Wohnung als Kapitalanlage Steuern

Ist es möglich, dass ich mir ein schwankendes Einkommen leisten kann, wenn nicht alle Wohnungen vermietet sind? In diesem Fall muss die Satzung eine anteilige Steuerberechnung vorsehen.

Zweite Wohnsteuer / 1.3 Investitionen | Finanzamt Professional | Finanzen

Ein Zweitwohnsitz, der ausschliesslich als Anlage dienen soll, ist nicht steuerbar. Sofern die Statuten nicht explizit nur das zeitweilige Eigentum an der zweiten Wohnung von der Steuerschuld befreien, darf die Wohnung nicht einmal kurzzeitig ausgenutzt werden. Wenn der Eigentümer eines Zweitwohnsitzes einen Dritten mit der Anmietung betraut, so dass er selbst keine Möglichkeiten hat, diese Wohnung für mehr als 4 Wochen pro Jahr zu benutzen, kann die Kommune in der Regel eine Zweitwohnsteuer verlangen, da die Wohnung nicht mehr als Investition zu betrachten ist.

Gemäss einer Verfügung des Bundesverfassungsgerichts kann jedoch keine Besteuerung auf der Basis der jährlichen Bruttogesamtmiete vorgenommen werden. In diesem Falle muss die Statuten eine proportionale Berechnung der Steuern vorgeben. Andernfalls muss auf die Erhebung von Steuern gänzlich verzichtet werden[2] In der Zwischenzeit enthalten zahlreiche Gesetze Abzüge, wenn nur eine eingeschränkte persönliche Nutzung möglich ist.

Ein Zweitwohnsitz wird prinzipiell nur dann als reines Investment erkannt, wenn seine eigene Nutzung durch Vermietung an einen Dritten ganzjährig oder durch Abschluss eines entsprechenden Vertrages mit einer Vermittlungsagentur unterbunden wird. Legt der Bauherr Tatsachen vor, die für eine rein Kapitalanlage sprechen, muss die Kommune den Einzelfall umfassend beurteilen. Dies trifft umso mehr zu, wenn der Besitzer eine eigene Wohnung in der Stadt hat.

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Zweitwohnsteuer - die Wohnung als Investition

Es handelt sich dann um eine Abgabe auf die Wirtschaftsleistung, die sich in der Nutzung des Eigenheims für den Eigenbedarf widerspiegelt1 Der Besitz eines weiteren Eigenheims für den Eigenbedarf (Zweitwohnsitz) ist eine Sonderausgabe, die in der Regel den Einsatz von Finanzmitteln voraussetzt und generell die Wirtschaftsleistung ausdrückt.

Nach der Definition der Ausgaben im Sinn des Artikels 105 Abs. 2a des Grundgesetzes erfordert der Besitz einer weiteren Wohnung für den Lebensstil eine entsprechende Zweckbestimmung der Nutzung der zweiten Wohnung2. Eine steuerpflichtige zweite Wohnung existiert demnach nicht, wenn sie nach dem objektiven Zweck der Nutzung nicht der eigenen Lebensweise diene, sondern der bloßen Geldanlage in Immobilienbesitz3.

Bei der subjektiven Zweckbestimmung des Zweitwohnsitzes ist nicht die - nicht überprüfbare - interne Intention des Eigentümers des Zweitwohnsitzes zugrunde zu legen, sondern diese interne Gegebenheit kann nur anhand von objektiven, äußerlich erscheinenden, verfestigten und überprüfbaren Umständen im konkreten Fall beurteilt werden4 Die Kommune kann zunächst davon ausgehen, dass die Wohnung, jedenfalls auch zum Eigennutzungszweck, erhalten bleibt, wenn das Gebrauchsrecht besteht und die Möglichkeit der Nutzung offengehalten wird.

Gerade die Leerstandsquote des Zweitwohnsitzes gibt trotz der gesetzlichen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel Aufschluss über die Fähigkeit des Eigentümers des der Steuer zugrundeliegenden Hauses5, sofern der Eigentümer des Zweitwohnsitzes keine sachlichen Verhältnisse aufweist, die diese Annahme aufrütteln. Auf der einen Seite reicht es nicht aus, einfach zu behaupten, das zweite Haus nicht zu benutzen und es auch in Zukunft nicht zum Leben zu benutzen.

