Was Bedeutet Rendite bei Immobilien

Immobilienrendite: Was ist zu berücksichtigen und wie kann das Wagnis mindert werden?

Direktanlagen in Immobilien als sogenanntes "Betongold" sind in Deutschland als inflationsgeschützte und vergleichsweise risikolose Alternativanlage seit je her sehr beliebt. Dagegen sind andere Anlagen wie z. B. Dividendenpapiere - im Unterschied zu anderen Staaten - "Aschenputtel", obwohl sie in der Regel längerfristig bessere Erträge erwirtschaften. Von einem Immobilien-Hype reden bereits viele, vor allem bei weniger wohlhabenden Privatinvestoren.

Wozu in gemietete Objekte anlegen? Ungeachtet der Risikoscheu der deutschen Privatinvestoren ist es zur Diversifizierung des Portefeuilles zweckmäßig, einen Teil des Anlagevermögens in Immobilien zu verwahren. Die Faustformel nach sinkender Liquidität lautet: 20% flüssige Mittel (z.B. Bankeinlagen, Festgelder), jeweils 35% bis 40% in Wertschriften und börsengängigen Immobilien und 5% Edelmetall oder Edelmetall.

Angesichts des aktuellen Trends, große Teile des Vermögens in Immobilien zu legen, sollten die Renditemöglichkeiten von Immobilien genauer betrachtet werden. Wie ist die Rückgabe? Die Rendite bezieht sich in der Regel auf die jährliche Rendite einer Investition bezogen auf das gebundene Vermögen. Im Falle von Immobilien wird die Mieten, d.h. die Mieten abzüglich der angefallenen aktuellen Aufwendungen, verglichen oder durch das Investmentvolumen geteilt.

Die Rendite von Immobilien wird jedoch sehr verschieden kalkuliert und hat somit auch für private Anleger eine zum Teil eingeschränkte Aussagefähigkeit. Bei Direktinvestitionen in gemietete Objekte ist prinzipiell zwischen Gewerbe- und Wohngebäuden zu differenzieren. Gewerbliche Immobilien erzielen in der Regel bessere Erträge als Wohnliegenschaften. Zudem ist das Anlagevolumen verhältnismäßig hoch und die Kreditlimite der Finanzierungsbanken beträgt nur 80 Prozent der Objektbewertung.

Für Wohnliegenschaften ist jedoch eine Finanzierung von 100 Prozent des Anschaffungspreises möglich. Gewerbliche Immobilien sind daher für private Investoren weniger interessant als Wohnliegenschaften, die im weiteren Verlauf genauer untersucht werden. Beim Mietwohnungsbestand kann zwischen Mehrfamilienhäusern, Stockwerkeigentum, Ferienappartements, denkmalgeschützten Gebäuden und seit kurzem auch Pflegeheimen differenziert werden. Da die Mietkonditionen sich grundlegend von denen der anderen Wohnobjekte abheben, werden sie hier nicht im Detail erläutert.

Nachfolgend werden die verschiedenen Renditekonzepte Rendite vor Steuern, Rendite nach Steuern, Immobilienrendite, Bruttomietertrag und Eigenkapitalrentabilität erläutert: Die Vor-Steuer-Rendite berücksichtigt weder den persönlichen Steueranteil des Investors noch Steuerminderungen (z.B. durch Fremdkapitalzinsen). Insofern ergibt sich ein unvollständiges Gesamtbild, vor allem bei den Erträgen aus Kapitalanlagen, die einem Einheitssteuersatz von 25 % unterworfen sind.

Die Mieterträge dagegen werden mit dem jeweiligen Satz besteuert, der oft über 25 % liegt. Bei der Rendite nach Abzug der Steuer werden dagegen die persönlichen Steuerbelastungen des Investors mitberücksichtigt. Der Return on Property (Gesamtkapitalrendite) ist besonders für den Vergleich verschiedener Objekte geeignet. Vermutung: Mitunter werden auch mögliche Werterhöhungen der Liegenschaft mitberücksichtigt. Der Bruttomietertrag wird oft in einem Immobilienprospekt ausgewiesen und wie nachstehend errechnet::

Diese Ertragsberechnung ist daher nicht vollständig und nicht geeignet. Private Anleger sollten auf eine umfangreiche Kalkulation achten. In dieser Zahl sind jedoch weder Finanzaufwendungen noch Personensteuern inbegriffen. Der Return on Equity (siehe auch oben Immobilienrendite) trägt jedoch der individuellen Steuerbelastung des Investors Rechnung. Vor allem durch (Teil-)Fremdfinanzierung kann sie günstig beeinflusst werden. Ausschlaggebend hierfür ist der sogenannte Leverage-Effekt, der die Leverage-Wirkung der (Teil-)Fremdfinanzierung der Liegenschaft beschreibt.

