Immobilienfonds Vergleich

Immobilien-Spezialfonds mit offenem Ende

Open-End-Immobilienfonds gehören mit einem Fondsvolumen von rund 80 Mrd. EUR zu den bedeutendsten in Deutschland. Mittelfristig erwarten die Fondsexperten wenig Wachstumsimpulse: Der stärkste Verkaufsboom der offen stehenden Immobilienfonds war 1996, als im Zuge der Einführung des Euros viele deutsche Inflationsbefürchtungen auftraten. Streng betrachtet sollte man lieber von gemischten Anlagefonds als von offen stehenden Immobilienfonds sprechen, denn bei Betrachtung der Assetstruktur der Papiere wird klar, dass das Fondsmanagement einen wesentlichen Teil des Anlagevermögens - je nach Anbietern und Anlagefonds bis zu 50 Prozent - in liquiden Mitteln wie festverzinslichen Wertpapieren und Bankeinlagen anlegt.

Zum einen sind die Mittel zur jederzeitigen Rücknahme von Anteilen verpflichtend. Ohne Barmittel wären sie dazu angehalten, einen Teil ihrer Immobilie zu veräußern - und zwar möglichst unter ihrem eigenen Gegenwert. Auf der anderen Seite sind passende Gegenstände schwer zu beschaffen. Vor allem Immobilienfonds, die außerhalb der EU investieren, haben in den vergangenen Jahren gute Resultate erzielt.

In den vergangenen zehn Jahren haben Open-End-Immobilienfonds eine durchschnittliche Rendite zwischen sechs und sieben Prozentpunkten erzielt. Denn seit der Auflegung des ersten offen gestalteten Immobilienfonds im Jahr 1959 gab es keine Kursverluste in einem Jahr. Die meisten Anlagefonds legen in Wertpapieren an - z.B. Börsenaktien, die einem alltäglichen Auf und Ab unterliegen:

Auch die Immobilien- und Rentenmärkte entwickelten sich in der Realität oft gegenläufig: Obwohl die Preise für Immobilien und Mieten während des wirtschaftlichen Abschwungs eher verhalten sind, führt das fallende Zinsniveau zu einem Anstieg der Anleihekurse. Deshalb sind die Offenen Immobilienfonds weniger zyklisch als andere Fondstypen. Open-End-Immobilienfonds sind insbesondere für wertpapierorientierte Investoren von Interesse, die sich langfristig - also seit mehr als fünf Jahren - binden wollen und ihre Steuervergünstigungen bereits ausgenutzt haben.

Die Erfahrung zeigt, dass zwischen 30 und 40 Prozent der Leistung aus - steuerfrei - Werterhöhungen des Liegenschaftsvermögens und Kurssteigerungen bei Rentenpapieren erwachsen. Ist die Bautätigkeit beispielsweise günstig, kann ein erfolgreicher Immobilienfonds nach Steuern einen höheren Ertrag erwirtschaften als Anleihenfonds. Die Offenen Immobilienfonds zählten in der Vergangenheit zu den stabilsten Investitionsformen. Anleger konnten sich mit dieser Investition nicht nur vor den großen Verlusten an der Börse absichern, sondern auch die ärgerlichen Tätigkeiten wie Mietersuche, Wartung oder Immobilienverwaltung eliminieren.

Keiner der beiden Investmentfonds konnte das Jahr mit einer schlechten Performance abschliessen. In vielen Fällen betrug die Verzinsung zwischen 6 und 7 Prozentpunkten, und selbst in Zeiten der Krise konnten bis zu 4 Prozentpunkte Wertzuwachs pro Jahr erzielt werden. Bei diesen Risken sind nicht nur weitere Rückgänge der Mieten zu erwarten, sondern auch ein weiterer Rückgang der Immobilienbewertungen.

Nur noch ausländische Investitionen können der rückläufigen Konjunkturentwicklung in Deutschland entgegenwirken. Darüber hinaus können Investmentgesellschaften im Unterschied zu abgeschlossenen Investmentfonds unbeschränkt neue Anteilscheine ausgeben. Dadurch wird nicht nur der Investmentfonds, mit dem neue oder weitere Objekte erworben werden können, sondern auch der Return on Investment gesteigert. Im Falle eines abgeschlossenen Immobilienfonds wird der Investmentfonds jedoch unverzüglich aufgelöst, wenn das im Vorfeld festgelegte Grundkapital für die Liegenschaft erlangt wurde.

