Bausparkasse Bausparvertrag

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Bauparen und Baupardarlehen am Anfang

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Bau- und Darlehensverbände: Kündigungswellen von Bauverträgen - Wie man richtig reagiert

Der Trend zur Auflösung alter Bausparverträge durch die Wohnungsbaugesellschaften hält an. Es ist kein Ende in Aussicht. Sie werden von uns detailliert über die Rechtslage informiert und erfahren, wie Sie sich als Betroffener gegen die Beendigung Ihres Bausparvertrags wehren können. Der Grundgedanke jedes Bausparvertrags ist es, monatlich Bauspareinlagen anzuhäufen, um einen zinsgünstigen Bausparvertrag für ein Bauprojekt zu haben.

Rechtliche Basis can be found in the Bauparkassengesetz (BSpkG) and in the Allgemeine conditions für Bauparverträge (ABB). Das Bausparen ist laut ABB ein gezieltes Bausparen, um Kredite für die Wohnungsnutzung zu erhalten, deren Zinssatz von Beginn an günstig, fix und von Zinssatzschwankungen am Markt abhängig ist.

Mit einem Bausparvertrag werden Sie ordentliches Bausparkollektivmitglied. Das beginnt mit der Einsparphase, d.h. dem Nutzen eines Bausparkunden zum Wohle der Mitmenschen. Der Bausparer erhält damit das Recht auf eine nachträgliche Berücksichtigung in Gestalt eines günstigen Baudarlehens. Das Geld dafür stammt aus den von den Bausparkunden gesammelten Mitteln, vor allem aus Spar- und Tilgungszahlungen.

Zu diesem Zweck schliesst der Bauherr einen Bausparvertrag über eine gewisse Summe ab. Anschließend schüttet die Bausparkasse das eingesparte Sparguthaben und - nach einer Baufinanzierung und Kreditprüfung - das Bausparen aus. Der Bausparbetrag ist also der Wert, über den der Kunde zu Anfang der Kreditphase für seine Finanzierungen verfügt. Derzeit gibt es rund 30 Mio. Bausparvertraege mit den Sparkassen in Deutschland.

Die meisten Sparer, die in den 1990er Jahren einen Bausparvertrag abschlossen, waren in der Regel nicht an hohen Gewinnen interessiert, sondern an einer gesicherten und soliden Einlage. Die damaligen Aufträge sind heute jedoch zu einem interessanten Investment geworden. Vor 20 Jahren abgeschlossene Baudarlehensverträge mit Zinssätzen von bis zu 5 Prozent sind heute lukrativ, denn das ist mehr als mit Tagesgeldern, Festgeldern oder gesicherten Anleihen.

Gerade hier besteht das Problemfeld für die Kreditinstitute und es kommt zu Streitigkeiten zwischen den Sparkassen und den Anlegern, da die hochverzinslichen Altbausparverträge die Erträge belasten und im derzeitigen Niedrigzinsbereich zu einer wirtschaftlichen Last für die Sparkassen geworden sind. Folge: Die Bank kündigt die Kontrakte. Im Gegensatz zu früher, wo oft wegen Mehrausgaben aufgelöst wurde, besteht für die Institutionen eine besondere Kündigungsmöglichkeit nach 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, nach der ein Kreditnehmer das Kreditverhältnis zehn Jahre nach dessen Eingang vollständig auflösen kann.

Man fühlt sich als Leidtragender der Bauunternehmen. Schließlich haben die Kreditinstitute mit Bausparern über viele Jahre hinweg viel verdienen können, weil die Bauspareinlagen von den Kreditinstituten gegen einen hohen Kreditzins ausgeliehen wurden. Jetzt ist der langjährige Kunde beendet, da der Bausparvertrag derzeit keine Investition ist. Laut den Sparkassen sind bereits rund 200 erste Instanzurteile ergangen, von denen rund 90 Prozent den Sparkassen zugute kommen sollen.

Allerdings ist diese Zahl mit großen Bedenken verbunden, da die abgeschlossenen Abrechnungen nicht in der Zahl erscheinen und es bekannt ist, dass die Kreditinstitute, insbesondere mit diesen Vereinbarungen, die Bausparer teilweise sehr stark treffen. Denn die Erfahrung zeigt, dass die BayernLB bei einer drohenden gerichtlichen Auseinandersetzung der Wohnungsbaugesellschaften sehr darauf bedacht ist, eine Gerichtsentscheidung durch ein günstiges Abfindungsangebot zu vereiteln.

