Top Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds:

Vereinbarung mit Top-Fonds

Wenigstens mit dem Fond mit den besten Noten sind sich die Behörden einig. Auch in Europa stehen Immobilien seit Jahren ganz oben auf der Liste von Scope. Der Umstand, dass sich die Bundesbank zu ihrer Immobilienfondstochter Reef verpflichtet hat und nicht mehr veräußerbar ist, hat einen Verunsicherungsfaktor für Investoren beseitigt, der eine Investition hätte erschweren können.

Die RREEF Immobilienfonds sind Feri aus der Auftragsarbeit sehr gut bekannt, da die Gutachter viele Einzelobjekte in Asien und Europa bewertet haben. Zum einen werden die Resultate des Feri Immobilienmarkt Research genutzt, zum anderen wird eine Auswahl des Portefeuilles auf die Güte des Mikrostandorts untersucht", sagt Robin Haber, Senior-Analyst Real Estate bei Feri Euro Rating Services.

Die Immobilienpreise in den Großstädten drehen durch. Neben dem Standort wurde auch die Attraktivität der Immobilie in die Wertermittlung des Immobilienbestandes einbezogen. Die Qualität des Gebäudes, der Leerstand und die Restlaufzeiten der Verträge sind dabei ebenso wichtig wie das, was Fachleute als Portfoliorisiko betrachten - also alles, was letztendlich über den Fondserfolg entscheidet.

Dabei überzeugte der Spitzenfonds die Tester: "Bei Gründbesitz Europa ist das Portefeuille mit einer guten Vertragsstruktur, einer niedrigen Leerstandsquote und einer attraktiven Wertentwicklung sowie einer soliden Finanzierungsstruktur ausgewogen", so Haber. Die Finanzierungsstruktur beinhaltet die kostenlose Liquiditätsausstattung des Teilfonds.

"In der aktuellen Marktsituation halten wir die kostenlose Liquiditätsausstattung von 25 Prozent für ideal, weil sie einen ausreichenden Puffer für die Rücknahme von Anteilen bietet und zugleich die Verzinsung der Immobilienanlagen nicht zu stark verwässert", so Haber. Andere Kennziffern zur Beurteilung von Finanzierungsstrukturen, die der Investor auch in den Geschäftsberichten seiner Mittel einsehen kann, sind nicht nur die Liquiditätssituation, sondern auch die Mittelzu- und Mittelabflüsse der Anlegern.

Immobilienfonds: Die Möglichkeiten, die Gefahren - Mortgage Advisor

Neben dem Aktienbereich sind Liegenschaften nach wie vor die Assetklasse, die auf einer breiten Basis Renditen erwirtschaftet. Betongold " ist nicht nur ein Problem für große, wohlhabende und institutionell orientierte Anlegern. Allerdings sind die Investitionsmöglichkeiten in eine Immobilie sehr unterschiedlich. Im Falle von Immobilienaktien und Immobilienaktienfonds erwirbt der Investor einen Teil der Gesellschaft, deren Tätigkeit das Immobilienmanagement ist.

Hinzu kommen aber auch Investitionen in eigene Immobilien: Dazu zählen natürlich eigengenutzte Wohnungen oder Stockwerkeigentum, die ebenfalls als Anlageobjekte zur Altersversorgung erworben werden, aber auch diverse Immobilienfonds. Ein Investor beteiligt sich über einen Immobilienfonds unmittelbar an vorhandenen Gewerbe- oder Wohngebäuden. Der Investor kann an den Renditen einer Immobilie partizipieren und auf eine Wertsteigerung des zugrunde liegenden Real Estate Parks erhoffen.

Die offenen Investmentfonds bewirtschaften Liegenschaften, oft Gewerbeimmobilien, Shoppingcenter oder Hotelanlagen, aber auch Mehrfamilienhäuser und große Wohnanlagen. Investoren können in den Fond investieren und ihre Mittel auch gemeinsam mit anderen Investoren aus diesem Gemeinschaftsfonds entnehmen. Auch Immobilienfonds, die so lange Eigenkapital aufnehmen, bis in der Regel eine einzige Liegenschaft mitfinanziert wird. Ist dieser Betrag einmal erzielt, akzeptiert der Fond keine Mittel mehr, weshalb er als geschlossener Immobilienfonds bezeichnet wird.

Für langfristige Investoren ist diese Art der Immobilienanlage einleuchtend. Anders als bei geöffneten Investmentfonds ist es schwerer, schnell Aktien zurückzuziehen. Abgeschlossene Immobilienfonds zeichnen sich durch einen hohen Kostenaufwand und geringe Transparenz aus. Aber es gibt auch gemischte Formen von offenem und geschlossenem Dach. Ein noch junges Modell von Immobilienfonds ist das Crowdfunding, das keinen Fondsverwalter benötigt (siehe Kasten).

