Mindesthaltedauer Offene Immobilienfonds

Offener Immobilienfonds: Regeln des Spiels erneut verschärft

OpenEnd Immobilienfonds geben Investoren die Chance, kleine Beträge in Deutschland, Europa oder gar der ganzen Welt in eine Immobilie zu investieren. Da der Anlegerkreis nicht eingeschränkt ist und an Handelstagen zu jeder Zeit Kauf oder Verkauf möglich war, werden diese Immobilienfonds - im Unterschied zu geschloßenen Immobilienfonds - als offen beschrieben. Er erwirbt z.B. über seine Hausbank Aktienzertifikate eines offen stehenden Immobilienfonds und wird im gleichen Maße wie seine Aktien Eigentümer des Sondervermögens des betreffenden Immobilienfonds und damit Anteilseigner an den Liegenschaften dieses Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds befinden sich jedoch seit einiger Zeit in der Krisensituation. In der Finanzmarktkrise 2007/2009 nahmen die professionellen Investoren innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums große Beträge aus den Anleihenfonds ab. Die Problematik: Ohne den Immobilienverkauf war die verfügbare liquide Mittel nicht ausreichend, um alle Investorenwünsche nach Rücknahme von Anteilen zu erfüllen. Allerdings können Liegenschaften nicht innerhalb eines kurzen Zeitraums zu günstigen Konditionen verkauft werden.

Viele Offene Immobilienfonds mussten mangels liquider Mittel die Rückgabe von Fondsanteilen stoppen und wurden aufgelöst. Über ein gutes Jahrzehnt lang sind deutsche Offene Immobilienfonds in der Zwangsversteigerung. Dies führt für die betroffenen Investoren zu schmerzhaften Vermögensverlusten. Fast ein gutes halbes Jahr 2014 hat ein gutes Stück Offene Immobilienfonds den Sturm weitgehend unversehrt überstehen und wieder fleissig Anlagekapital gesammelt.

Allerdings hat die Immobilienfondskrise den Gesetzgeber veranlasst, die Vorschriften für diese Assetklasse nochmals zu verschärfen. Nach der Erschwerung der Rücknahme von Fondsanteilen an unbefristeten Immobilienfonds zu Beginn des Jahres wurde die Rücknahmemöglichkeit am 22. Juli 2013 nochmals beschränkt. Die Neuregelung betrifft in erster Linie die ab dem 22. Juli 2013 erworbenen Fondsanteile an Immobilienaktien.

Diese Aktien unterliegen nun einer Frist von einem Jahr. Zusätzlich besteht für alle seit Jahresbeginn übernommenen Aktien eine Mindesthaltedauer von 24 Monate. Wer seine Fondsanteile nach Ablauf der Mindesthaltedauer an die Gesellschaft abgeben will, muss daher ein Jahr im Vorhinein stornieren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Investmentgesellschaft die Fondsanteile nicht jeden Handelstag zurückzahlen muss, sondern für sie konkrete Daten festsetzen kann.

In Extremfällen kann die Fondsgesellschaft auch vorschreiben, dass die Rückgabe der Anteilscheine nur alle 12 Monate zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt. Bei den meisten Privatanlegern gibt es keine großen Veränderungen, da sie ihre Aktien an offen stehenden Immobilienfonds in der Regel vor dem 22. Juli 2013 gekauft haben. Bei diesen Anlegern sind Anteilscheine bis zu einem Betrag von 30.000,00 pro halbem Jahr von der Mindesthaltedauer und der Mindestkündigungsfrist ausgenommen.

Für die Rücknahme von Anteilen an der Kapitalanlagegesellschaft sind nur die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist maßgebend. Dies soll es den Fondsmanagern erleichtern, die Liquidität ihrer Immobilienfonds zu steuern. Dagegen haben andere Rücknahmeformen keine Auswirkung auf die Steuerung der Liquidität; dies betrifft vor allem den Verkauf von Anteilen an Fonds über die Börse. 4. Das Gleiche trifft auch auf Geschenke oder den Verkauf an Dritte zu.