Nach Angaben der Konsumentenzentrale Baden-Württemberg sind zwei weitere Klagen gegen die Bausparkasse Badenia AG und die Bausparkasse schwäbisch Hall AG nach dem für Bausparer ausgesprochenen Positivurteil des Oberlandesgerichts Stuttgart anhängig. In Summe sind offenbar bereits rund 200.000 alte Vertraege gekuendigt worden. Auch haben die Institute bereits angekündigt, dass weitere Aufträge im Jahr 2016 auslaufen werden.

Aufgrund unserer praktischen Erfahrung auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechtes wollen wir Sie im Nachfolgenden detailliert darüber aufklären, wann ein Bausparvertrag wirklich beendet werden kann und wie sich Konsumenten im Falle einer Beendigung benehmen sollten. Bereits seit beinahe 10 Jahren beenden Bauunternehmen in größerem Umfang Bausparverträge. Bisher waren davon vor allem Bausparkunden betroffen, die ihre Aufträge vollständig angespart hatten.

Sicher ist, dass ein Bausparvertrag beendet werden kann, wenn der volle Betrag des Bausparvertrags bereits erzielt wurde, weil: Bei vollständiger Sicherung der Zielvertragssumme ist die Abweichung zwischen der Zielvertragssumme einerseits und der Zielvertragssumme anderseits gleich Null. Von diesem Zeitpunkt an hat der Bauherr rechtlich gesehen keinen Anspruch mehr auf ein Bauspardarlehen, da der tatsächliche Verwendungszweck des Bausparvertrags, die Vergabe eines Baukredits, erloschen ist.

Soweit die Gesamtsparsumme des Zielvertrags gespeichert ist, drückt der Bausparer hinreichend aus, dass er den für ihn mittlerweile bedeutungslos gewordenen Auftrag nicht mehr einhalten will, da er tatsächlich auf die Nutzung des Zielvertrags verzichtet hat. Dies wurde bereits von zahlreichen deutschen Gerichten festgestellt (z.B. OLG Stuttgart, Entscheidung vom 14.10. 2011, Aktenzeichen 9 U 151/11; LG Heilbronn, Entscheidung vom 24. Juni 2013, Aktenzeichen 6 O 118/13/Bi).

Die Ombudsmänner der Privatbausparkassen, die für die außergerichtliche Beilegung von Rechtsstreitigkeiten zwischen den Sparkassen und ihren Abnehmern verantwortlich sind, haben ebenfalls bereits 2008 beschlossen, dass die Sparkassen prinzipiell zur Kündigung von Bausparverträgen befugt sind, wenn sie die Bausparkasse vollständig oder zu viel ausgegeben haben. Die Bausparkasse kann den Bausparvertrag gemäß 15(b) der Allgemeinen Bausparbedingungen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auflösen, wenn das Sparguthaben die Höhe der Sparguthaben überschritten hat.

Doch seit Ende 2014 haben die Sparkassen auch damit angefangen, Unmengen von Altverträgen zu beenden, die noch nicht vollständig gesichert, aber seit zehn Jahren vergabebereit waren. Argumente der Bausparkassen: Für die Kündigung verweisen die Bausparkassen auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, da danach zehn Jahre seit dem Zeitpunkt des kompletten Zugangs des Kredits vergangen sind.

Nach Auffassung der Sparkassen ist von einem vollständigen Erhalt des Kredits auszugehen, wenn der Mindestbetrag bereits gespart wurde und der gesparte Kredit seit einiger Zeit im Anlagevermögen des Gemeinschaftsunternehmens verbleibt. Die Bausparkasse als Kreditnehmerin hat das Geld, d.h. die Bauspareinlagen des Sparers, zum Zeitpunkt der Bereitstellung des Kredits in voller Höhe erhalten.

Weshalb die Auffassung der Sparkassen unzutreffend ist: Die Begründung der Sparkassen, sich auf die Beendigung nach 489 Abs. 1 Nr. 2 zu berufen, ist unserer Meinung nach aus unterschiedlichen Erwägungen unzutreffend. Dabei ist zunächst zu beachten, dass die derzeit geltenden Kuendigungsrechte der Bausparkassen nicht vertragskonform sind. Die Bausparkasse und der Bausparkunde gehen mit dem Abschluß eines Bausparvertrags eine dauerhafte Bindungen ein.

