Wie Funktionieren Immobilienfonds

Eine risikoreiche Investition:

Funktionsweise geschlossener Investmentfonds

Juristisch betrachtet ist ein abgeschlossener Investmentfonds ein Unternehmen von Investoren, die zusammen in ein oder mehrere große Immobilien-Projekte investieren. Falls der Fond genügend Eigenkapital aufgenommen hat, wird er aufgelöst. Der Investor bekommt sein investiertes Vermögen am Ende mit Profit zurück, wenn der Fond Erfolg hat. Anteilscheine an abgeschlossenen Immobilienfonds zählen seit Mitte 2012 zu den Finanzinstrumenten im Sinn des WpHG.

Seitdem hat die Finanzaufsicht (Bafin) die Prospekthinweise, mit denen die Anlagefonds für die Anlage auf Konsistenz und Übersichtlichkeit hinweisen. Zusätzlich muss ein Merkblatt, die so genannte Packungsbeilage, auf drei Blättern wichtige Angaben zum Fond enthalten. Die Bank, die in solchen Investmentfonds investiert, muss auch die Ratschläge ihrer Mandanten nachweisen.

In einer Studie von "Finanztest" scheiterten dagegen verschlossene Immobilienfonds meistens als zu risikoreich. Abgeschlossene Immobilienfonds handhaben oft große Geldsummen. Ein offener Investmentfonds ist in der Regel nur eine einzelne Immobilie, der offener Investmentfonds verteilt sich auf mehrere Objekte. In Zweifelsfällen sind Investoren auch aus einem geöffneten Immobilienfonds heraus schnell.

In jüngster Zeit sind aber auch die Offenen Immobilienfonds in Misskredit gerieten, weil einige Fondsanbieter die Rückgabe von Fondsanteilen wegen mangelnder Liquiditätsausstattung während der Finanzmarktkrise gestoppt haben und Investoren erst nach Jahren einen Teil ihrer Anteile abgeben durften. Investoren agieren als Anteilseigner in geschlossene Investmentfonds. Sollte die Berechnung nicht klappen, haftet der Investor als Partner in Form seiner Einlagen.

Weil wenn ein Fond mit dem geplanten Vermögen nicht auskommen kann, geht oft etwas nicht. Dann könnte die Verpflichtung zur Nachschussleistung dazu führen, dass die Investoren dazu veranlasst werden, Gutes nach Schlechtes zu streuen.

Abgeschlossene Immobilienfonds

Aufgrund der möglichen Wertsteigerungen und der guten Renditemöglichkeiten sind Immobilienfonds eine weitere Möglichkeit, eine Liegenschaft direkt zu erwerben. Die Geschlossenen Immobilienfonds stellen eine Immobilienfondsgruppe dar. Man investiert in eine einzelne Liegenschaft oder eine kleine Zahl von Liegenschaften. Und wie funktionieren die geschlossenen Immobilienfonds? Mit geschlossenen Immobilienfonds wird für die Kapitalbeschaffung für große Projekte wie den Neubau von Hotel- oder Bürogebäuden gesorgt.

Deshalb wird nur in wenige Liegenschaften oder auch nur in eine einzige Liegenschaft investiert, in der Regel informieren sie aber bereits im vorraus. Mit der Teilnahme an einem abgeschlossenen Immobilienfonds werden Kapitalanleger Miteigentümer der Liegenschaften. Geschlossene Immobilienfonds benötigen immer einen festen Betrag an Beteiligungskapital und nehmen nur so lange Kredite auf, bis sie tatsächlich ausreichen.

In der Folge wird er als "geschlossen" betrachtet und neue Anleger können nicht mehr in den Fond einsteigen. Sie können ihr Vermögen auch nicht abheben, da es sich bei Immobilienfonds um mehrjährige, lange Laufzeit handelt. Der Verkauf von Aktien ist höchstens über den Lebensversicherungsmarkt möglich. Darüber hinaus erfordert eine Teilnahme an einem abgeschlossenen Immobilienfonds Beträge, die in der Regel mit einem 5-stelligen Wert anlaufen.

