Offene Immobilienfonds Gesetzliche Regelung

1. kurze Begriffsbestimmung

Ein Immobilieninvestment steht im Wettstreit mit anderen Anlageprodukten wie z. B. Anleihen, festverzinsliche Wertpapiere und Erlebensformen. Das Immobilieninvestment ist ein zentraler Bestandteil der Vermögensverwaltung. Ein Immobilieninvestment kann in der Regel in zwei Varianten erfolgen. Erstens gibt es "indirekte" Immobilienanlagen wie offene und abgeschlossene Immobilienfonds und -beteiligungen, zweitens direkte Immobilienanlagen.

Ein Offener Immobilienfonds ist ein von einer Investmentgesellschaft auf treuhänderischer Basis verwalteter Immobilienfonds, der hauptsächlich in immobilienähnliche Liegenschaften und Rechte investiert und dabei die Gesichtspunkte der Risikodiversifikation und Ertragsgenerierung berücksichtigt. Risikodiversifikation bedeutet, dass die Objekte des Sondervermögens nach Region, Grösse und Nutzungsart gestreut sind (Alda, 1998). Der Offene Immobilienfonds gliedert sich in Immobilien-Publikumsfonds und Immobilien-Spezialfonds.

Gewöhnlich ist der Investmentfonds jedoch als Investmentprodukt zu verstehen, wenn es sich um einen offen stehenden Immobilienfonds handelt. Der erste Offene Immobilienfonds wurde 1959 in Deutschland auflegt. Da das 1957 verabschiedete Investmentgesetz (KAGG = Teil des aktuellen Investmentgesetzes) auch Vorschriften für Investmentgesellschaften, die einen Immobilienfonds managen, enthielt, nahm die Anzahl der offen stehenden Immobilienfonds und das von ihnen verwaltete Geld in den Folgejahren stetig zu (siehe Abbildung 1).

In 2000 wurden 16 Immobilienfonds von 11 Fondsgesellschaften betreut, die wie andere Fondsgesellschaften unter dem gemeinsamen Dach des Bundesverbandes der Deutschen Investmentunternehmen (BVI) mit einem Fondsvolumen von 49,2 Mrd. EUR zusammengefasst waren. Wesentliche rechtliche Grundlagen für Offene Immobilienfonds, die ein Willkürverhalten der Investmentgesellschaft vermeiden sollen, das einzelne Investoren schädigen könnte, sind das InvG (InvG vom 15. Dezember 2003) und das Gesetz über das Kreditwesen (KWG).

Im Investitionsgesetz als Grundgesetz sind die nachfolgenden wesentlichen Bestimmungen enthalten: Zuständigkeiten und Aufgabenstellung der Investmentgesellschaft und der depotführenden Bank, Emission und Rückgabe von Anteilscheinen, Festlegung des Emissions- und des Rücknahmepreises, Liquiditätsmanagement und Anlagegrenzen. Neben diesen statutarischen Bestimmungen gibt es für jeden Teilfonds Vertragsbedingungen, die das rechtliche Verhältnis zwischen der Investmentgesellschaft und dem Investor regelt.

Die Investoren bringen ihr Sparguthaben in den so genannten Investmentfonds ein, der von der Investmentgesellschaft gemanagt wird. 30 I Satz 2 InvG sieht eine Regelung zur Entflechtung dieses Investmentvermögens vom Anlagevermögen der Investmentgesellschaft vor. Mit dem eingezahlten Sparguthaben bekommt der Investor eine Sicherheit, die seine Forderungen gegen die Investmentgesellschaft für die Veranlagung und Bewirtschaftung der Mittel, die Verteilung der Einkünfte und die Rücknahme der Anteilscheine gegen Entgelt absichert.

Der Erwerb der Aktien von Immobilienfonds ist sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Anleger möglich und kann in der Regel werktags erfolgen. Aufgrund dieser Übertragbarkeit kann sich das Fondsvermögen laufend verändern. Die überwiegende Mehrheit der Aktien von Immobilienfonds wird in der Regel von Privaten getragen.

