Geschlossene Immobilienfonds

Abgeschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds (vgl. auch Geschlossene Investmentfonds) handelt es sich um ein spezifisches Immobilienobjekt, dessen Akquisition, Bewirtschaftung und Endverkauf im Fokus der Geschäftstätigkeit der jeweiligen Gesellschaft steht. Bei den Geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um erfolgs- und verlustbeteiligte Immobilienfonds. Beliebt sind Einkaufszentren, Hotelanlagen, Büroobjekte in exklusiver Lage, Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien in der Stadt.

Die Rechte (Informations-, Kontroll- und Stimmrecht in der Hauptversammlung, Recht auf Gewinnausschüttung und Guthaben bei Streitigkeiten) und Verpflichtungen (Zahlung der Einlage) der Aktionäre werden durch den Gesellschaftsvertrag festgelegt. Der Investor wird zum Aktionär der Liegenschaft im VerhÃ?ltnis zu seinem Grundkapital. Das Objekt ist für einen gewissen Zeitpunkt angemietet und soll am Ende mit Gewinn verkauft werden.

Abgeschlossene Anlagefonds für Liegenschaften haben eine fixe Laufzeit und ein Bezugsvolumen, nach dessen Begebung keine weiteren Zahlungen in den Anlagefonds möglich sind. Die Mindestanlagesumme für geschlossene Immobilienfonds beträgt in der Regel EUR 10000. Bei offenen Sondervermögen überlassen die Anteilseigner die Entscheidung vollständig der Fondsleitung, bei geschlossener Immobilienanlage haben die Anteilseigner ein begrenztes Mitsprache- und Mitbestimmungsrecht.

Geschlossene Immobilienfonds werden nach der Zahl der Vermögenswerte hinsichtlich ihrer Risikostreuung unterschieden. Die Mehrheit der Mittel erwirbt nur eine Liegenschaft und will damit eine höhere Rendite erwirtschaften. Bei zur Ausschüttung an Privatanleger zugelassenen Sondervermögen gilt: Der Investor darf höchstens EUR 20000 für eine Sachanlage anlegten.

Die geschlossenen Immobilienfonds werden nach ihrer Anlagetätigkeit differenziert. Beispielsweise werden Investitionen getätigt, die als Projektentwickler fungieren. Sie kümmern sich selbst um alles, von der Konzeption über den Aufbau bis hin zum Abverkauf. Hinzu kommen geschlossene Immobilienfonds, die sich als Handelsunternehmen auffassen. Man erwirbt eine Liegenschaft zu vorteilhaften Konditionen und ergreift verschiedene Massnahmen, um den Wert der Liegenschaft zu steigern.

Es gibt kaum Anlagefonds auf dem Immobilienmarkt, bei denen der Investor exakt weiss, in welche materiellen Vermögenswerte das Kapital einfließt. Weit weniger durchsichtig sind sogenannte Blindpools, die offen legen, welche Objekte bei der Fondszeichnung tatsächlich erworben werden. Vor allem bei der letztgenannten Anlage gibt es Mittel, die für ihre Kapitalgeber zum Scheitern verurteilt sind, da die Kapitalgeber nicht mit kommerziellen Restriktionen konfrontiert werden und Marktänderungen zu nicht kalkulierbaren Gefahren werden.

Für geschlossene Investmentfonds sind seit Juni 2013 nur noch zwei Formen zulässig. Dies sind die Investment-AG und die Investment-KG mit einer Gesellschafterin, deren Geschäftsführung aus wenigstens zwei Persönlichkeiten besteht. Für neue Mittel ist die GbR als Gesellschaftsform nicht mehr zulässig. Dies ist für die Anleger vorteilhaft, da die Verantwortung der Aktionäre von der rechtlichen Form des Sondervermögens abhängig ist.

Damit wird die Nachschusspflicht für neue Mittel in Zukunft entfallen. Die Initiatoren des Sondervermögens holen die vorgesehenen Mittel mit Hilfe von Fondsbrokern ab. Idealerweise nutzen die Aussteller ihr eigenes Eigenkapital. Sobald das notwendige Eigenkapital aufgebracht ist, wird der Fond für weitere Einzahlungen geschlossen. Die Einlage in den Fond erfolgt durch eine einmalige Zahlung oder Ratenzahlung - das sind die eigenen Mittel des Fond.

Während der Fondslaufzeit kann der Investor in der Regel nicht über sein Vermögen disponieren. Die geschlossenen Immobilienfonds haben keine tagesaktuellen Preise und werden nicht an der Wertpapierbörse gehandel. Verschiedene Emittenten, Broker und Handelsplätze stellen über das Netz Anteile an geschlossenen Investmentfonds zur Verfügung. Besteht jedoch keine Forderung, kann der Investor seine Beteiligung nicht in Eigenkapital auflösen.

Da die Risikodiversifizierung bei offener Immobilienfonds größer ist als bei geschlossener Fonds, sind die Renditechancen bei offener Immobilienfonds niedriger. Für geschlossene Immobilienfonds ist eine außergewöhnliche Performance möglich. Früher haben jedoch nur wenige Immobilienfonds ihren Investoren einen enormen Gewinn gebracht; bei mehreren abgeschlossenen Anlagen mussten die Anleger Kursverluste hinnehmen, wie das manager magazin berichtet.