Außerdem können die Anteilscheine abgeschlossener Investmentfonds nur auf dem Zweitmarkt zurückgenommen werden. Eine solche Schwierigkeit besteht nicht bei Open-End Funds, die unbefristet aufgelegt und an Handelstagen veräußert werden können. Nachteilig ist auch, dass ein abgeschlossener Immobilienfonds nicht der Staatsaufsicht untersteht, so dass in vielen Fällen die Zusatzkosten vollständig aufgebläht sind und auch die Erträge in der Regel gut kalkuliert sind.

Die offenen Immobilienfonds dagegen haben ihre rechtliche Grundlage im InvG und werden ebenfalls von der BaFin beaufsichtigt. Das Gleiche trifft natürlich auch auf die Depotbank zu, die bei offenem Kapital auch für das Vermögen des Sondervermögens aufkommt. So können auch Privatanleger ihre Ansprüche gegenüber ihrer Hausbank geltend machen, wenn der Fond in Bedrängnis gerät.

Damit ist das gesamte Fondsvermögen zu 100 Prozent vor einer Insolvenz gesichert. Allerdings können die Anleger keinen Versicherungsschutz vor Verlusten durch schlechtes Fondsmanagement vorfinden. Das kann z.B. der Fall sein, wenn in unprofitable Objekte geflossen ist oder wenn Gewerbeimmobilien einen hohen Leerstand haben und damit keine entsprechenden Mieterträge erzielt werden. Aufgrund der konstanten und stetigen Performance sind die Aktien eines offen stehenden Immobilienfonds gar vergoldet und werden daher auch von den Vormundschaftsgerichten erkannt.

Bevor man eine solche Investition abschließt, sollte man jedoch berücksichtigen, dass eine Investition in offen gestaltete Immobilienfonds auf langfristige Wertsteigerung ausgerichtet ist. Auf der anderen Seite werden diejenigen, die sich auf den kurzfristigen Kapitalzuwachs konzentrieren, von offen stehenden Immobilienfonds schlecht betreut. Die Diversifikation innerhalb eines offen stehenden Immobilienfonds hat der Gesetzgeber ebenfalls genau vorbestimmt. Das Mindestportfolio muss daher zehn verschiedene Objekte im Anlagevermögen umfassen.

Dieses Ziel muss vom Fond bis zum vierten Jahr seiner Errichtung erreicht werden. Weil die Fondsanteile eines offen stehenden Immobilienfonds an jedem Handelstag verkauft werden können, muss zusätzlich eine Liquidität von mind. 5 Prozentpunkten des Sondervermögens angelegt werden. Bedauerlicherweise kam es in der jüngeren Zeit immer wieder zu Massenrücknahmen, weshalb auch offene Immobilienfonds wegen nicht mehr ausreichender Guthaben bei Kreditinstituten vorübergehend aufgelassen wurden.

Im letzteren Fall hat die Investmentgesellschaft die Option, ihren Fond für bis zu zwei Jahre zu schliessen. Unterschiede sind daher häufig, denn wie ist der tatsächliche Immobilienwert zu ermitteln, wenn es keinen liquiden Handelsplatz oder gar eine Wertpapierbörse gibt? Immobilien sind nicht nur Immobilien - jede Liegenschaft ist einzigartig.

Allerdings können die hohen Mietpreise nur erreicht werden, wenn die Liegenschaft einen begehrten Ort hat und es auch der Wirtschaft gut geht. Dies erhöht auch den Zeitwert der zu wertenden Liegenschaft. Wer große Beträge in offenen Immobilienfonds anlegen möchte, sollte sich den Verantwortlichkeitsbericht seines akquirierten Teilfonds durchlesen.

Der Bruttomietertrag entspricht dem jeweiligen Mietertrag ohne Anschaffungsnebenkosten, basierend auf dem durchschnittlichen Liegenschaftsvermögen der Berichtsperiode. Der Nettomietzins berechnet sich aus der Bruttomiete, die sich um die wirtschaftlichen Kosten der Liegenschaft reduziert. Eine weitere Position ist die Gesamtimmobilienrendite vor Anleihen. Eine Wertänderung resultiert immer aus Zu- und Abschreibung aufgrund von Änderungen an den Grundstücksmärkten.