In der Regel besitzt die Investmentgesellschaft oder die Anteilinhaber als Mitinhaber ( "Miteigentümer", 30 I Satz 1 InvG) das Vermögen des Fonds nach den Bestimmungen der Vertragsbedingungen. Sie sind stets im Besitz der Investmentgesellschaft (§ 75 InvG). Die Investmentgesellschaften, die Immobilienfonds managen, haben das Halten von anderen Vermögenswerten in Übereinstimmung mit der rechtlichen Regelung zum Immobilienbesitz in ihren vertraglichen Bedingungen regelm?

Darüber hinaus muss die Investmentgesellschaft ein anderes Institut als eine depotführende Bank, einen Expertenausschuss und einen Verwaltungsrat bestellen (siehe Abb. 2). Nach § 6 I Satz 1 InvG ist die Investmentgesellschaft ein Sonderkreditinstitut. Management bedeutet in erster Linie den Erwerb oder die Erschließung und Veräußerung von Grundstücken.

Aber auch das weitere Immobilien-Management, d.h. Portfolioentwicklung, Mieterakquise, Property Management, entsprechende Vermarktung und Research sowie Produktvertrieb gehören zu den Aufgabenstellungen der Fondgesellschaft, wodurch einzelne Verantwortungsbereiche ausgelagert werden können. Er ist auch für das Liquiditätsportfolio des Sondervermögens verantwortlich. Position und Pflichten der depotführenden Bank sind in den 20 - 29 InvG festgelegt.

Alle Zahlungsverkehrsvorgänge im Rahmen des Sondervermögens werden von der depotführenden Bank über separate Sperrkonten abgewickelt und das für das Sondervermögen erworbene Vermögen in Verwahrung genommen. Darüber hinaus ist sie gesetzlich verpflichtet, Anteilscheine auszugeben und zurückzugeben sowie gemeinsam mit der Investmentgesellschaft den Anteilwert zu ermitteln. Gemäß 70 II Satz 2 InvG ist der Fachausschuss für die Ermittlung des Wertes der Immobilien verantwortlich.

70 I Satz 1 InvG schreibt vor, dass er aus wenigstens drei unabhängigen, beruflich geeigneten und auf dem Feld der Immobilienbewertung erfahrenen Persönlichkeiten besteht. Jede einzelne Liegenschaft wird einmal jährlich, laufend und nicht zum Stichtag bewertet. Der Umstand, dass eine Investmentgesellschaft ein solches Aufsichtsorgan einzurichten hat, resultiert aus 6 II Satz 1 InvG für Unternehmen in der Rechtsform eines Unternehmens der Gesellschaft und aus dem AktG für Unternehmen in der Rechtsform einer AG.

Es regelt auch die Rechte und Pflichten des Aufsichtsrats, die im Kern in der Kontrolle der Unternehmensführung im Sinne der Aktionäre liegen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht prüft die Erfüllung der Rechtsvorschriften des KAGG und des Kreditwesengesetzes sowie der vertraglichen Bedingungen der Einzelgesellschaften gemäß 5.

Nach § 37 I InvG gibt es eine grundlegende Gewähr dafür, dass die Investmentgesellschaft jederzeit Anteile zurücknimmt. Reicht diese Rücklage zur Befriedigung der Rücknahmeanträge nicht aus, kann die Tilgung in Ausnahmefällen bis zu einem Jahr (bei vertraglichen Regelungen nach 81 InvG, auf zwei Jahre verlängerbar) abgelehnt werden.

Damit ist die Tragfähigkeit von Offenen Immobilienfonds gewährleistet. Der Wert eines Anteiles ist gemäß 36 I Satz 2 InvG an jedem Handelstag zu ermitteln. Zur Bestimmung des Anteilwertes werden die Vermögensgegenstände des Sondervermögens, d.h. die Liegenschaften, die flüssigen Mittel und die sonstigen Vermögensgegenstände zusammengezählt und die Schulden und Rücklagen abgezogen, so dass sich das Netto-Fondsvermögen einstellt.

Diese werden dann durch die Zahl der ausstehenden Fondsanteile geteilt. Der Ausgabepreis, der zwischen 4 und 5,5 Prozent des Anteilwertes liegt, muss um den Ausgabepreis erhöht werden. Die Gesamtheit der erlaubten Immobilieninvestments basiert auf dem Prinzip der Risikodiversifikation. Nach § 73 InvG muss ein Investmentvermögen beispielsweise aus wenigstens 10 Immobilien zusammengesetzt sein, wobei keine der Immobilien 15 Prozent des Werts des Investmentvermögens zum Erwerbszeitpunkt überschreiten darf.