Die Kündigung des Bausparvertrags während der Sparphase liegt jedoch im alleinigen Ermessen der Bausparkasse und nicht des Bausparers, da die Bausparkasse so die von ihr als ungünstig erachteten Sparzinssätze vermeiden kann. Hierbei muss klargestellt werden, dass das Zinsänderungsrisiko ein wechselseitiges, insbesondere bei Langfristverträgen wie Bausparverträgen ist.

Mit einem Bausparvertrag sind sich beide Seiten dieses Risiko bewußt und nützen es. Eine ordentliche Kündigung, die sich die Sparkassen bereits in der Sparphase zurechnen lassen, würde die vorgenannte Risikostreuung zum Nachteil des Sparers ausgleichen. Dies ist mit dem tatsächlichen Verwendungszweck des Bausparvertrags nicht vereinbar. Bei einem Kleingartenreifen und einem noch nicht ganz gesparten Bausparvertrag hätte der Bausparer seine Spareinlagen und die Akquisitionsgebühren in voller Höhe geleistet und auf die marktüblichen Guthabenverzinsungen verzichten müssen.

Außerdem wäre er einem hohen Kündigungsrisiko durch die Bausparkasse und würde sein Recht auf einen zinsgünstigen Kredit einbüßen. Die Zuteilungsbereitschaft kann auch nicht als vollumfänglich erhaltenes Kreditgeschäft betrachtet werden, da der Bausparer nicht zur Annahme der Zuteilungsbereitschaft auf der Grundlage der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Bausparverträge der Bausparkasse (ABB) gezwungen ist.

Stattdessen hat der Sparende die Chance, weiter zu sparen und damit die zu Beginn festgelegte Zielvertragssumme zu steigern. Die Bausparkasse ist in diesem Falle nicht berechtigt, 10 Jahre nach der gebotenen Zuteilungsfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu kündigen. Nach unserer Auffassung ist eine solche Beendigung einfach gegenstandslos.

Die Begründung ist einfach: Wurde die ursprüngliche Zuteilungsfrist verworfen und gespart, läuft die in 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB festgelegte Zehnjahresfrist nicht ab. Aus unserer Sicht sind die derzeit von den Bausparkassen verkündeten Kündigungsfristen daher nicht rechtskräftig. Die Bausparkasse darf sich unseres Erachtens nicht auf eine unilateral deklarierte Zuteilungsbereitschaft verlassen, da es den Sparkassen nur allzu leicht fällt, das Recht des Sparers auf künftige Leistungen zu unterlaufen.

Dies steht in einem erheblichen Widerspruch zum eigentlichen Inhalt und Ziel des Bausparvertrags. Abschließend muss gesagt werden, dass es nicht nur auf die Zuteilungsfälligkeit anspricht, da dann neben dem Kaufangebot vor allem die Akzeptanz durch den Sparer Grundbedingung wäre. Zahlreiche Bausparkassen verweisen derzeit auf ein Urteil des Landgerichtes Mainz (Urteil vom 29. Juni 2014, Ref. 5 O 1/14) sowie auf weitere Entscheidungen diverser OLGs in ihren Aufhebungen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Nach dem Urteil des Landgerichtes Mainz ist die Beendigung eines noch nicht vollständig gesicherten Vertrags zulässiger. Die Bestimmungen über Kredite gelten nach Auffassung des Landgerichtes Mainz prinzipiell auch für bauspartechnische Kredite. Die Bausparkasse hätte nach 489 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht von zehn Jahren nach vollständiger Entgegennahme des Darlehenswertes mit einer Frist von sechs Monaten.

Inzwischen haben sich weitere Gerichtshöfe dieser Auffassung angeschlossen wie das OLG Hamm, Rechtssache 31 U 191/15; LG Hannover, Entscheidung vom 31. 9. 2015, Rechtssache O 118/15, LG Osnabrück, Entscheidung vom 21. 8. 2015, Rechtssache 7 O 545/15, LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 17. 8. 2015, Rechtssache 6 O 1708/15, LG Aachen, Entscheidung vom 9. 8. 2015, Rechtssache 10 O 404/14).

Kürzlich hat sich das OLG Stuttgart als erstes OLG der Bundesrepublik auf die Seite der Bausparkunden gestellt und zu ihren Gunsten geurteilt (Urteil vom 31. Dezember 2016, Ref. 9 U 171/15). Dementsprechend können Bauherren die Bausparverträge nicht zehn Jahre nach ihrer Bereitstellung auflösen. Die Bausparkasse Wüstenrot hat im Jänner 2015, 22 Jahre nach ihrer Zuteilungsbereitschaft, einen Bausparvertrag von 1978 mit einem Zinssatz von drei Prozentpunkten gekündigt Zu diesem Zeitpunkt betrug das Sparguthaben rund EUR 1 5.000, so dass der Sparbetrag von EUR 4.000 (jetzt rund EUR 20.500) nicht vollumfänglich gesichert war.