Dem steht die Gesamtrendite der Immobilie gegenüber - allerdings nach Krediten. Ermittlung: Nettomietertrag abzüglich Zins (basierend auf eigenkapitalfinanziertem Immobilienvermögen). Auch bei Auslandsimmobilien hat die steuerliche Optimierung Auswirkungen auf die Finanzierungen. Bezieht sich der Bericht auf die Verzinsung der Liquidität, so wird er hier als Resultat der Verzinsung des von einem Geld- oder Kreditmarkt abgestellten Geldes verstanden.

Der Liquiditätsertrag darf nicht mit dem Fondsertrag vermischt werden, da dieser sich einerseits aus der Gesamtrendite der Immobilie und andererseits aus der Liquidität errechnet. Je mehr Immobilien, umso größer ist die Diversifikation innerhalb des Fond. Doch: Wenn sich ein Immobilienfonds selbst aufbaut, führt dies zu einer Steigerung des Gewinns, aber auch der Verlustrisiken.

Obwohl der Fond hauptsächlich in renditestarke Nutzungsformen unterteilt ist, bleibt das Verhältnis von Gewerbeimmobilien zu Wohnimmobilien nach wie vor signifikant höher - wenn auch wieder mit einer erhöhten Verzinsung. Verfügt ein Anlagefonds über einen hohen individuellen Immobilienwert, wird er angesichts von Marktänderungen rasch umständlich. Nur wer über die Angaben der jeweiligen Standort und Land, in dem der Investmentfonds tätig ist, verfügt, kann das Potenzial eines Immobilienfonds richtig einschätzen.

Zum anderen ist die Alterstruktur der in den Fond eingebrachten Objekte zu nennen. Das hohe Lebensalter einer Liegenschaft verursacht immer höhere Ausgaben (Reparaturen, Renovierungen). Dies alles geht letztendlich zu Lasten der Rücksendung. Darüber hinaus kann ein Fond nur dann über gesicherte Einkommensquellen verfügen, wenn auch die übrigen Laufzeiten der Verträge korrekt sind. Ausgelaufene Mietverhältnisse, ein erhöhtes Vermietungsrisiko und dauerhafte Leerstandsraten belasten die Rentabilität eines Immobilienfonds erheblich.

Dann kann der Fond nicht mehr von den gestiegenen Mietpreisen partizipieren. Im Gegensatz zu abgeschlossenen Immobilienfonds kann ein Offener Immobilienfonds jedoch keine negative steuerliche Anfangsbilanz erzielen. Dadurch werden auch Einnahmen aus dem Anlagevermögen erzielt - unabhängig davon, ob der Fond seine Einnahmen ausgibt oder reinvestiert (reinvestiert). Nicht unbedeutende Komponente für einzelne Portfolios bleiben weiterhin offener Immobilienfonds - aber nur für den längerfristigen Vermögenszuwachs und die Diversifikation (Risikodiversifikation).

Dabei müssen die Kapitalanleger die Spreu von den Weizenresten abtrennen, da die Investitionen in einen unterdurchschnittlich großen Fond erfolgt. Aber auch wer in einen überdurchschnittlich großen Immobilienfonds anlegt, erlebt mit seiner Investition einen kontinuierlichen Zuwachs. Darüber hinaus entstehen dem Investor keine eigenen Verwaltungskosten, wie beim Erwerb einer eigenen Immobilie.

Wenn Sie Anteile an Offene Immobilienfonds haben, können Sie diese täglich zum Tageskurs rückgeben und so Ihre Anteile rasch liquidieren. Das wäre z.B. mit dem eigenen Grundstück praktisch unmöglich. Auch in diesem Bereich kann mit sehr geringen Einzahlungen getätigt werden, die in der Regel zwischen 25 und 50 EUR je Anteilschein schwanken und aufgrund ihrer stetigen Performance auch von den Pflegschaftsgerichten für die Veranlagung von Treuhandfonds bewilligt werden.

Weil die Anteilwerte nur sehr geringe Fluktuationen unterliegen, hat der Open-End-Immobilienfonds ein hohes Verhältnis von Sicherheiten zu Renditen - jedenfalls besser als jeder Obligationenfonds oder heimische Rentenpapiere.