Umschuldung eines Darlehens

Kreditumschuldung

Das Zinsniveau für Immobilienkredite ist so niedrig wie nie zuvor. Die Portale vermitteln Kredite von vielen Banken. Eine Rückzahlung des Darlehens wird nicht berücksichtigt. Der Vorteil der Umschuldung besteht darin, dass überhöhte Kosten durch ein Darlehen vermieden werden können. Bei einer Umschuldung sollte die Bank immer schriftlich über die Rückzahlung des Darlehens informiert werden.

Umschuldungen

Die Umschuldung bezieht sich auf den Ersatz eines vorhandenen Darlehens durch ein anderes von einem anderen Darlehensgeber. Eine Umschuldung ist möglich, wenn kurzfristig Bankdarlehen (Zwischenfinanzierung) in ein Langfristdarlehen überführt werden sollen; wenn eine Festhypothek ein gleitendes Hypothekendarlehen ersetzen soll oder wenn der Festzinssatz des vorherigen Darlehens ausläuft, lässt der Kreditnehmer eine Prolongation des Darlehens nicht zu und tilgt das Darlehen über eine dritte Institution.

SFH, 02.12.1999 - R 21/96

Wenn die Eheleute zunächst ein Gemeinschaftsdarlehen zur Refinanzierung einer Mietwohnung der Frau abgeschlossen, später aber so umdisponiert haben, dass nur der Mann der Darlehensschuldner ist, sind die von ihm für die Zeit nach der Umschuldung bezahlten Fremdkapitalzinsen prinzipiell auch nicht abzugsfähig, wenn die Frau eine unmittelbar vollstreckbare Garantie für das neue Dahrlehen übernimmt und die ihre Wohnung belastenden Hypotheken als Sicherheiten nutzt (Verbindung zu den Beschlüssen des Großen Senates des BFGH vom 24.02.2006).

Aug. 1999 GrS 1/97, BFHE 189, 151, GStBl II 1999, 778, und vom 23. Aug. 1999 GrS 2/97, BFHE 189, 160, GStBl II 1999, 782). Die Frau kann jedoch die Zinsen auf das vom Mann gewährte Kredit als einkommensbezogene Ausgaben von ihren Einnahmen aus Miete und Leasing absetzen, wenn sie es aus eigenen Geldern zahlt.

Das ist der Fall, wenn sie ihre Mieterträge auf das Ehegattenkonto zahlt. Der Antragsteller und der Beschwerdegegner (Kläger) werden gemeinsam als Ehepartner für die Einkommenssteuer beurteilt. Im Jahre 1978 erwarb sie ein Wohngebäude mit drei Wohneinheiten, deren Appartement Nr. 2 in den direkten Besitz der klagenden Partei wurde.

Im Jahr 1979 hatten die Antragsteller ein Gesamtdarlehen und allein der Antragsteller ein weiteres für den Kauf des Hauses und den späteren Wiederaufbau des Hauses abgeschlossen, für das der Antragsteller eine unmittelbar vollstreckbare Garantie abgegeben hatte. Der gemeinsame Kredit wurde 1982 umgeschichtet. Die klagende Partei war nun alleiniger Kreditnehmer; die klagende Partei haftet gesamtschuldnerisch durch eine direkt vollstreckbare Garantie und die Zweckbestimmung der Hypotheken.

Nach den Erkenntnissen des Finanzgerichtshofes (FG) wurden die vom Kläger in den Jahren 1985 bis 1987 angemieteten Fremdkapitalzinsen der Eigentumswohnung Nr. 2 ausschließlich aus dem praktischen Einkommen des Klaegers gezahlt. Antragsgegner und Beschwerdeführer (das Steueramt --FA--) wies die Betrachtung dieser Fremdkapitalzinsen als einkommensbezogene Aufwendungen in den Einnahmen aus Miete und Leasing des Anlegers ab.

Der Beschwerdeführer beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Von den Erträgen aus Miete und Leasing hat die Gesellschaft zu unrecht Zinsen auf die von der klagenden Partei aufgenommenen Kredite in voller Höhe als einkommensbezogene Aufwendungen einbehalten. Die Fremdkapitalzinsen sind als einkommensbezogene Aufwendungen abzugsfähig, soweit sie wirtschaftlich mit einer Einkommensart zusammenhängen. a) Das Bestehen eines solchen ökonomischen Zusammenhanges erfordert zunächst, dass die Fremdkapitalzinsen für eine durch die Erzielung von Erträgen verursachte Schuld gezahlt wurden.

