Mietwohnung als Geldanlage

Bei richtiger Eigenkapitalausstattung empfiehlt sich eine Mietwohnung als Investition.

"Die Überhitzung des Immobilienmarktes erlaubt keine privaten Investitionen in Eigentumswohnungen mehr." Ein genauerer Blick verdeutlicht, dass es sich noch lohnen kann, gemietete Appartements als Investition zu kaufen. Dabei ist es entscheidend, genau zu analysieren, ob sich eine Mietwohnung für Sie als Investition lohnt. Der niedrigste mögliche Zins spielt zur Zeit keine Rolle.

Am Ende sollte man sicherlich sein, dass man 4-prozentige Mieteinnahmen auf die Investition erwirtschaften kann. Mit diesen 4 Prozentpunkten liegt der Abstand zwischen den Hypothekarkrediten (mit 90 Prozentpunkten Finanzierung) bei etwa 1,5 prozentuale. Dies zahlt sich jedoch in der Tiefzinsphase aus; bei einem Anschaffungspreis von 400.000 EUR, einer Rückzahlungsquote von 5 Prozentpunkten und einer Monatsgebühr von ca. 2.000 EUR wäre die Hypothek nach ca. 20 Jahren vollständig erstattet.

Wie viel Kapital Sie mitnehmen sollten, hängt von den Vorstellungen des Darlehensgebers, seiner Kreditwürdigkeit, seinen Steueroptionen und den jährlich erzielten Einnahmen aus der Mietgebühr ab. Wenn Sie das Kapital mit gleicher Fälligkeit in deutsche Staatsanleihen investieren würden, würden Sie derzeit weniger als 1 Prozentpunkt ausgeben. Sie werden eine kleine Rentabilität Ihrer Investition haben.

Sie sind mit einer Verzinsung von weniger als 3,5 Prozentpunkten einverstanden? Wenn die Mietpreise während der Finanzierungsperiode überhaupt nicht ansteigen, können Sie eine Verzinsung von ca. 1,5 erreichen. Steigt die Miete jedoch nur um 1 Prozentpunkt pro Jahr, erwarten Sie bereits eine Verzinsung von über 3,5 Prozentpunkten. Kleine Zugabe: Zinsen für gemietete Wohnungen können für Steuerzwecke einbehalten werden.

In der Vergangenheit: geringstmögliche Rückzahlung, höchstmögliches Kapital, keine Rückzahlung und Darlehensrückzahlung bis zum Ende der Laufzeit der Lebensversicherungspolice, heute: langfristige Baufinanzierung, hoher Rückzahlungsbetrag, wenig Kapital, gute Kreditwürdigkeit und die Absicherung eines Annuitätenkredits. Zusätzlich gibt Ihnen ein so langfristig wie möglich angelegtes Kreditgeschäft eine zinsgünstige Garantie. Ein hoher Rückzahlungsbetrag trägt dazu bei, dass die Schulden weniger schnell abgebaut werden.

Wenn auch die alte Regelung ausgesetzt wird, gibt es noch eine: Die Anlage darf das 25-fache der Jahresmieteinnahmen nicht übertreffen (Beispiel: Mieteinnahmen von 1.000 EUR/Monat dürfen die 300.000 EUR Anlagesumme inklusive der Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Kataster, Notar, Broker etc. nicht überschreiten). In 20 Jahren werden auch vermietete Wohnungen eine Schönheitsreparatur benötigen.

Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage mieten möchten, sollten Sie sich von einem bankunabhängigen Hypothekenmakler beraten lassen. So können Sie die optimale Eigenmittelquote bestimmen und zugleich einen für die allgemeinen Bedingungen optimalen Darlehensgeber aussuchen.