Diese Investitionsmöglichkeiten haben die Investmentgesellschaften ebenfalls aktiv genutzt, so dass zum Ende des Geschäftsjahres 1998/99 rund 26,5 Prozent ihres Liegenschaftsvermögens auf ausländische Objekte entfielen. Nach § 67 IV InvG müssen die Investmentgesellschaften jedoch berücksichtigen, dass ihr Vermögen einem maximal zulässigen Fremdwährungsrisiko von 30 Prozent des Werts des Sondervermögens unterworfen ist. Für einen offen stehenden Immobilienfonds ist die Anlage in Liquidität ein wichtiger Aspekt.

Darüber hinaus sind einige gesetzliche Liquiditätsvorschriften zu berücksichtigen. Wie wichtig ein gutes Finanzmanagement ist, wird klar, wenn man berücksichtigt, dass zum Ende des Geschäftsjahres 1998/99 im Durchschnitt rund 29,5 Prozent des Vermögens der Sondervermögen in Geldanlagen investiert waren. Gemäß 80 I InvG müssen mind. 5 Prozent des Fondswertes in tägliche Liquidität investiert werden. Der offene Investmentfonds braucht diese minimale Liquidität in Gestalt von zur Verfügung stehenden Mitteln, um die möglichen Rücknahmen von Anteilen und die oben beschriebenen Jahresausschüttungen vorzustellen.

Auch das InvG (80 I) und die vertraglichen Regelungen aller Unternehmen sieht eine Maximalanlage von 49% des Werts des Sondervermögens in Liquidität vor (Maximalliquidität). Diese Regelung basiert auf dem Gedanken, dass ein Offener Immobilienfonds ein Immobilieninvestment an sich ist. Die Investmentgesellschaft kann frei über freie Mittel verfügen, die im Sinne ihrer Investoren nicht den Mindestanforderungen an die Liquidität genügen müssen.

Beispielsweise kann sie bis zu 5 Prozent des Fondsvermögens in öffentlich gehandelte Anteile oder Rentenpapiere an einer Wertpapierbörse in Deutschland anlegen. Der Erfolg eines offen stehenden Immobilienfonds besteht aus zwei Bestandteilen, der Jahresausschüttung und der Wertänderung des Fonds. Der Kursverlauf der Aktie ist von der Entwicklung der Objekte und des Liquiditätsportfolios geprägt.

Offene Immobilienfonds haben in den vergangenen 10 Jahren eine Jahresrendite von durchschnittlich 6,5% p.a. erreicht bei einer sehr konstanten Aktienwertentwicklung (siehe Abb. 3). Offene Immobilienfonds sind nach deutschen Steuergesetzen als privates Sondervermögen von der Körperschaftsteuer ausgenommen. Bei Einkünften aus privaten Immobilienfondsanteilen wird die Einkommenssteuer als Ertrag aus dem Anlagevermögen unter Berücksichtigung des jeweiligen Ertragsteuersatzes erhoben.

Die ertragsteuerfreien Teile bestehen im Wesentlichen aus Grundstückserträgen im Ausland, Gewinnen aus Immobilienverkäufen (unter Berücksichtigung der 10-jährigen Spekulationsfrist) und Wertschriften, Abschreibungen auf Gebäude und steuerabzugsfähigen Bauten. Bei der Ausschüttung von Offenen Immobilienfonds wird eine Kapitalertragsteuer erhoben, die mit der als Vorschuss zu bestimmenden Ertragsteuer aufgerechnet wird.

Wenn die Aktien im Geschäftsvermögen geführt werden, ist das Einkommen als Geschäftsertrag zu besteuern. Das Immobilien-Spezialvermögen ist ebenfalls ein unbefristeter Immobilienfonds, bei dem prinzipiell auf die Bemerkungen zum Investmentfonds hinsichtlich Aufbau und Teilnehmern Bezug genommen werden kann. Bei den Sondervermögen handelt es sich im Wesentlichen um Sondervermögen, deren Anteilscheininhaber aufgrund von schriftlichen Absprachen mit der Investmentgesellschaft nicht mehr als 30 Anteilinhaber sind.

