Baufinanzierung Zinsen

Ursachen für vergleichsweise teuere Hypotheken auf einen Blick

Seit gut einem Jahr sind die Gebäudezinsen in Deutschland so niedrig, dass sich immer mehr Konsumenten eine Eigenheimfinanzierung und damit ein eigenes Zuhause erlauben können. In manchen Fällen berechnen die Kreditinstitute nur Zinsen von weniger als zwei Prozentpunkten, wenn es um die Finanzierung des eigenen Hauses geht.

Dennoch ist auch heute noch für viele Menschen der Wille zum eigenen Heim nicht erfüllt, denn trotz der tiefen Gebäudezinsen kann die Finanzierung von Immobilien wesentlich teuerer sein, als viele Kreditinstitute oder im Rahmen ihrer besten Offerten zusagen. Dass Immobilienfinanzierungen trotz der derzeit sehr tiefen Baufinanzierungszinsen relativ kostspielig werden können, hat mehrere Ursachen.

Natürlich gelten diese Argumente nicht für alle Konsumenten, so dass es viele Darlehensnehmer gibt, die von einer sehr vorteilhaften Finanzierung von Immobilien in Anspruch nehmen können. Sollte jedoch ein gewisser Anlass dafür Sorge tragen, dass die Baufinanzierung verhältnismäßig kostspielig wird, kommt es für viele der betreffenden Darlehenssuchenden nicht zur Finanzierung der Immobilie und damit auch nicht zum Kauf der eigenen Wohnung.

Unter anderem sind dies verschiedene Gründe, die zu einer relativ kostspieligen Baufinanzierung beitragen können: Dass Immobilienfinanzierungen trotz der niedrigen Gebäudezinsen für viele Konsumenten wesentlich teuerer sein können als erwartet, liegt vor allem daran, dass die Kreditwürdigkeit nicht optimal ist. Inserieren Kreditinstitute zum Teil mit Zinssätzen unter 1,5 Prozentpunkten, so wird in den meisten Ländern davon ausgegangen, dass die Kreditwürdigkeit des Auftraggebers nicht nur vollkommen tadellos, sondern sehr gut ist.

Auch wenn der Kreditnehmer nur ein durchschnittliches Kreditrating hat, kann es in einigen Fällen zu erheblichen Prämien auf Gebäudezinsen kommen. Zum Beispiel wird aus einem Angebotszins von 1,6 Prozentpunkten rasch ein Gebäudezins von über 2,5 Prozentpunkten. Die Eigenmittelquote ist neben der Kreditwürdigkeit ein weiteres wesentliches Kriterium, das für eine optimale Hypothek von großer Wichtigkeit ist.

Mit anderen Worten: Kein oder zu wenig Eigenmittel ist ein weiterer Faktor, warum Hypothekarkredite letztlich verhältnismäßig kostspielig werden können. Auch hier basieren Spitzenzinsen im Sinn von sehr guten Bauzinssätzen nahezu immer darauf, dass der Darlehensnehmer eine Eigenmittelquote von mind. 25 Prozent erreichen kann.

Damit kann der komplette Finanzbedarf durch zumindest 25-prozentige Eigenmittel gedeckt werden. Einige Kreditinstitute haben diese Kennzahl noch weiter erhöht und verlangen von den Abnehmern Eigenmittel, die zwischen 30 und 40 Prozent des Gesamtbedarfes betragen sollen. Erst unter diesen Bedingungen werden wirklich vorteilhafte Bauzinssätze festgelegt, während bei niedrigeren Eigenmittelquoten zwischen 1,5 und mehr als 2,5 Prozentpunkten zum günstigeren Zins "addiert" werden kann.

Darlehenssuchende sollten daher eigentlich bestrebt sein, so viel Kapital wie möglich in die Finanzierung von Immobilien einzubringen. Eine weitere Ursache für verhältnismäßig kostspielige Hypotheken, die sich aber erst in absehbarer Zeit zeigen werden, ist die verkehrte Zinskondition. Prinzipiell haben Darlehensnehmer die Option, für fast jeden Bausparvertrag eine variabel oder fixe Verzinsung zu wählen.

Im Falle von variabel verzinslichen Zinssätzen ist es für den Kreditnehmer in einer Tiefzinsphase extrem nachteilig, dass die Hausbank das Recht hat, den Zins bei einem Anstieg der Kapitalmarktsätze zu korrigieren. Die Hypothekarkredite sind in diesem Falle bei Vertragsabschluss nicht kostspielig, können aber nach starken Zinserhöhungen in absehbarer Zeit verhältnismäßig kostspielig werden. Ähnliches gilt, wenn der Auftraggeber eine verhältnismäßig geringe Zinsbindungsfrist wählt.

Die meisten Fachleute raten in der derzeitigen Tiefzinsphase zum Beispiel zu einer Zinsbindung von wenigstens zehn Jahren, während 15 oder 20 Jahre als Optimum angesehen werden. Diejenigen, die sich für einen Festzinssatz von nur fünf Jahren entscheiden, weil diese relativ kurze Laufzeit naturgemäß etwas günstiger ist als die längerfristigen Zusagen, gehen jedoch ein beträchtliches Zinsrisiko ein, das in Zukunft zu verhältnismäßig teuren Immobilienfinanzierungen führt.

Auch nicht besonders gute oder nicht umfassende Besicherungen können dazu beitragen, dass Hypothekarkredite teuerer werden als erwartet. In der Regel wünschen sich die Kreditinstitute eine Besicherung von mind. 60 % der Kreditsumme durch eine Erstranglast. Viel eher ist die zweite Möglichkeit, das gestiegene Ausfallrisiko aufgrund der niedrigeren Besicherung durch einen wesentlich erhöhten Bauzins zu ersetzen.

Dies bedeutet, dass der Darlehensnehmer damit rechnet, Kredite mit unterdurchschnittlich hohen Zinsen zu verzinsen, die erheblich höher sein können als die von den Kreditinstituten angekündigten günstigen Sätze. Zum einen können die Zinsen für Schuldner auch in diesem Jahr wieder sehr niedrig sein, wenn es um die Zinsentwicklung geht.

Andererseits sind die angekündigten Zinsen von weniger als zwei Prozentpunkten in der Realität jedoch oft weitaus unrealistischer, so dass Hypothekarkredite manchmal erheblich teuerer sein können als erwartet. Doch wer als Darlehensnehmer alle Chancen nutzt und sicherstellt, dass die Kreditwürdigkeit so gut wie möglich ist, dass eine angemessene Eigenmittelquote vorhanden ist und die Kreditsicherheit nicht unter das übliche Niveau im Negativsinne fällt, kann mit Sicherheit mit einer wirklich günstigen Hypothek rechnen. 2.