Die Rendite der Immobilien in Relation zum Gesamtkapital wird der Verzinsung des Fremdkapitals nach Steuern gegenübergestellt. Das ist bei den aktuell tiefen Kreditzinssätzen von 1,5 bis 2 Prozentpunkten generell der Fall. 2. Die Gesamtrendite einer Mietsache würde daher wie folgt berechnet: 1: Ist eine verlässliche Schätzung möglich, kann das Wertentwicklungspotenzial der Liegenschaft miteinbezogen werden.

Allerdings sollte das Zinsrisiko, das auch schwierig einzuschätzen ist, auch dann Berücksichtigung finden, wenn die Zinsbindungsfrist der Finanzierungen nach 10-15 Jahren abläuft und kein profitabler Absatz möglich ist. Die Rendite nach Steuern von 0,17 Prozent (Zinsen) ist, wie das obige Beispiel verdeutlicht, extrem niedrig. Für denkmalgeschützte Immobilien ist die Rendite nach Steuern besonders wichtig, da die Abschreibungen in den ersten 7 Jahren 9 Prozent und in den darauf folgenden 4 Jahren 7 Prozent betragen.

Denkmalgeschützte Immobilien sind jedoch nur für wohlhabende Privatinvestoren mit hoher langfristiger Steuerlast und ausreichender Liquidität von Interesse, da zunächst ein hoher Sanierungsaufwand erforderlich ist. Hinzu kommen erhöhte Wartungskosten und ein erheblicher Verwaltungsaufwand bei den Vermietern, so dass Ferienobjekte unter Renditegesichtspunkten in der Regel wenig ertragreich sind. Urlaubsimmobilien im Inland unterliegen weiteren Gefahren (eingeschränkte Möglichkeiten der Markteinschätzung, divergierende gesetzliche Bestimmungen), die bei der Ertragserwartung zu berücksichtigen sind.

Bei der Investition in Ferienobjekte steht daher eher die Eigennutzung als die erwartete Rendite im Mittelpunkt. Die obige Rechnung lässt unberücksichtigt, wie viel Geld nach Abzug der Steuer für den Anleger ausreicht. Aufgrund der nicht liquiditätswirksamen Abschreibung verfügt der Eigentümer der Immobilie über eine Nettozuflussliquidität nach Abzug der Steuer von 390 zuzüglich einer Abschreibung von 3.450 = 3.840 abzüglich Schuldentilgung (2 Prozent p.a. = 3000 Euro) = 840 Euro.

Die Rendite und die Liquiditätsrendite aus dem verwendeten Kapital liegt unter der Teuerungsrate und ist daher im Verhältnis zu anderen Anlagen nicht aussagekräftig. Laut einer Studie des DIW machen 8,5% der Hausbesitzer jährlich Einbußen, 24,6% schreibt schwarz und nicht einmal jeder Zweite (46,2%) erzielt eine Rendite von 2,1% oder mehr.

Dieses Problem tritt vor allem dann auf, wenn private Investoren nur eine einzige Wohnung haben. Die Diversifizierung des Portefeuilles in mehrere Eigentums- oder Mehrfamilienhäuser (Mehrfamilienhäuser) würde die Ertragschancen steigern und die Gefahren verringern. Crowd Investing", das bei privaten Anlegern immer beliebter wird, eröffnet die Chance, in eine Vielzahl von Objekten mit guter Renditechance bei geringen oder sogar höheren Investitionen zu investieren. 2.

Diese werden von Experten sorgsam ausgesucht, insbesondere im Bezug auf den Standort der Liegenschaft, der ein ausschlaggebender Faktor für den Erfolg ist. Es gibt jedoch Erträge, die weit über denen von direkten Investitionen in Immobilien liegen, und der Einsatz von Kapital kann selbstbestimmt werden. Damit kann der Anleger das vorhandene Kapital auch in mehrere Immobilien-Projekte anlegen, um durch Diversifikation das Risiko zu mindern.

Aufwendige Ertragsberechnungen entfallen für den Anleger, nur der Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent muss berücksichtigt werden. Damit sind sie einfacher zu liquidieren als Immobilien. Sie sind daher einer direkten Investition in Immobilien, insbesondere für private Investoren, vorgezogen. Darüber hinaus lassen sich bereits mit kleinen Mengen gute Erträge erzielen. Es ist zu bedenken, dass je größer die Ertragschancen sind, desto größer sind die Ausfallsrisiken.

Privatinvestoren können auf der BERGFÜRST-Immobilienplattform sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien mit einer Rendite von 3,5 bis 7,00 Prozent pro Jahr anlegen.