Ferner sieht diese Bestimmung vor, dass die Investmentgesellschaft in der Absprache mit den Anteilinhabern sicherstellen muss, dass die Anteile von den Anteilinhabern nur mit Genehmigung der Investmentgesellschaft übertragbar sind. Dass ein solcher Fond die investierten Mittel auch in Immobilien anlegen kann und damit als Immobilien-Spezialfonds funktioniert, resultiert aus § 2 III in Verbindung mit § 2 III.

Artikel 3 IV Nr. 5 InvG. Waren es 1986 nur 8 Immobilienspezialfonds mit einem Fondsvermögen von rund 662 Mio. EUR, so waren 1998 bereits 21 Immobilienspezialfonds am Start (siehe Abb. 4). Das Gesamtvolumen dieser Mittel lag zu diesem Zeitpunkt bereits bei rund 2.950 Mio. EUR. Der Anstieg der Zahl der Sondervermögen und ihres Fondsvolumens ist das Ergebnis des in den vergangenen Jahren gestiegenen Interesse institutioneller Anleger an substanziellen, renditestarken Investitionen in ihr Vermögen in allen Sparten sowie der zunehmenden Wichtigkeit einer ergänzenden bAV.

Ein geschlossener Immobilienfonds ist eine Personengesellschaft, deren Gesellschaftszweck der Kauf oder die Erstellung einer oder mehrerer Immobilien im In- oder Ausland ist. Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel nach den nachfolgenden Gesichtspunkten unterteilt, die den verschiedensten Investoreninteressen entsprechen (siehe Abbildung 5). Dabei ist in der Realität die Trennung zwischen ertragsorientierten und steuerlichen Immobilienfonds besonders wichtig.

Steuerlich orientierte Immobilienfonds erfreuen sich in den vergangenen Jahren großer Popularität. Steuerliche Sondervermögen sind in der Regel durch einen hohen Verlustanteil in der Anlagephase geprägt (Loipfinger, 1998). Seit dem Jahr 2000 ist aufgrund der Regelung des 2b StG nur noch ein begrenzter Verlustausgleich möglich. Durch die veränderten rechtlichen Bedingungen ist das Anlegerinteresse an renditeorientiertem Bauen gestiegen.

Mit dieser Fondsorientierung muss die Liegenschaft ökonomisch sein, d.h. sie soll von Anfang an einen hohen Ausschüttungsgrad haben. Das Objekt selbst ist der wichtigste Aspekt dieser Anlage und des Konzepts. Zum einen werden die geschlossenen Immobilienfonds zu Anlagezwecken eingesetzt. Damit kann das Geld von einer großen Zahl von Einzelanlegern zur Finanzierung von Investitionsvorhaben verwendet werden, die für den Einzelne aufgrund eines zu hohen Geldbedarfs nicht durchführbar wären.

Je nach Struktur refinanzieren die Mittel die Investition zusätzlich zum gesammelten Kapital mit zusätzlichen Fremdmitteln von Kreditinstituten. Der Mindestzeichnungsbetrag für geschlossene Immobilienfonds liegt in der Regel zwischen EUR 5000 und EUR50000, das gesamte Eigenkapitalvolumen der Einzelfonds liegt in der Regel zwischen EUR 2,5 und 300 Millionen.

Alleine 1998 wurden rund 6 Mrd. Euro Eigenmittel von abgeschlossenen Immobilienfonds platzier. Im Falle eines abgeschlossenen Immobilienfonds übernimmt der Initiator des Immobilienfonds unter anderem die Objektauswahl, die Projektentwicklung und die Fondskonzeption. Für diese Dienstleistungen bekommt der Initiator eine einmalig zu entrichtende Platzierungsgebühr und danach weitere reguläre Gebühren (siehe Abb. 6).

