Offene Immobilienfonds Rendite

Offene Immobilienfonds Rendite

die Sparkassentochter Deka mit ihrem Deka-ImmobilienFonds und Deka-ImmobilienEuropa. Nach wie vor werden sieben Offene Immobilienfonds aufgelöst. Dies ist auch Teil der Rendite für unsere Investoren. Die Immobilienpreise explodieren, nur die Besitzer von Offenen Immobilienfonds beobachten hausinvest, liquide Mittel sind vorhanden, der Fonds kann entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder er muss Immobilien verkaufen.

Immobilienfonds: Renditesteigerung durch Hotelinvestitionen à Immobilie

Nach wie vor werden offene Immobilienfonds von Investoren überflutet, von denen ein zunehmender Anteil in den Kauf von Hotelanlagen investiert wird. Dies sollte der Rendite zugute kommen. Die meisten Mittel sind aber auch für den Fall vorbereitet, dass der Zufluss von Mitteln abnimmt. Der Geldschwemme ist endlos: 2017 haben Offene Immobilien-Publikumsfonds in Deutschland 6,7 Mrd. EUR an frischem Anlegergeld gesammelt.

"Dies war nur wenig weniger als im Spitzenjahr 2016", sagt Sonja Knorr, Head of Real Estate Fund Analysis bei Scope Analyse. Bereits im Jänner dieses Jahres haben die Anleger mehr als 700 Mio. EUR an die Fondsgesellschaften ausbezahlt. Die verwalteten Assets under Management stiegen laut Scope innerhalb von drei Jahren (Stand Ende September 2017) um rund 15 Mrd. EUR auf knapp 90 Mrd. EUR.

"Kein Wunder, dass Offene Immobilienfonds bei Investoren sehr beliebt sind", sagt der Branchenexperte. Immerhin sind die Erträge im Verhältnis zu Alternativanlagen sehr interessant. Laut Knorr sind es bei nahezu allen offen stehenden Immobilienfonds weit über zwei und bei einigen über drei Prozentpunkte. Mit dem WohnSelect D gibt es gar einen Fond, der eine jährliche Wertsteigerung von mehr als 20 Prozent aufweisen kann.

Rund ein Drittel des Fondsvermögens, das zur Jahresmitte 2017 rund 400 Mio. EUR betrug, wurde verkauft. "Die Immobilienkonjunktur ist in einer sehr ausgereiften Periode, die Zinssätze für Immobiliendarlehen sind spürbar gestiegen", sagt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien AG. Die Verzinsung von Terminkrediten mit einer zehnjährigen Festverzinsung beträgt nun wieder mehr als 2,5 Prozentpunkte.

Meyer ergänzt: "Steigende Zinssätze und steigende Preise für Immobilien sind eine delikate Kombination, um eine ansprechende Rendite zu erwirtschaften. "Deshalb wurde die Marktlage zur Straffung des Immobilien-Portfolios ausgenutzt. Veräußert wurden unter anderem Immobilien in Leipzig und in C-Lagen wie z. B. Friedrichshafen und Troisdorf im Gesamtwert von rund 180 Mio. EUR.

In den kommenden Wochen soll das Liegenschaftsvermögen durch gezielte Akquisitionen wieder aufgefüllt werden. Im Hinblick auf den WohnSelect D-Fonds will sich Wergrund auch nicht an der Entwicklung von Projekten beteiligen. Bei den meisten anderen Open-End-Immobilienfonds - vor allem bei den großen, weit gestreuten - ist die Flexibilität höher. "Auch die Schwergewichte des Fond sind unter dem Zwang, ihr Risiko-Rendite-Profil unter geänderten Bedingungen beizubehalten", sagt Fondsanalyst Knorr.

Für Bestandsimmobilien, zum Beispiel in der Büronutzungsklasse, könnten zurzeit bestenfalls noch Anlaufrenditen von drei bis 3,5 % erzielt werden. Dies zwingt die Mittel, an B- und C-Standorten nach gekauften Objekten Ausschau zu halten sowie in anderen Nutzungsarten und in der Projektabwicklung aktiver zu sein, so Knorr. Zum Beispiel das Hotel-Portfolio der UniImmo: Europa wurde innerhalb von drei Jahren von 380 Mio. EUR (Dezember 2014) auf knapp eine Mrd. EUR (Dezember 2017) gesteigert, der Anteil der Hotels am Gesamtvermögen ist von 4,7 auf acht Prozentpunkte gestiegen.