Entscheidend ist dabei, ob das Kredit in Anspruch genommen und für die Erwirtschaftung von Erträgen - im konkreten Fall aus Miete und Pacht - genutzt wurde (Senatsbeschluss vom 29. 7. 1997 IX R 89/94, BFHE 184, 80, 772, StBl II 1997). Die beanstandeten Kredite wurden im Konfliktfall zur Deckung des Wohnungseigentums des Antragstellers eingesetzt, aus dem die Mieteinnahmen erlangt wurden.

Das allein genügt jedoch nicht, um einen ökonomischen Bezug zwischen Zins und Ertrag aus Miete und Leasing herzustellen. Eine solche Verbindung zu den Einnahmen des Klägers liegt nur vor, soweit er die Zinskosten selbst trägt. b) Aus dem Prinzip der Eigenverantwortlichkeit folgt, dass der Steuerzahler die Kosten im Sinne des 9 Abs. 1 StG selbst zu übernehmen hat.

Ebenso wie dem Steuerzahler gemäß 2 Abs. 2 Nr. 2 und 8 StG nur solche Einkünfte zugerechnet werden, die seine eigene Kapazität verringern, sind auch nur solche Ausgaben als einkommensbezogene Ausgaben anzusehen (Beschluss des Großen Senates des Bundesfinanzhofes - BFH-- vom 23. 8. 1999 GrS 2/97, BFHE 189, 160, StBl II 1999, 782, unter C. IV. b).

Kurzform der Zahlungsmethode ist die Zahlung eines Geldbetrages an den Steuerzahler in der Art und Weise, dass der Spender im Einverständnis mit dem Steuerzahler seine Schulden zurückzahlt, anstatt ihm direkt den Betrag zu zahlen, d.h. dass der Dritte den Steuergläubiger für sein Konto bezahlt (Beschluss des Großen Senates in BFHE 189, 160, BTBl II 1999, 782, unter C. IV. 1).

d) Für den Falle, dass Ehepaare die laufenden Kosten aus Gemeinschaftsmitteln für gemietete Immobilien eines von ihnen übernehmen, hat der Große Senat beschlossen (Beschluss in BFHE 189, 160, BGBl II 1999, 782, unter C. V. I..; d): Wenn keine Sondervereinbarungen bestehen, erfolgt die Bezahlung im Prinzip auf Kosten des Schuldners.

aus dem Gemeinschaftskonto der Ehepartner im Rahmen des Vermögens eines Ehepartners oder seines Erwerbs, z.B. Schuldenzinsen auf das Akquisitionsdarlehen, Vermögenssteuern, Sachkosten, Versicherungsprämien und dergleichen, dann sind dies einkommensbezogene Ausgaben dieses Ehepartners gemäß 9 Abs. 1 S. 1 und S. 3 Nr. 1 und 2 EWStG, unabhängig davon, aus welchen Geldern das Kontoguthaben stammt.

Nimmt ein Ehepartner an den Anschaffungs- oder Produktionskosten eines dem anderen Ehepartner gehörenden Gebäudes teil, so ist er so zu verhalten, als hätte er selbst die Anschaffungs- oder Produktionskosten vollständig ausgegeben (Beschluss des Großen Senates vom 23. 8. 1999 GrS 1/97, BFHE 189, 151, BStBl II 1999, 778, unter C. I. 4a).

Gemäß des Beschlusses des Großen Senates in BFHE 189, 160, BGB II 1999, 782, unter C. I. l. gelten für Ausgaben, die "aus einem Topf", d.h. aus Vermögen, in das beide Ehegatten eingezahlt haben, oder aus Kreditmitteln, die auf Kosten beider Ehegatten getätigt wurden (§ 421 BGB - BGB--):

Werden solche Ausgaben dem Vermögen eines Ehepartners zugerechnet, so sind sie in voller Höhe als Ausgaben für den Eigentümer zu betrachten. e) Die vorgenannten gesetzlichen Sätze des Großen Senates beziehen sich jedoch ausschließlich auf die Verzinsung eines auf Kosten beider Ehepartner aufgenommenen Schuldscheindarlehens.

