Immobilienfonds Steuern

Grundstücksfonds und Verrechnungssteuer

Am 1. Januar 2009 ist die Quellensteuer auf Immobilienfonds in Kraft getreten. 2. Dabei wurde die Versteuerung von Immobilienfonds umgestellt. Allerdings muss zunächst bei der Versteuerung von offener Immobilienfonds und geschlossener Immobilienfonds differenziert werden. Open-End-Immobilienfonds werden von Investmentgesellschaften gegründet, um aus mehreren Kapitalien vieler privater Investoren ein grösseres Vermögen aufzubauen.

Dann wird das Geld in kommerziell genutzten Liegenschaften, Gewerbeimmobilien, Lagerhallen und Shoppingcenter in Grossstädten und Agglomerationen sowie in die Beteiligung von in- und ausländischen Immobiliengesellschaften angelegt. Der Verkauf oder die Rücknahme der Einzelfondsanteile von offen stehenden Immobilienfonds an die jeweilige Gesellschaft ist möglich. Der Hauptunterschied zu abgeschlossenen Immobilienfonds ist die Rücknahmemöglichkeit von Anteilen.

Im Falle von abgeschlossenen Immobilienfonds muss die Anlage über die gesamte Fondslaufzeit erfolgen. Eine weitere Besonderheit ist, dass die Offenen Immobilienfonds nicht in eine oder wenige Liegenschaften anlegen, sondern in der Regel in eine große Anzahl von Liegenschaften, was zu einer breiteren Risikostreuung führt. Im Rahmen einer Investition in abgeschlossene Immobilienfonds beschafft oder sammelt eine Investmentgesellschaft bei vielen Anlegern einen bestimmten Betrag an Kapital für die Refinanzierung größerer Immobilienprojekte.

Für die Dauer von abgeschlossenen Immobilienfonds liegt die Frist in der Regel zwischen 5 und 30 Jahren. Zudem wird die Kapitalanlagegesellschaft die Fondsanteile während der Vertragslaufzeit nicht zurückgeben. Verkäufe von Unternehmensbeteiligungen an Immobilienfonds sind nach Möglichkeit nur mit hohem Verlust im Verhältnis zum eingezahlten Vermögen möglich. Inzwischen hat sich jedoch ein Sekundärmarkt für Immobilienfonds herausgebildet.

In der Regel wird ein abgeschlossener Investmentfonds von der emittierenden Investmentgesellschaft am Ende der Fondslaufzeit aufgelöst. Die Offenen Immobilienfonds erzielen Einnahmen und Einnahmen aus Zinserträgen, Preisgewinnen und sonstigen Einnahmen, wie zum Beispiel Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften. Zins- bzw. Mieterträge nach Berücksichtigung aller Abschreibungen sind ebenso wie Währungsgewinne in voller Höhe abzugsfähig.

Danach muss der Investor die Preisgewinne von Offenen Immobilienfonds mit dem individuellen Grenzertragsteuersatz besteuern, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung der Fondsanteile weniger als 1 Jahr beträgt und die Freigrenze von mindestens 512,00 pro Jahr für Erträge aus Privatverkäufen durchgesetzt wurde. Ab dem 01.01.2009 kommt die Pauschalbesteuerung von 25% über die neue Abgeltungsteuer zur Anwendung.

Die Quellensteuer ist vor allem bei offen stehenden Immobilienfonds auch für Mieterträge nach Abschreibung und für Veräußerungsgewinne zu entrichten, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung der Fondsanteile weniger als zehn Jahre beträgt. Steuervergünstigungen gelten für offen gestaltete Immobilienfonds, die im Inland Einnahmen generieren. Näheres dazu unter Abgeltungssteuer & offene Immobilienfonds.

Die geschlossenen Immobilienfonds erzielen Einnahmen aus Miete und Leasing gemäß §§ 2 I Nr. 6, 21 EStG. Bei geschlossenen Immobilienfonds gilt unverändert die 10jährige spekulative Frist. Laufende Einnahmen aus Miete und Leasing sind von der Quellensteuer befreit. Der Quellensteuerabzug hat daher keine Wirkung.