Das Fehlen eines vertraglichen Ausschlusses einer sachlichen Möglichkeit der Eigennutzung schließt dagegen nicht aus, dass eine reine Kapitalanlage akzeptiert wird6. Auch in einem solchen Falle muss dem Wohnungseigentümer der Beweis ermöglicht werden, dass seine Wohnung entgegen einer eventuell zunächst gerechtfertigten Hypothese nicht der eigenen Lebensweise dient7.

Auch aus anderen Gründen kann sich die Investitionsabsicht ergäben. Daher ist eine ganzheitliche Beurteilung aller sachlichen Gegebenheiten des Einzelfalls unerlässlich8 Dies betrifft ungeachtet der gemischten Nutzungen, bei denen die zweite Wohnung sowohl dem eigenen Lebensstil als auch der Kapitalanlage vorbehalten ist. Bei diesen Anlässen, bei denen die Verwendung mindestens auch für das persönliche Wohnen festgelegt ist, besteht kein (mehr) Bedürfnis nach einer fallweisen Unterscheidung von "reiner Kapitalanlage".

In diesen Fällen stellt die Judikatur des Bundesverwaltungsgerichtes klar, dass das Bundesgesetz die Festlegung der eigenen Nutzungszeit im Bemessungsjahr nur aus Proportionalitätsgründen verlangt, um eine überproportionale steuerliche Belastung, die an der Möglichkeit der Eigennutzung bemessen wird, auszuschließen.

Auf der anderen Seite können aber auch die Umstände der vergangenen Bemessungszeiträume wesentliche Hinweise geben und den vermeintlichen Sachverhalt plausibel machen10. Die Voraussetzungen für die Darstellung der Investitionsabsicht dürfen nicht überbewertet werden, da die Erhebung einer Ausgabesteuer keine Strafe für eine Untervermietung oder eine unrentable Kapitalanlage darstellt, sondern eine Versteuerung einer gewissen Ausgabe für persönliche Wohnzwecke11.

und sie nicht als reine Aussage einer Subjektivität für das Leben in der Gegenwart verwenden zu wollen, genügt nicht, um die Annahme eines Vorwurfs für den persönlichen Lebensstil zu vereiteln. Eine lange Leerstandszeit in der Geschichte kann ein wichtiges Indiz für zukünftiges Verhalten12 sein, d. h. dass der Vermieter die Wohnung nicht für sein persönliches Leben zur Verfügung stellen will.

Die Einwände der Kommune, dass unter diesen Bedingungen die Einhebung der sekundären Wohnsteuer einen administrativen Aufwand mit sich bringen würde, der für die Kommune nicht mehr zumutbar ist. Ungeachtet der bereits geschilderten konkreten Annahme, die die Kommune regelmässig entlastet, dass eine zweite Wohnung (auch) dem persönlichen Wohnen vorbehalten ist, kann die Kommune, sofern im konkreten Fall trotzdem unsicher ist, ob die Bedingungen für die Steuerabgrenzung vorliegen, von der Möglichkeiten der vorl.

Bei der subjektiven Feststellung der Zweckbestimmung einer zweiten Wohnung handelt es sich um eine interne Gegebenheit, die je nach Sachlage in einer Art und Weise unsicher sein kann, die den vorläufigen Charakter gemäß § 165 Abs. 1 AO13 rechtfertigt.

Schliesslich hat die Kommune auch Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Steuerung von Steuermeldungen bei gemischter Nutzung und in solchen Faellen, in denen sie aufgrund von Mietverhaeltnissen oder aehnlichem eine Investitionsabsicht uebernimmt. Auch der weitere Einspruch der Kommune, mit der Sekundärwohnungssteuer den Sinn der Verhinderung sogenannter "Rollladensiedlungen" rechtmäßig zu betreiben, weil diese Auswirkungen auf die Nutzung der städtischen Infrastruktureinrichtungen haben und zur Desertifikation des Standortes führen können, ist erfolglos geblieben.

Die Kommune kann mit der Steuereinziehung zwar prinzipiell auch Steuerungsziele verwirklichen14, sie darf jedoch die Erfordernisse der in Artikel 105 Abs. 2a des Grundgesetzes genannten Ausgabensteuer in Bezug auf den Steuerungszweck nicht außer Kraft setzen. Ein Verstoß gegen die der Kommune im Sinne des kommunalen Selbstverwaltungsgesetzes (Art. 28 Abs. 2 S. 3 GG) garantierte finanzielle Souveränität kann auch nicht darin bestehen, dass ihr die Einziehung einer gegen Artikel 105 Abs. 2a des Grundgesetzes verstossenden Abgabe verweigert wird.