Hauskauf ohne Eigenkapital

Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen - ist das möglich?

In Deutschland träumt man davon, ein eigenes Heim zu besitzen. Aber ist es möglich, ein Wohnhaus ohne Eigenkapital zu erstehen? Ihre eigenen vier Mauern - anstatt dem Hausherrn jeden Monat den Mietzins zu zahlen, mit dem dieser dann Ihre eigenen Monatsraten zahlt. Vor dem Hintergrund der steigenden Mieten und eines seit 2016 historisch niedrigen Leitzinses fragen sich viele, ob es sinnvoll ist, ein Heim zu erwerben.

Aber was tun, wenn nicht genügend Eigenkapital da ist? Kann man überhaupt eine Ferienwohnung oder sogar ein Wohnhaus mitfinanzieren? Denn viel Eigenkapital ist immer von Nutzen, aber nicht zwingend vonnöten. Denn laut einer finanziellen Teststudie übernehmen viele Kreditinstitute auch den gesamten Anschaffungspreis der Wunschimmobilie. Baufinanzierungsmakler Dr. Klein empfiehlt deshalb folgende Faustregel: "Wir empfehlen eine zusätzliche Eigenkapitalquote von mind. 20 Prozent".

Um so weniger Eigenkapital der Käufer vorweisen muss, umso genauer untersuchen die Kreditinstitute, ob die Immobilien ihren Gegenwert haben und ob Sie mit Ihrem Ertrag die monatliche Kreditrate steuern können. Denn auch die Kreditinstitute wollen sich sichern und fordern deshalb oft zu hohe Risikozinsaufschläge. Dies bedeutet, je größer der Darlehensanteil des Kaufpreises, je mehr Zinsen der Käufer für sein Immobilienfinanzierungsdarlehen zu bezahlen hat.

Der also mehr als 80 % des Anschaffungspreises über Kredite finanziere, die mit 0,3 %-Punkten und mehr Zinszuschlag (ca. 1 %) auskommen müsse. Übersteigt der Darlehensbetrag 90 vom Hundert des Anschaffungspreises, ist die Risikoprämie noch größer - und die Kreditinstitute erzielen damit viel Geld. Wenn Sie Ihr eigenes Haus vollständig refinanzieren wollen, sollten Sie daher eine hohe Rückzahlungsquote (vorzugsweise zwei Prozent) festlegen - und danach so rasch wie möglich für ausreichend Eigenkapital aufkommen.

Denn schon nach wenigen Jahren kann der Eigenkapitalanteil an der gesamten Finanzierungssumme steigen - und so kommt mit der Zeit die Eigenmittelquote der Vollfinanzierungen der traditionellen Startkapitalfinanzierung nahe. Der Clou: Mit einer erhöhten Rückzahlungsrate müssen Sie auch mehr Zins aufbringen. Dadurch könnte die Bonität monatlich um das Doppelte höher sein als bei herkömmlichen Finanzierungen.

Aber es gibt mindestens ein Signal am Ende des Stollens - denn die Monatsrate im Pensionsalter könnte dadurch unterdurchschnittlich sein. Wer jedoch noch ein aktuelles Darlehen hat, zum Beispiel für ein Fahrzeug, kann - wenn auch komplizierter und risikoreicher - eine Immobilenfinanzierung ohne Eigenkapital suchen. Deshalb ist eine Kreditfinanzierung möglich, wenn die Gesamtlast der Hypothek und anderer Darlehen zusammen 40 v. H. des Monatsüberschusses nicht überschreitet.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es empfehlenswert, bei Ihrer Hausbank oder auf deren Internetseite mit verschiedenen Hypothekenrechnern nachzusehen, wie ein monatlicher Kreditzins aussieht und wie lange es dauert, bis Sie ihn abbezahlt haben. Beispiel Handelsblatt: Für einen Kredit von 240.000 EUR zu einem Zins von 3,5 Prozentpunkten, der nach zehn Jahren auf sechs Prozentpunkte ansteigt, zahlt der Kunde einen Zins von einem Prozentpunkt von gut 250.000 EUR.

Also wäre das Gebäude erst 2050 verschuldungsfrei. Der Monatsbetrag beläuft sich zu Anfang auf 900 EUR, mit einem eventuellen Mehrzinssprung. Es ist daher von großer Bedeutung, sorgfältig zu prüfen, ob Sie das Wagnis lieber auf sich nehmen oder letztendlich etwas mehr Eigenkapital einsparen möchten.