Kapitalanlage Immobilien Vertrieb

Fundamentalfaktoren

In einem Rechtsstreit über die Verantwortlichkeit des Grundstücksverkäufers im Rahmen eines zwischen Erwerber und Veräußerer geschlossenen Beratungsvertrages neben einem Grundstückskaufvertrag hat der BGH mit Beschluss vom 16. Juni 2016 - V S. 168/15 noch einmal entschieden: Ein Beratervertrag wird abgeschlossen, wenn der Veräußerer dem Erwerber als Verhandlungsergebnis ein Rechenbeispiel für die mit dem Erwerb verbundenen Aufwendungen und finanziellen Nutzen darlegt, das den Abschluss der Transaktion ermöglichen soll.

In den Broschüren als Verkaufspartner des Anbieters wird der Ratgeber benannt, der auf die Kontaktaufnahme mit dem Interessenten verzichten und es dem mit dem Verkauf betrauten Ratgeber überlassen, die Vertragsverhandlung bis zur Abschlussbereitschaft zu leiten.

Er wird auch dann im Auftrag des Auftragnehmers tätig, wenn ihm die Vermittlung von Kaufinteressenten im Rahmen seines Innenverhältnisses zum Auftragnehmer unterlassen wurde. Der Beratervertrag mit dem Auftragnehmer kann daher auch dann abgeschlossen werden, wenn der Auftragnehmer über keine interne Handlungsvollmacht verfügt oder wenn eine solche aufgrund von Einschränkungen im internen Verhältnis zwischen dem Auftragnehmer und dem Auftragnehmer keine Beraterverträge enthält.

Das wird z.B. dann bestätigt, wenn der Auftragnehmer keinen Umgang mit dem Auftraggeber hat, dem Auftragnehmer aber bei den Gesprächen mit dem Auftraggeber freien Lauf läßt, ihn die Vertragsverhandlung führt und den Auftrag in seinem Vertreter abschließt. In dem beschlossenen Falle war der Berater der Ansicht, dass dem Erwerber ein nicht zuordenbarer Betrag von 1.400 pro Jahr angefallen sei, der im Rechenbeispiel nicht aufgeführt sei.

Wenn der Besteller wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung fordert, so zu handeln, als ob er vom Abschluss des Vertrages Abstand genommen hätte, gilt der Irrtum der Beratung als Ursache für den Abschluss des Kaufvertrages. Besteht ein Hinweisfehler des Auftragnehmers - z.B. durch ein mangelhaftes Kalkulationsbeispiel, in dem die mit dem Kauf der Liegenschaft zusammenhängenden Kosten für den Auftraggeber zu gering eingeschätzt wurden - wird der Grund für die pflichtwidrige Vertragsschließung zugunsten des Auftraggebers angenommen.

Wer gegen die vertraglichen oder vorvertraglichen Auskunftspflichten verstößt, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Nachweis verpflichtet, dass der entstandene Schaden auch im Falle eines pflichtgemäßen Verhaltens entstanden wäre, d.h. der Verletzte hätte die Anzeige unbemerkt belassen und den Auftrag, auch bei wahrheitsgetreuen Angaben, wie es der Fall ist, abgeschlossen. Die Kausalvermutung wird nach der vorherigen Jurisprudenz des Senates nicht eingreifen, wenn es für den Erwerber zumutbar mehrere Reaktionsmöglichkeiten (Entscheidung für oder gegen Kauf) auf die korrekte Klärung gibt.

Die Annahme der Kausalität eines beratenden Fehlers des Veräußerers für die Kaufentscheidung des Erwerbers zum Ankauf einer als Anlage angebotene Liegenschaft (Kausalitätsvermutung) gilt nun auch dann, wenn sich der Erwerber in einem Entscheidungskonflikt befinden würde, wenn die Informationen richtig gewesen wären. Der Verkäufer hat im oben genannten Falle darauf hinzuweisen, dass die falschen Angaben für die Kaufentscheidung des Bestellers unerheblich waren, d.h. der Besteller hätte sich zum Einkauf entschieden, auch wenn sie richtig erklärt worden wären.

Die Verkäuferin, die durch falsche Ratschläge das Recht des Verkäufers auf Entscheidungsfindung und Bewertung der Vor- und Nachteile des Kaufs beeinflusst hat, muss auf die Tatsachen hinweisen, die die Annahme entkräften. Diese Beratungspflicht entspricht nach Ansicht des BGH dem mit einer solchen Empfehlung angestrebten Vorteil: Der Veräußerer ist in der Regel nicht dazu angehalten, den Erwerber über die Rentabilität des Erwerbes und seine Vorteile zu informieren oder zu unterrichten.

Tut der Veräußerer dies jedoch, vor allem durch ein Berechnungsbeispiel, geschieht dies in erster Linie im Sinne der Förderung der Maklertätigkeit beim Immobilienerwerb. Eine nach Rücksprache mit dem Käufer abschließend vereinbarte Haftungsfreistellung über die mit dem Kauf einer Liegenschaft einhergehenden Lasten setzen voraus, dass ein konkreter Wille des Erwerbers zum Verzicht auf Schadenersatzansprüche wegen eines Irrtums vorliegt.

Die nach Absprache getroffene Freistellungsklausel steht dem Abschluß des Beratungsvertrages prinzipiell nicht entgegen und begründet auch nicht die Verpflichtung zur Leistung von Schadenersatz, der durch den Beraterfehler bereits entstanden ist. Ein erst nach der mangelhaften Konsultation vereinbarter Haftungsausschluss bedeutet einen Verzicht auf Schadenersatzansprüche des Bestellers aus mangelhafter Konsultation in der Zukunft - mit Abschluß des Kaufvertrages.

Sie setzt konkrete Hinweise für die Bestimmung der Bereitschaft des Bestellers voraus, durch eine später getroffene Haftungsfreizeichnung auf Schadensersatzansprüche aus einer fehlerhaften Beratungsleistung zu verzichten. 2. Beratungsirrtümer beim Erwerb von Eigentumswohnungen: Wann übernimmt der Veräußerer die Haftung für unerfüllte Einkommens- und Wertvorstellungen?