Der Termin der Zuteilungsbereitschaft wurde von den Richtern des Oberlandesgerichts Stuttgart als nicht maßgeblich erachtet. Die Vergabebereitschaft hat nach unserer Auffassung ebenso wie das Oberlandesgericht Stuttgart und die Verbraucherzentren nichts mit dem Empfang der Gesamtleistung zu tun. Nach 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bausparbedingungen (AGB) ist der Bausparer bis zur ersten Zahlung der Sparpauschale zur Zahlung der üblichen Sparbeiträge verpflichtend.

Vor dem Ende dieser Pflicht des Anlegers hat die Bausparkasse das als Kredit zu betrachtende Kreditguthaben jedoch nicht vollumfänglich erhalten, weshalb 489 BGB überhaupt nicht zur Anwendung kommt. Ein Bausparvertrag aus den angegebenen GrÃ?nden ist daher gegenstandslos. Auch für die Bausparer ist folgendes zu bewerten: In einer Anhörung (Az. 12 O 120/15) hatte sich das LG Stuttgart dem Thema gegenüber in kritischer Weise dahingehend ausgesprochen, ob die von der Bausparkasse geforderte Anspruchsbasis (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) überhaupt relevant ist.

Der Bausparvertrag wurde von der Bausparkasse zurückgezogen und zu einem spaeteren Termin im gegenseitigen Einvernehmen beendet. Darüber hinaus hat das LG Karlsruhe (Urteil vom 10. September 2015, Aktenzeichen 7 O 126/15) zugunsten von Baupartner und der Bausparkasse Badenia AG entschieden. Tatsache ist: Wenn Sie von Ihrer Bausparkasse eine Kündigung erhalten haben, obwohl Sie das Sparziel noch nicht erreichen, sollten Sie sich immer verteidigen.

Zuerst sollten Sie niemals (!) einen Auszahlungsantrag oder ein Antwortformular unterschreiben, wenn Sie ein Beendigungsschreiben von der Bausparkasse erhalten. In vielen Fällen legen die Sparkassen dem Rücktrittsschreiben einen gesonderten Guthabenzahlungsauftrag bei, den Sie als Betroffener unterschreiben und an die Bausparkasse aushändigen. Die Bausparkasse möchte damit lediglich, dass Sie als Betroffener den Arbeitsvertrag auflösen.

Die Bausparkasse vermeidet so eine eigene Aufkündigung. Überlegen Sie dringend, ob Sie diese Bestellung bei der Bausparkasse aufgeben wollen, bevor Sie sie zu schnell unterschreiben. Wenn Sie Ihren Bausparvertrag aufrechterhalten wollen, sollten Sie Ihrer Bausparkasse im Idealfall per Brief von einem Anwalt mitteilen, dass Sie Ihren Bausparvertrag erst zu einem späten Termin aufnehmen wollen.

Dem nicht zustimmen! Wichtig ist, dass Sie die Beendigung ablehnen. Der Stornierung können Sie mit einem Musterbrief nachkommen. Zur Beanstandung der Beendigung verwenden Sie bitte den folgenden Musterbrief, den die Verbraucherberatung auf ihrer Website zur Einsicht bereitstellt: Wenn Sie nach Erhebung des Widerspruchs ein ablehnendes Schreiben Ihrer Bausparkasse bekommen haben, empfiehlt es sich nach unserer bisherigen Praxis, einen Fachanwalt mit der Überprüfung der Kündigungswirkung zu betrauen.

Weil es derzeit keine höchstrichterlichen Urteile zur Legalität der Entlassungen gibt, gehen wir davon aus, dass die zustaendigen Gerichtshöfe Ihre Argumentation als Bauherr bei ihrem Entscheid staerker beruecksichtigen werden. Das Abwarten auf ein höchstrichterliches Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes, für das ein anderer Retter kämpft, kann Jahre in Anspruch nehmen und muss nicht unbedingt zu Ihrem Recht geführt werden.

Sie müssen dabei davon ausgehen, dass Ihr Klagerecht bereits bis zu einer möglichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs erlischt. Bei bereits bearbeiteten Beendigungen können prinzipiell verjähren.