Der Steuerertrag des Sondervermögens wird bestimmt, indem der Überschuss der Erträge über die einkommensabhängigen Aufwendungen, der auch die Abschreibungen umfasst, errechnet wird. Als Anteilseigner partizipiert der Anleger am Unternehmensergebnis gemäß der entsprechenden Satzung über die Gewinn- und Verlust-Regel. Ein etwaiger Gewinn ist als Ertrag aus Miete und Leasing im Sinn von 21 EWStG zu werten, wenn die Firma ausschliesslich an der Bewirtschaftung der Liegenschaft beteiligt ist und die langfristige Absicht besteht, einen Gewinn oder Überschuss zu erzielen.

Der Gesamtertrag eines abgeschlossenen Immobilienfonds resultiert aus der Ausschüttung, den steuerlichen Auswirkungen und der Wertentwicklung der Immobilien. Es gibt keine besonderen rechtlichen Regelungen für offene Immobilienfonds, z.B. nach dem KAGG. Die Steuergesetzgebung hat entscheidenden Einfluss auf die rechtliche Form und die genaue Struktur der Mittel. Ein geschlossener Immobilienfonds hat zum Zweck, das Steuerergebnis pro rata temporis auf den Einzelaktionär zu verteilen.

So werden die Immobilienfonds als Personengesellschaften in der Rechtsform einer Kommandit- oder Lebenspartnerschaft errichtet, wodurch oft ein Trustee bestellt wird, damit die Partner nicht im Firmenbuch eingetragen werden oder Verwaltungsverfahren, z.B. im Zusammenhang mit einem Gesellschafterwechsel oder einer Fremdfinanzierung, einfacher zu bewerkstelligen sind (Tiemann, J. 1998). Neben den statutarischen Bestimmungen werden für jeden einzelnen Fond individuelle Partnerschaftsverträge abgeschlossen.

Dazu gehören unter anderem Vorschriften über die Einziehung von Aktionären, die Abtretung von Aktien an Dritte (z.B. das Recht, Aktien an die Firma anzudienen) und weitere Liquidationsgründe für die Firma. Prinzipiell können Aktien von abgeschlossenen Immobilienfonds an Dritte verkauft werden. Die Fondsinitiatoren sind in der Regel bestrebt, einen solchen Sekundärmarkt zu realisieren, indem sie potentielle Kunden und Anbieter zusammenbringen.

Größere Starter machen das in der Regel besser als kleinere. Steuerprobleme, wie das Versäumnis des Käufers, den Verkäufer weiterhin wegen Verschleiß abzuziehen, und das Problem der gerechten Preisgestaltung für die Aktien bilden jedoch derzeit noch Hemmnisse, die die Praktikabilität dieser Form der Immobilienanlage erheblich beeinträchtigen (Nann, W. 1998).

Zusätzlich zu den bereits beschriebenen und für die Anlegerentscheidungen wichtigen Gesichtspunkten der ökonomischen und juristischen Struktur der Anlagefonds und der Übertragbarkeit des Anteils sind die Liegenschaft, der Initiator des Anlagefonds und die Finanzstruktur zu beachten. Das Objekt selbst ist von zentraler Wichtigkeit. Wie bei einer direkten Immobilieninvestition entscheiden diese Einflussfaktoren wesentlich über die ökonomische Verwertbarkeit und damit über den Immobilienwert bzw. den Unternehmenswert.

Auch die Wirtschaftlichkeit wird maßgeblich von der Hausverwaltung beeinflusst, die mit der Bewirtschaftung der Liegenschaft, z.B. der Unterstützung der Mieter und eventuellen Sanierungsmaßnahmen, betraut ist. Darüber hinaus ist die Wahl der Finanzierungsstruktur von Immobilien ein entscheidendes Kriterium. Es ist sehr bedeutsam für die Bewertung des Risiko-Ertrags-Verhältnisses des Teilfonds.

Schliesslich ist der Initiator von entscheidender Wichtigkeit für die Bewertung der Güte eines Immobilienfonds. Die Prognoserechnung für den Fond bereitet er vor, was für den Einzelanleger aufgrund seiner Vielschichtigkeit oft schwierig zu prüfen ist, zumal er viele Zukunftseinschätzungen enthält. Dieser Service kann nur von einem fachlich kompetenten und seriösen Initiator angeboten werden, der im Idealfall über nachgewiesene Erfahrungen bei der Auflage und genauen Vorhersage von Immobilienfonds verfügt.