Offene Immobilienfonds Europa

Offene Immobilienfonds: Zunehmende Investitionen werden zum Thema für das Fondsmanagement

Die Offenen Immobilienfonds sind eines der beliebtesten Produkte der Bundesbürger. Die Investoren haben den Unternehmen in den vergangenen drei Jahren weitere fünf Mrd. EUR anvertraut, allein in den ersten vier Monaten des Jahres 2017 kommen gut zwei Mrd. EUR hinzu. Inzwischen sind es knapp 90 Mrd. EUR. Angesichts des andauernden Immobilien-Booms gibt es keine interessante Möglichkeit, in die sie sich engagieren können.

"Die Anschaffung von attraktiven Immobilien ist im derzeitigen Umfeld schwierig", sagte Sonja Knorr von Scope bei der Präsentation der Jahrmarktstudie. Managern ist es zurzeit gut geraten, keine neuen Immobilien um jeden Preis zu akquirieren. Das hat auch Auswirkungen auf die Marktbewertung von Immobilienfonds. Der 12 -Milliarden-Euro-Fonds "UniImmo: Europe" der Volks- und Raiffeisenbanken hat beispielsweise das AA-Rating verloren, das für "sehr gute Qualitäten und Kompetenz" steht.

Die Nettorendite aus dem Erwerb von Neubauten hätte zum Teil weit unter fünf Prozentpunkten liegen müssen. Die teureren Käufe sind in der Boom-Phase, je mehr die Immobilienwerte im Falle eines Abschwungs nach unten zu korrigieren sind. Bei den großen Investmentfonds wurde auch das Rating der Deutsche Bank von " sehr gut " auf " gut " gesenkt.

Die Marktuntersuchung lautet: "Die Wertermittlung des Immobilien-Portfolios ist im Vergleich zum Branchendurchschnitt leicht rückläufig. Allen Managern ist es ein Dilemma: Wenn sie die vielen frischen Gelder der Investoren ungenützt im Fond zurücklassen, fühlen sie die niedrigen Zinssätze mit Nachdruck. Das, was der Kleinanleger vom Callgeldkonto weiß, trifft auch Großanleger: Sie erhalten aufgrund der Liquiditätspolitik der EZB keinen Zins mehr.

Mehr als ein viertel des ihnen übertragenen Vermögens ist bei einigen offen stehenden Immobilienfonds unverzinslich - das belastet auch die Fondsrendite. Wenn Sie keine teueren, möglicherweise zu teueren Gegenstände auf dem Immobilienmarkt erwerben wollen, haben Sie eine Alternative: Sie müssen sicherstellen, dass kein weiteres Kapital einfließt. Lediglich wenige Unternehmen haben zurzeit keine Vertriebsbeschränkungen, darunter der HausInvest der Commerzbank und der Grundbesitz Global der Deutsche Bank. 2.

Für 2017 rechnen Fachleute mit einem ungebrochenen Interesse der Investoren an offen gestalteten Immobilienfonds. Erst wenn die Zinsen deutlich steigen und Obligationen wieder ausreichende Erträge erwirtschaften, rechnen die Mittel mit einem Ende der großen Nachfragesituation. Knorr: "An diesem Zeitpunkt würden Investoren, die heute offene Immobilienfonds als Termineinlagen nutzen, wieder aufgeben. "Und das würde Raum für andere Investoren schaffen.

Das darf nicht vernachlässigt werden, auch wenn die Rendite von Open-End-Immobilienfonds in den letzten Jahren zurückgegangen ist, sind die Mittel im Schnitt immer noch um 2,3 Prozentpunkte pro Jahr zurückgegangen. Dies ist wesentlich mehr als mit Staatsobligationen oder Festgeldern erreicht werden kann und ist ein Hauptgrund für die Rekorde.

Viele Fondsgesellschaften richten neue Mittel ein, um den Stress zu lindern. Manche sind bereits auf dem Vormarsch, andere werden folgen. Im Gegensatz zu den großen Vorzeigefonds, die seit vielen Jahren auf dem Aktienmarkt sind, haben sie keine alten Investoren, die ihre Aktien zu jeder Zeit veräußern können. Daher benötigen sie einen kleineren Zwischenspeicher und müssen weniger liquide Mittel halten, um die Investoren zu entlohnen.

Mit den neuen Mitteln können wesentlich geringere Liquiditätskennziffern betrieben werden. Unternehmen riskieren nicht, Immobilien in ihrem Bestand innerhalb weniger Wochen in bar zu verkaufen, was unweigerlich zu einem ungünstigen Kurs führen kann. Im Normalfall wäre das für die Rentabilität von Vorteil - mehr Mittel könnten sogar in Stein angelegt werden.

"Investmentfonds, die ihr Immobilien-Portfolio in Hochpreis-Phasen aufstocken, haben tendenziell höhere Wertverluste auf den Immobilienmärkten", sagt Knorr. Dies ist das Wagnis für Investoren, insbesondere für Marktneulinge. "Die Auswirkungen des Immobilien-Booms spiegeln sich auch in der Auswahl der Immobilien wider.

Nach wie vor werden hauptsächlich Büroimmobilien gekauft. Allerdings geht der Marktanteil kontinuierlich zurück - von 72% im Jahr 2014 auf 61% im vorigen Jahr. Deren Neuinvestitionsanteil stieg signifikant von drei auf 15 % im Jahr 2014 "Die Schwierigkeit liegt darin, dass für die Hotellerie eine andere Kompetenz benötigt wird", sagt Scope-Analyst Knorr.

Was die Einzelhandelsimmobilien betrifft, so haben sich die Unternehmen in jüngster Zeit zurückgehalten - und das zu Recht aus Scopes Sichten. "Es ist sehr spannend zu sehen, in welchen LÃ?ndern die Gelder noch kaufen, wenn sie kaufen, besonders in den USA. Die deutschen und europäischen Märkte verlieren an Gewicht, während die USA zunehmend an Gewicht gewinnen. Scopes Experten schreiben dies weniger einer starken Position der USA als einer schwachen Position Europas zu.

"Letztes Jahr war man sich angesichts der aktuellen Lage in Großbritannien, Italien und Frankreich nicht ganz sicher, wohin Europa unterwegs war", sagt Knorr. Immobilien-Investoren werden nun "sehr, sehr stark" durchgesetzt.