"Auch einige geschlossene Immobilienanlagen haben ihre Erwartungen in den letzten Jahren nicht erfüllt - trotz des Booms auf dem Beton-Goldmarkt. Dazu kommen verschiedene Skandale: Im vergangenen Jahr rüttelten Razzien und Festnahmen wegen angeblichen Betruges bei der ehemals renommierten hamburgischen Fondsgesellschaft Ölbern und der Immobiliengesellschaft S&K erneut den Ruf der Industrie.

Darüber hinaus sind die Erträge geschlossener Immobilienfonds nicht mehr so hoch wie in der Vergangenheit, indem der Einsatz von Fremdkapital und Währungsrisiken auf 30 Prozent reduziert wird. Geschlossene Investmentfonds sind seit 2005 nicht mehr als steuerliche Sparmodelle mit zunächst hoher Verlustzuweisung geeignet. Abgeschlossene Immobilienfonds können ihren Anlegern trotzdem steuerliche Vorteile einräumen.

Veranlagt der Sondervermögen in fremde Grundstücke, mit deren Bundesland Deutschland ein DBA geschlossen hat, müssen die Einnahmen im Inland besteuert werden. Erwirtschaftet der Sondervermögen Einnahmen aus Miete und Leasing, so hat der Investor diese mit seinem in der Einkommenssteuererklärung angegebenen individuellen Satz zu besteuern. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Sondervermögens können jedoch anstelle von Steuerrückzahlungen zusätzliche Steuerzahlungen erfolgen.

Die Geschäftsidee geschlossener Immobilienfonds lässt sich zum Beispiel bei einem Preisverfall am Markt nicht umkehren. Die Kreditwürdigkeit der Fondsmieter ist für den Fond existenziell. Der Mietvertrag sollte sich zumindest bis zum Ende der Vertragslaufzeit erstrecken, ansonsten besteht die Gefahr von Problemen bei Neuvermietungen und Mietminderungen. Wenn die Fremdkapitalkomponente sehr hoch ist und während der Vertragslaufzeit eine Folgefinanzierung erforderlich ist, droht in der Regel die größte wirtschaftliche Not.

Sollten Kreditinstitute nicht oder nur zu ungünstigen Bedingungen zur weiteren Finanzierung des Projekts bereit sein, können die Vorhersagen ungültig werden und zu einer Laufzeitverlängerung, Umstrukturierung oder Zahlungsunfähigkeit des Sondervermögens beitragen. Zu den weiteren Gefahren zählen Interessenkonflikte zwischen der Kapitalanlagegesellschaft und dem Management sowie die Kontrolle der Mittelverwendung, mangelnde Kreditwürdigkeit der Initiatoren, undurchsichtige Satzungsklauseln, verschönerte Informationen im Prospekt oder gewinnunabhängige Auszahlungen, die von Privatanlegern nicht leicht zuordenbar sind.

Im Falle eines Ungleichgewichts des Sondervermögens können diese Auszahlungen zurückerstattet werden. Wenn die Mieteinnahmen in keinem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie steht und die Immobilie nicht wie geplant oder gar nicht verkauft wird, wird die zugesagte Verzinsung oder das gezahlt gezahlt. Durch die Regelung des "grauen Kapitalmarktes" wurden weniger geschlossene Investmentfonds als bisher für private Anleger und einige Aussteller, die sich auf den institutionellen Investorenmarkt konzentrierten, auflegt.

Für geschlossene Sondervermögen besteht seit dem 22. Juli 2013 das Investmentgesetz (KAGB). Seither werden die im Rahmen dieses Systems lancierten Anlagefonds als AIFs ( "Alternative Investment Funds") geführt und sind als offener Anlagefonds geregelt. Dieser Prospekt ist für die Dauer von höchstens einem Jahr gültig und muss auf den neuesten Stand gebracht werden, wenn der Sachverhalt einen wirtschaftlichen Einfluss auf den Teilfonds hat.

Das Vermögen muss von außen geschätzt und von einem Dritten verwahrt werden, der die Geschäftsvorfälle überprüft. Inwiefern sich die regulatorischen Bestimmungen auf die Kostenlast der Mittel auswirkt, muss sich erst noch zeigen. Durch die neuen Regelungen soll die Markttransparenz bei abgeschlossenen Immobilienfonds erhöht und künftig, wie jüngst bei S&K, Betrugsfällen vorgebeugt werden. Gespenster sind über geschlossene Immobilienfonds verteilt.

Immobilienfachleute loben es als renditestarkes Investment, Konsumentenschützer halten es für ein überproportionales Wagnis. Sie gelten im Vergleich zu offen gestalteten Immobilienfonds als riskanter. In den Jahren 2012 und 2014 untersuchte die Stiftung Warentest die bestehenden geschlossenen Immobilienfonds und die Ergebnisse waren äusserst unzufriedenstellend. Im Jahr 2014 standen fünf von neun Mitteln auf der Warnliste der Finanztests; im Jahr 2012 scheiterten 40 von 58.