Immobilienfonds

Geschlossene Fonds als unternehmerische Beteiligung

Geschlossene Immobilienfonds sammeln in einem festgelegten Zeitraum bei den Anlegern Geld ein, um damit eine einzelne, selten auch mehrere Immobilien zu kaufen. Das kann zum Beispiel ein Bürogebäude, ein Hotel oder ein Einkaufszentrum sein. Sobald das Kapital zusammen ist, wird der Fonds geschlossen. Für die Beteiligung gelten meist recht hohe Mindestsummen, etwa 5.000 oder 10.000 EUR. Informieren Sie sich vor der Zeichnung einer Beteiligung nicht nur über das zu finanzierende Objekt, dessen Chancen und Risiken. Auch die Kostenstruktur ist interessant. Vermittler, dazu zählt auch die Hausbank, erhalten oft üppige Provisionen, die erst einmal erwirtschaftet sein wollen. Befindet sich das Fonds-Objekt im Ausland? Dann können sich unter Umstände attraktive Steuervorteile ergeben.

Wer sich auf einen geschlossenen Immobilienfonds einlässt, sollte wissen, dass er voll am unternehmerischen Risiko beteiligt ist. Nicht nur theoretisch, auch in der Praxis kann es durchaus zu einem Totalverlust kommen. Geschlossene Fonds sind also nur geeignet, wenn man im Notfall auf das Geld verzichten kann, ohne dass es weh tut. Der Spargroschen für die Altersvorsorge gehört keinesfalls in eine so risikoreiche Anlage. Anteile an geschlossenen Fonds sind über spezialisierte Plattformen begrenzt handelbar. Brauchen Sie im Notfall Geld, können Sie Anteile dort verkaufen. Dabei werden Sie aber in aller Regel Verluste hinnehmen müssen.

Offene Immobilienfonds in der Krise

Wer nicht so viel Geld hat, ein Haus zu bauen oder Anteile an einem geschlossenen Fonds zu erwerben, findet mit offenen Immobilienfonds eine echte Alternative. Sie eignen sich auch zum Fondssparen mit regelmäßiger Einzahlung. Aber ist diese Anlageform wirklich empfehlenswert? Zum Höhepunkt der Finanzkrise im Jahr 2008 mussten zahlreiche offene Immobilienfonds schließen und in die Abwicklung gehen. Darunter waren auch jahrelang höchst erfolgreiche Fonds wie der SEB ImmoInvest. Dabei ging es den Fonds eigentlich gar nicht schlecht. Ihr Problem war lediglich die fehlende Liquidität. Eigentlich sollte den Anlegern klar sein, dass ihr Geld in Immobilien steckt und nicht, wie auf dem Tagesgeld-Konto, täglich verfügbar ist. Die Vertragsgestaltung ist aber anders: Anleger können Anteile jederzeit zurückgeben. Wenn sie das in Massen tun, reicht die von der Fondsgesellschaft geplante Barreserve nicht aus. Gebäude aus dem Bestand müssen verkauft werden, unter Druck und damit zu ungünstigen Zeiten. Zwar kann die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme für eine begrenzte Zeit aussetzen, aber das schürt nur noch weiter das Misstrauen. Sobald der Fonds wieder öffnet, werden noch mehr Sparer ihr Geld zurückfordern. Damit ist die endgültige Schließung und Abwicklung vorprogrammiert.

Seit 2013 gibt es gut gemeinte gesetzliche Regelungen, die für Beträge über 30.000 EUR eine einjährige Kündigungsfrist und eine Mindestanlagedauer von zwei Jahren für Neukunden vorschreiben. Was heute recht gut funktioniert, gab in der Finanzkrise den schwächelnden Fonds den Todesstoß, weil sich institutionelle Anleger vor der Neuregelung aus den Fonds zurückzogen. Wer Anteile an Immobilien als mittel- oder langfristige Anlage betrachtet und nicht als Sparbuch-Ersatz, genießt durch die jetzigen Regelungen größere Sicherheit. Alleine schon wegen der Ausgabeaufschläge auf die Fondspreise lohnen Fondsanteile nicht bei geplantem kurzfristigem Verkauf.

Auch Fondspreise hängen von der Konjunktur ab

Von einer Mär, mit der Immobilienanteile immer wieder angepriesen werden, sollte man sich aber nicht blenden lassen. Sobald die Anlage in gewerbliche Immobilien wie Büro- oder Fabrikgebäude erfolgt, ist die Wertentwicklung ähnlich abhängig von der Konjunktur, wie dies bei Aktienfonds der Fall ist. Nur bei wachsender Wirtschaft werden solche Immobilien nachgefragt, die Mieten und der Wert der Gebäude steigen.

Wie bei jeder Geldanlage kommt es auch hier auf die richtige Mischung und Streuung an. Wer einen Hühnerstall hat, wird auch nicht alle Eier in nur einen Korb legen. Fondsdatenbanken erlauben gezielte Vergleiche und die Auswahl mehrerer Fonds für einmalige oder regelmäßige Anlagen.