Offene Immobilienfonds Sicherheit oder Risiko

Warum Investoren nicht auf Offene Immobilienfonds vertrauen sollten

Die Schließung offener Immobilienfonds - eine Botschaft, die vor einigen Jahren bei privaten Anlegern in Deutschland für Entrüstung, Ärger und Insolvenz sorgte.... In der Zwischenzeit schlossen wieder offene Immobilienfonds ihre Pforten. Aber nicht wegen übermäßiger Geldabflüsse, sondern weil Investoren sie mit frischem Kapital ausstatten. "Ich fürchte, Sie müssen sagen...."

Jetzt ist das Gebilde eines offen gestalteten Immobilienfonds in der Theorie recht groß. Statt einzelne Immobilien mit ihren wenigen Vorteilen, aber vielen Investitionsnachteilen zu erwerben, gibt man das Kapital lieber einem Fonds, der diese Fonds einsammelt und in grössere Vorhaben anlegt. Sie profitieren von der Kompetenz der Fondsverwalter und Ihr eigenes Kapital wird nicht in eine einzelne Anlage, sondern in eine große Anzahl von Immobilien angelegt.

Es verteilt das Risiko. Im Unterschied zu geschloßenen Investmentfonds, bei denen Sie während der Fondslaufzeit nicht auf Ihr Vermögen zugreifen können, können Sie bei offen stehenden Immobilienfonds Ihre Fondsanteile bei gelisteten Investmentfonds zu jeder Zeit gegen Bargeld tauschen und diese auch täglich über die Wertpapierbörse abstoßen. Verführerische Perspektiven, um am Immobilien-Boom teilzuhaben.

In den USA gab es die Krise der Immobilien, gefolgt von den Krisen der Kreditinstitute und der Staatsschulden. Dutzende von Investoren haben ihr Geld aus den Immobilienfonds abgezogen und hier wurde der Baufehler, das Falschversprechen deutlich. Da die Mittel bereits für kurze Zeit kein Geld mehr ausgeben konnten, mussten die Mittel schlichtweg aufhören.

Investoren sitzen also auf Aktienzertifikaten, die auf Stundenbasis an Wertverlust verlieren, da immer mehr Objekte in Zwangsversteigerungen gehen. Der Offene Immobilienfonds wurde aufgelöst, sein Wort wurde zur Luge. Jeder Börsenanleger sollte es wissen, es ist ein zentrales Element der Risikobewertung in der Unternehmensbewertung. Eine Immobilie ist eine langfristig angelegte Investition mit einer Laufzeit von 40, 50 oder mehr Jahren.

Jeder, der nur für 5 oder 10 Jahre einen Immobilienfinanzierungskredit aufnimmt, hat noch eine große Restverschuldung. Und was hat das mit Immobilienfonds zu tun? Nun, das Vermögen der Fondsinvestoren sind Schulden für den Fond. Grundbesitz. Exakt, solange nur wenige Investoren zugleich ihr Kapital zurückfordern, genügen dafür die Liquiditätsreserven der Mittel.

Meist gibt es auch andere Investoren, die Anteile an Fonds übernehmen. Problematisch ist, wenn viele Investoren zugleich ihr Kapital wollen. Um den Investoren ihr Kapital zurückzuzahlen, muss er diese Immobilie zuerst wiederverkaufen. Auf einem gut funktionierender Börse kann dies innerhalb weniger Stunden und Monaten passieren, aber wenn sich der Immobilienmarkt wieder abschwächt oder gar zusammenbricht, werden sie unverkäuflich.

Die Investoren erhalten ihr Kapital nicht mehr zurück, während "ihre" Immobilie immer mehr an Bedeutung verliert. Offene Immobilienfonds sind daher nur so lange offen, wie es keine Krisensituation gibt. Der vermeintlich sichere Zugang zu Ihrem Kapital ist in der Realität nicht gegeben. Obwohl im Jahr 2013 Veränderungen vorgenommen wurden, so dass Anteilrücknahmen von Immobilienfonds erst nach einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und nur unter Beachtung einer Rücknahmefrist von zwölf Monaten mittels einer unwiderruflichen Rücknahmeerklärung an die Investmentgesellschaft möglich sind.

Diese Veränderungen wurden jedoch zum Schutze von Immobilienfonds vorgenommen und haben die Lage aus Anlegersicht nicht wirklich gebessert. "Die Mittel sind noch nicht "offen", da der Investor zu keinem Zeitpunkt über sein Kapital verfügt, er ist immer noch beschränkt. Ob die neuen Regelungen in einer schweren Krise wie 2008/2009 wirksam werden, ist fraglich.

Das Grundproblem bleibt: Wenn zu viele Investoren zu viel Kapital zur gleichen Zeit zurückfordern, dann kann der Fond es sich nicht erlauben. Denn das Kapital befindet sich in einer Immobilie, die nicht schnell in Kapital umgewandelt werden kann, wie z.B. börsennotierte Anleihen. Die Laufzeitkongruenz ist auch dann nicht gewährleistet, wenn eine Immobilie mit einem Investitionshorizont von 20 Jahren und darüber hinaus einem Tilgungsstopp von einem Jahr unterliegt.

Dies ist nur eine Täuschung, der Vorwand einer Sicherheit, die nicht wirklich existiert. Schauen Sie also zuerst auf das Risiko und erst dann auf die Möglichkeiten, Geld in so genannte Offene Immobilienfonds zu investieren, widerspricht Benjamin Grahams goldener Investitionsregel, zuerst an die Gefahren und erst dann an die Möglichkeit der Amortisation.

Das Risiko offener Immobilienfonds ist latente und inhärent! Es ist verständlich, dass Investoren ihr Kapital in einer Zeit negativer Zinsen und boomender Immobilienmärkte gewinnbringend anlegten. Mit gesundem Menschenverstand und Augenmaß! Folgerichtig ist es, in wirklich flüssige Immobilien zu investieren. Denn das ist die konsequente Folge.

Und zwar in völliger Illiquidität. Die Hermaphrodite Offene Immobilienfonds ist ein Lügenbau! Sie wählen entweder einen abgeschlossenen Immobilienfonds, der während der Vertragslaufzeit keinen Zugang zu Ihrem Vermögen hat, oder Sie kaufen Anteile an Immobiliengesellschaften. Ihre Anteile können auch in der Krise immer gehandelt werden, denn der Börsenverkauf hat keinen Einfluss auf das in der Gemeinschaft verfügbare Kapital!

Infolgedessen bereitet der Aktienverkauf der Gesellschaft keine Probleme und muss keine Immobilie aufgeben. Vor allem, weil die meisten Immobilienwerte vergleichsweise hoch dotiert sind. Mein Ratschlag ist also der gleiche wie vor fünf Jahren, als die offen stehenden Immobilienfonds (leider) wieder genehmigt wurden: Offene Immobilienfonds nicht anfassen! Trau dem vermeintlichen Schutznetz nicht.