"Der Immobilienmarkt in Deutschland ist überhitzt, vor allem bei Wohn- und Büroobjekten in einigen Kernlagen großer Metropolen", sagt Mario Schüttauf, Geschäftsführer von HausInvest der Commerz Real. "Das Hotel-Portfolio von HouseInvest wurde in den letzten drei Jahren sorgfältig erworben. Von 360 Mio. EUR (Dezember 2014) auf rund 1,2 Mrd. EUR (Dezember 2017).

Hotelinvestitionen wurden laut Knorr oft über die Projektentwicklung getätigt. Auf diese Weise können Mittel zur frühzeitigen Reservierung attraktiver Liegenschaften und zur Erzielung zusätzlicher Renditen, zum Teil durch Übernahme höherer Renditen, eingesetzt werden. Hinzu kommen die spekulativen Projektakquisitionen - also Liegenschaften im Aufbau mit einem Vermietungsgrad von weniger als 50 Prozent. Die Projektentwicklung darf in Summe 20 vom Hundert des Fondsvermögens nicht übersteigen.

"Die Hotellerie war 2017 mit fünf Projektakquisitionen in Hamburg, Danzig, Washington D.C. und Portland besonders gut vertreten", sagt Reinhard Kutscher, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. Die drei großen Immobilien-Großfonds von UniImmo - UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa und UniImmo: Global - haben im vergangenen Jahr 900 Mio. EUR in die Projektentwicklung investiert.

Bei der Projektentwicklung vertraut die Commerzbank auf die Zusammenarbeit mit namhaften, kreditwürdigen Kooperationspartnern. In einer Arbeitsgemeinschaft mit der Immobilienentwicklungsgesellschaft Groß & Partner in Frankfurt entsteht ein 140 m hohes Wohn- und Hoteltor (Investitionssumme: 270 Mio. Euro) für den von ihm betreuten HauseInvest. Im Jahr 2017 investiert das Unternehmen 110 Mio. EUR in die Projektentwicklung.

Auch RREEF Immobilien, die die Open-End-Immobilienfonds der Dachgesellschaft DWS verwaltet, beteiligt sich an der Projektentwicklung. "Bei der Projektauswahl wird sehr gezielt vorgegangen", erläutert Ulrich Steinmetz, der bei RREEF Immobilien den Bereich Offene Immobilienfonds und Geschlossene Immobilienfonds leitet. Im vergangenen Jahr haben europäische Immobilien und der deutsche Immobilienfokus 230 Mio. EUR in Bauprojekte gesteckt.

Offene Investmentfonds der Deka Real Estate sind sehr vorsichtig bei der Beteiligung an Immobilienprojekten. "Unser Fondsgeschäft ist nicht an reiner Projektentwicklung beteiligt", unterstreicht Dr. Torsten Knapmeyer, Vorstand der Deka Real Estate. Trotz verstärkter Beteiligung an der Projektentwicklung, einem größeren Investitionsfokus und einem teilweise hoch gelenkten Mittelzufluss bewegen sich viele Mittel buchstäblich in liquiden Mitteln.

Die Liquiditätskennziffer der offen er Immobilien-Publikumsfonds liegt laut Knorr aktuell bei über 20 Prozent. Besonders hohe Cash-Polster haben die Unternehmen mit 37% und rund 30% Anteil am Gesamtvolumen von Immobilienfonds wie z. B. GrünBesitz-Focus Deutschland. HausInvestmanager Mario Schrott steht zur Zeit auf einem Stapel von vier Mrd. EUR. Eine Liquiditätsreserve von 15 bis 20 Prozent erachtet Knorr als sinnvoll.

Nahezu alle Investmentfonds sind für eine Verlangsamung der Entwicklung an den Immobilienmärkten gut gerüstet: Diese verfügen über ausreichend liquide Mittel und sind leicht überschuldet - die Bonität der auf Europa ausgerichteten Mittel liegt in der Regel bei rund 15 Prozent. Auch die Tatsache, dass das Fondsmanagement beim Auf- und Ausbau von Immobilienportfolios auf ihre gute Verwertbarkeit und damit auf ihre rasche Verkäuflichkeit achtet, ist für ihn ein Plus.

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