Was Heißt Rendite bei Immobilien

Der Immobilienertrag - eine Praxiseinführung

Wer sich schon einmal mit den Fragen "Investieren" oder "Geld anlegen" beschäftigt hat, weiß sie, die "Rendite". Andererseits kann eine gute Immobilieninvestition viel einträglicher sein. Ich werde Ihnen in dieser bewußt praktischen Einleitung in das Themenfeld Immobilienrenditen zeigen, warum dies der Fall ist. Mit Hilfe eines Beispieles können Sie leicht berechnen, warum sich eine Immobilie mit einem hohen Return on Investment lohnt.

Angenommen, Sie suchen eine passende Anlageimmobilie in guter Stadtlage. Die Kaufsumme liegt bei 500.000 EUR. Der jährliche Mietertrag beläuft sich auf rund EUR 4.000. Wir können daher mit diesen beiden durchaus realen Werten mit folgender Faustregel rechnen: jährliche Mieteinnahmen 100 x 100 x Einkaufspreis = Rendite in Prozents.

Bei unseren Zahlen sehen die Berechnungen so aus: 40000 EUR 100 500.000 EUR führen zu einer beeindruckenden 8 %igen Rendite der Immobilien. Doch: So verführerisch das auch ist, man muss nicht mitrechnen. Weil es wichtig ist, dass Sie bei der Kalkulation der Rendite immer auch die Aufwendungen für Bewirtschaftung, Unterhalt und ähnliches mitberücksichtigen.

Der genaue Wert hängt natürlich von der entsprechenden Liegenschaft ab. Sie können daher in unserer Berechnung einen empirischen Wert von ca. 20 Prozent der Brutto-Miete berechnen. Noch einmal nachrechnen: Statt der jährlichen Miete von rund EUR 40000 verwenden Sie das so genannte Nettoimmobilienergebnis - hier EUR 32000. Weil ich Ihnen im folgenden Jobstepp zeigen werde, welche Rendite Sie mit dem investierten Kapital erzielen können.

Bei der Berechnung der Rendite gingen wir davon aus, dass Sie die Kosten von rund EUR 5.000,- vollständig aus eigener Kraft erwirtschaften. Allerdings ist es durchaus normal, eine Liegenschaft mit einem Darlehen zu refinanzieren. Wir gehen in unserem Beispiel von folgender Finanzstruktur für Ihre Anlageimmobilie aus: 200.000 EUR Eigen- und 30.000 EUR Bankenfinanzierung (Fremdkapital).

Weil Sie das geliehene Kapital natürlich verzinsen müssen, fällt das Netto-Immobilienergebnis, das bisher bei 32.000 ? liegt. Zur Vereinfachung verwenden wir einen Zins von 3% und berechnen die daraus resultierende Verzinsung als Jahreszuschlag (EUR 9.000). Das Netto-Immobilienergebnis "nach Finanzierungskosten" beträgt somit jährlich TEUR 3.

Mit Hilfe einer geförderten Liegenschaft können Sie diese Rendite jedoch durch einen simplen Immobilienerwerb und durch die Anlage von 200.000 EUR an Beteiligungskapital erwirtschaften. Grundlage für die Berechnung der Rendite einer Liegenschaft ist daher im Wesentlichen der Anschaffungspreis der Liegenschaft inklusive aller Anschaffungsnebenkosten und Sanierungskosten. Bei einer intelligenten Finanzierung tritt jedoch der Anschaffungspreis der Liegenschaft (inklusive aller Kosten!) zunehmend in den Vordergrund.

Weil Sie nicht EUR 5.000.000, sondern nur EUR 200.000 investiert haben. Die Darlehenszinsen sind bereits im Netto-Immobilienergebnis enthalten, so dass Sie nur an Ihrer persönlichen Investition als Grundlage für die Renditeberechnung interessiert sind. Bei einem Nettoimmobilienergebnis von EUR 23.000 nach dem gleichen Berechnungsmodell liegt die Eigenkapitalrentabilität bei beeindruckenden 11,5%!

Auffallend ist, dass Sie die gleiche Liegenschaft sowohl in der Rendite von 6,4% als auch in der Rendite von 11,5% erstanden haben. Mit der Fremdfinanzierung steigt Ihre Rendite um beachtliche 5,1-Prozent-Punkte. Damit haben Sie die Rendite "gehebelt". Weil Sie mit einem auf 200.000 EUR gesenkten Kapital die gesamte Liegenschaft "kontrollieren".

Das ist der Hebel, der jede Immobilieninvestition - wenn auch unter Einsatz eines vernünftigen Risk Managements - um ein vielfaches interessant machen kann. Angenommen, Sie überzeugten Ihre Hausbank und die Finanzierung nicht mit 200.000 Eigenmitteln, sondern nur mit rund EUR 8.000. Für ein Kredit von 420.000 EUR zu einem Zins von 3% entfallen die oben genannten neuntausend EUR, jedoch 12.600 EUR.

Der Netto-Immobilienertrag beläuft sich somit auf 19.400 EUR. Doch nun die essentielle Erkenntnis: Die Eigenkapitalrentabilität mit einer Eigenkapitalquote von 80.000 EUR ist bei gleicher Rechenmethode jetzt atemberaubend hoch: 24,3%! Die Berechnung können Sie in der Kopfzeile fortsetzen: Was, wenn Sie nicht, wie im ersten Beispiel, eine Liegenschaft für 500.000 EUR mit Kapital erwerben, sondern sechs Vergleichsobjekte mit Kapitalanteil wie im Vorbild?

Nicht nur die Rendite steigt, sondern auch das Einkommen vervielfacht sich mit der Zahl der Immobilien. Die Hebelwirkung ist das Erfolgsgeheimnis jeder Immobilieninvestition. Zudem muss jede Einzelinvestition sorgfältig überprüft werden, und die jeweiligen Immobilien und ihre Finanzierungen müssen ineinandergreifen. Treten Sie noch heute der schnell anwachsenden Gemeinschaft der Immobilien-Investoren bei!