Was für Typen von Immobilienfonds gibt es? Es existieren abgeschlossene Immobilienfonds in unterschiedlichen rechtlichen Formen, die sich in der Verantwortung der Investoren voneinander abheben. Häufigste Gesellschaftsform für Immobilienfonds ist die Limited Partnership (KG). Dabei kann der Investor den maximalen Investitionsbetrag einbüßen. Auch zwischen Vermögensverwaltungsfonds und Publikumsfonds ist zu differenzieren.

Vermögensverwaltungsfonds werden nicht als Unternehmen betrachtet, d.h. sie unterstehen nicht der Gewerbeertragsteuer. Zudem haben sie in der Regel eine Laufzeit von zehn Jahren, da die 10-jährige Veräußerungsfrist für Liegenschaften danach abläuft und ein steuerfreier Verkauf der Liegenschaften möglich ist. Dagegen gibt es auch kommerziell ausgerichtete Investmentfonds mit einer Laufzeit zwischen vier und sechs Jahren.

Was kann man in einen abgeschlossenen Immobilienfonds einbringen? Jeder, der sich an einem abgeschlossenen Immobilienfonds beteiligen möchte, kann dies entweder über den Anbieter des jeweiligen Immobilienfonds oder über einen Fondsmakler tun. Ein Teil eines abgeschlossenen Investmentfonds kann auch über den so genannten Sekundärmarkt akquiriert oder verfrüht veräußert werden. Dort werden Fondsanteile von bereits lancierten Immobilienfonds gehandelt.

Für den Erwerb eines Anteils an einem Immobilienfonds gilt häufig eine Mindestbeteiligung von EUR 10000 plus ca. fünf Prozentpunkte Ankaufsgebühr. Seit Auflegung des Sondervermögens bis zum Ende der vorher definierten Haltedauer sollen abgeschlossene Immobilienfonds zumindest einmal pro Jahr Dividenden an die Aktionäre ausschütten und sie an den Gewinnen nach dem Verkauf der im Sondervermögen befindlichen Immobilien partizipieren lassen.

Abgeschlossene Immobilienfonds werden häufig von ihren Betreibern als krisen- und inflationsgeschützte Kapitalanlagen gefördert. Die Investoren partizipieren auch an der Wertentwicklung der Liegenschaften, da mit dem Verkauf eine höhere Verzinsung erzielbar ist. Die Immobilie kann nach der so genannten spekulativen Frist von zehn Jahren für den Verkauf der Immobilie steuerbefreit werden.

Im Falle von abgeschlossenen Immobilienfonds entstehen dem Fondsinhaber durch die Fremdverwaltung des Sondervermögens durch den Fondsbetreiber keine zusätzlichen Verwaltungskosten wie die Beteiligung an Eigentümerbesprechungen oder die Erstellung einer Betriebskostenaufstellung. Aufgrund der oft sehr langen Laufzeiten geschlossener Investmentfonds ist das Eigenkapital zunächst bindet. Investoren können ihre Anteilscheine nicht vor Ende der Haltedauer verkaufen, es sei denn, sie entscheiden sich für den Sekundärmarkt.

Ein hoher Verlust kann entstehen, wenn die Liegenschaft, in die der Anlagefonds investierte, einen Wertminderungsbedarf hat. Weil selbst Fachleute nicht wissen, wie sich der Markt in den nächsten Jahren entwickelt. An wen richten sich offene Immobilienfonds? Für kapitalstarke Investoren sind besonders gut geeignete Anlagefonds geeignet.

Die Anlage kann das Portfoliorisiko reduzieren, da eine Immobilienanlage ungeachtet von Marktbewegungen laufend Mieteinnahmen generiert. Aufgrund der geringen Zahl von Anlegern innerhalb eines offenen Investmentfonds haben die Anteilseigner ein Mitsprache- und Mitspracherecht.