Der Börsehandel von Open-End-Immobilienfonds ist auf den ersten Blick von den neuen rechtlichen Bestimmungen nicht berührt. Damit wird der Immobilienfondshandel, z.B. an der Hamburgischen Wertpapierbörse, täglich aufrechterhalten. Damit können Erwerber und Veräußerer auch nach dem 22. Juli 2013 während der normalen Handelszeiten offene Immobilienfonds an der Wertpapierbörse erwerben und veräußern.

Damit sind die Orderbuchmanager (Broker) von den sonst für Anlagefonds gültigen Liquiditäts- und Garantieverpflichtungen für alle Immobilienfonds (offen oder eingefroren) befrei. Seit dem 22. Juli 2013 werden somit die Preise von Immobilienfonds vollständig nach der Auftragslage ermittelt. Das heißt, die Preise werden ausschließlich auf der Grundlage von Bedarf und Bedarf ermittelt, und zwar ungeachtet dessen, ob der betreffende Immobilienfonds offen oder gesperrt und/oder in Liquidation ist.

Daher ist es möglich, dass Anteilspreise an der Wertpapierbörse ermittelt werden, die zum Teil erheblich von dem von der Investmentgesellschaft amtlich festgelegten NAV (Net Asset Value = Substanzwert des Fonds) abweicht; Investoren suchen für ihre Anteile nur mit einem Preisnachlass Kauf. Der börsliche Handel mit Open-End-Immobilienfonds hat nach dieser neuen Regelung viel von seiner bisherigen Anziehungskraft verloren.

Sogar feste Offene Immobilienfonds wie der Land Ownership Europe der Deutsche Bank werden nun mit einem Rabatt von 10% auf den aktuellen Rückkaufpreis der jeweiligen Gesellschaft an der Wertpapierbörse gehandel. Die unmittelbare Rücknahme von Fondsanteilen an die Kapitalanlagegesellschaft ist daher vor allem für Investoren mit vor dem 21. Juli 2013 gekauften Fondsanteilen im Zuge der jeweiligen Zulagen deutlich zu präferieren.

Erst wenn plötzlich mehr Geld als die Zertifikate benötigt wird, ist es eine vernünftige Möglichkeit, über die Börse aufzutreten. Eine weitere Belastung für die Anziehungskraft des börslichen Handels mit unbefristeten Immobilienfonds ist die dramatische Spreadausweitung (Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis). Bei Käufen an der Wertpapierbörse fallen zusätzlich die Order- und Courtagegebühren der Banken an.

Der börsliche Handel in Offene Immobilienfonds kann weiterhin von Vorteil sein, wenn Sie die über die Börse bezogenen Aktien nach der Mindesthaltedauer von zwei Jahren unmittelbar an die Fondsgesellschaft zurückgeben wollen. Hierbei profitieren Sie davon, dass der Ankaufspreis an der Wertpapierbörse trotz des mittlerweile großen Streubesitzes oft noch erheblich unter dem Rückkaufpreis der Kapitalanlagegesellschaft ist.

Hier besteht das Risiko: Verkaufsbereite Investoren, die ein Jahr vor der Mindesthaltedauer einen Rücknahmeauftrag platzieren müssen, wissen nicht, zu welchen Bedingungen der Kauf an die Fondsgesellschaft getätigt wird. Aktien, für die Sie die Rücknahme bekannt geben, sind blockiert und können bis zur Rücknahme nicht veräußert oder auf andere Wertpapierdepots umgeschrieben werden.

Wenn Sie zu verschiedenen Zeitpunkten in einen offen gestalteten Immobilienfonds investieren (dies trifft besonders auf Kunden des Sparplans zu), kann es Sinn machen, den Verkauf des Portfolios in geeigneten Teilbeträgen vor der Erteilung des Verkaufsauftrags in Erwägung zu ziehen, um die für Sie günstigsten Renditechancen zu haben. Bei einem Verkauf des gesamten Portfolios am 20. August 2013 ist das Datum des jüngsten Erwerbes (15. August 2013) maßgebend für die Rendite.

Die Einziehung aller Aktien ist somit erst ab dem 15. August 2015 (unwiderruflich) möglich.