Die Immobilienfonds besitzen die Liegenschaften entweder mittelbar oder unmittelbar. Diese Differenz ist für steuerliche Zwecke wichtig: Wenn der Fond die Liegenschaften unmittelbar in seinem Besitz hat, wird er versteuert. Investoren zahlen dies mittelbar über Honorare oder geringere Einkünfte, aber ihre Ausschüttung ist in der Regel von der Einkommens- und Vermögensteuer befrei. Sofern der Sondervermögen die Immobilienanteile mittelbar innehat, d.h. an Immobilien-Gesellschaften oder anderen Sondervermögen teilnimmt, unterliegt die gehaltene Immobilien-Gesellschaft der Ertrags- und Kapitalsteuer.

Investoren zahlen auf ihre Ausschüttung eine Steuer. Immobilienfonds zahlen derzeit erhebliche Auszahlungen (' s. Tabelle), die deutlich über der Wertentwicklung von Anleihen mit niedrigem Zinsniveau liegt. In diesem Jahr haben die Top-Fonds der Credit Suisse ihren Marktwert um mehr als 10 Prozentpunkte erhöht. Wenn Sie eines dieser Angebote kaufen, investieren Sie Ihr Kapital beispielsweise im Einkaufszentrum Sihlcity in Zürich, im Radisson Blu in Luzern oder im Coop-Fachgeschäft in Lyssach, Bern, wie ein Blick auf die Fondsprospekte aufzeigt.

Der weitere Pluspunkt von Immobilienfonds besteht darin, dass die Immobilienauswahl und -verwaltung eine Sache des Fondsmanagement ist: Der Investor erwirbt gleichzeitig die Kompetenzen im Immobilienmanagement. Dies hat seinen Preis: Investitionen in Immobilienfonds sind nicht günstig. Das Verwaltungshonorar solcher Mittel (auch TER genannt) kann daher leicht die 1-Prozent-Marke überschreiten.

Die Hauptrisiken im Zusammenhang mit direkt gehaltenen Liegenschaften sind Grundstückspreise und Zinssätze. Investitionen in Wohneinheiten bieten zwar langfristigen Schutz vor Inflation, schützen aber nicht vor wirtschaftlichen Einbußen. Vom Preisverfall bis zum Immobiliencrash sind die Investoren eins zu eins mitgenommen. Auf der anderen Seite verteuert sich bei steigenden Zinssätzen die Immobilienfinanzierung, was sich nachteilig auf die Rendite auswirken kann.

"â??Wer in eine Immobilie investiert, sollte in der Regel von konstanten oder ansteigenden Grundstückspreisen sowie konstanten oder fallenden ZinssÃ?tzen ausgeht, sagt Florian Schubiger von der Finanzberatung Fortune Partner. Als Ergänzung zu einem Wertpapierportfolio empfehlen wir in der Regel Immobilienfonds wie z.B. Immobilienanlagen. "Für die meisten Privatanleger und Rentensparer machen fünf bis zehn Prozentpunkte Sinn, mehr nicht.

"Auch bei Immobilienfonds gibt es ein besonderes Sicherheitsrisiko, wenn sie entweder zu viel oder zu wenig haben. Aufgrund der negativen Zinssätze in der Schweiz überschwemmen insbesondere Pensionsfonds den Immobilienmarkt. Immobilienfonds beinhalten zwar auch eine Cashquote, doch zu viele Fonds führen letztendlich dazu, dass das Fondsmanagement in neue Immobilien investiert und dabei auch auf Immobilien geringerer Qualität zurückgreift.

Andererseits kann eine Krisensituation dazu beitragen, dass ein Immobilienfonds schnell an Wert einbüßt. So wurden Immobilienfonds von den Fondsgesellschaften aufgelöst, was für die Investoren zu Verlusten werden kann. Bei Immobilienfonds stehen neben den Risken vor allem die Aufwendungen im Vordergrund. Übersteigt die Verzinsung alle Honorare und Aufwendungen und Sie können mit den Gefahren umgehen, sind Immobilienfonds in der aktuellen Bauphase ein attraktives Investment für Investoren.

Mit der digitalen Immobilien-Investment-Plattform für Wohnimmobilien verbindet sich die Schwarm-Finanzierung mit dem Wohnungseigentum. Der Mindestanlagebetrag beträgt CHF 25'000 und jeder Beteiligte bekommt - anders als der Immobilienfonds - einen Grundbucheintrag. Neben den Mieteinnahmen beteiligt sich Crowd auch an der Wertsteigerung der Liegenschaft, wenn sie erst nach fünf Jahren wieder verkauft wird.

Nach Gjeloshi liegt die derzeitige Durchschnittsrendite bei rund 5,5 Prozentpunkten und damit signifikant unter der der besten Immobilienfonds.