Diese sind nicht auf Zinsen für ein von einem Ehepartner aufgenommenes Dokument abtretbar. Das Vermögen des anderen Ehepartners wird nicht von beiden Ehepartnern aus Gemeinschaftsmitteln (aus "einem Topf") sondern aus Kreditmitteln getragen, die der nicht besitzende Ehepartner ausschließlich auf eigene Kosten beschaffte und dem Ehepartner des Eigentümers zur Verfuegung stellte (vgl. Urteil BFH vom 11. Nov. 1992 VIII R 98/90, BFH/NV 1993, 468, unter Punkt 2b).

Dementsprechend gelten die von einem Ehepartner für ein von ihm allein abgeschlossenes Ehegattendarlehen gezahlten Zinszahlungen nicht als einkommensbezogene Ausgaben des anderen Ehepartners, auch wenn das Kreditdarlehen zur Deckung eines Mietobjekts des anderen Ehepartners in Anspruch genommen und genutzt wurde. Wenn der Ehepartner des Eigentümers dagegen die Zinszahlungen aus eigenen Geldern leistet, bildet er für ihn abzugsfähige einkommensbezogene Ausgaben, auch wenn der Ehepartner des Nicht-Eigentümers der alleinige Darlehensschuldner ist.

Weil dann der Ehemann des Eigentümers sogar die Schuld für das in Anspruch genommene und für die Eigenfinanzierung seines Eigentums genutzte Geldes trug. Nach diesen Standards können die streitigen Schuldenzinsen, soweit sie vom Antragsteller gezahlt wurden, nicht als einkommensbezogene Aufwendungen von den Einnahmen des Antragstellers aus Miete und Leasing in den streitigen Jahren abgezogen werden.

Seit der Umschuldung 1982 war der Antragsteller alleiniger Kreditschuldner und musste die Zinszahlungen auf eigene Kosten leisten. Eine gesamtschuldnerische Haftung des Klägers in Gestalt einer direkt vollstreckbaren Garantie schließt diese Bewertung nicht aus. Die Garantie ist für das Kreditunternehmen nur eine Sicherheitsleistung, aufgrund derer der Antragsteller ggf. für die Verpflichtungen seines Ehemanns haftet, ohne jedoch seine Alleinschuldnerposition zu verändern.

Der Umstand, dass die klagende Partei die Hypotheken auf ihre Wohnung als Sicherheiten für die von der klagenden Partei gewährten Kredite verwendet hat, verändert auch nicht die Feststellung, dass die klagende Partei die Zinsen nicht für ihre eigene Sache, sondern ausschließlich für ihre eigene Sache, d.h. für die Rückzahlung ihrer Schulden, gezahlt hat (siehe Senatsbeschluss in BFHE 184, 80, BTBl II 1997, 772).

In welchem Umfang die klagende Partei die streitigen Schuldenzinsen aus eigenen Mitteln gezahlt hat, hat die AG nicht ausreichend dargelegt. Darüber hinaus widerspricht diese Erkenntnis der BG der Vorabentscheidung, dass der Antragsteller seine Mieterträge an den Antragsteller abtreten und die Zinszahlungen selbst tragen muss. Mit der Beschwerde haben die Beschwerdeführer ihre Behauptungen - wie bereits in der Klageschrift dargelegt - dargelegt, dass die Mieterträge der Beschwerdeführerin auf das Klägerkonto übertragen worden seien und dass die Auszahlungen für die Darlehen von dort aus erfolgt seien.

In der zweiten Instanz wird die FG feststellen müssen, wie viel der Antragsteller die Darlehenszinsen aus seinen Mieterträgen gezahlt hat. Hat sie ihre Mieterträge auf das Bankkonto des Antragstellers übertragen (oder direkt auf das Bankkonto des Antragstellers übertragen lassen) mit der Auflage, dass der Antragsteller die daraus resultierenden Verzinsungen zu zahlen hat, hat sie die Zinserträge für die Eigenfinanzierung ihrer Wohnungseigentumswohnung selbst zu tragen und kann diese als einkommensbezogene Aufwendungen von ihren Miet- und Pachteinnahmen abführen.

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