Eigentumswohnung Kapitalanlage Steuer

Strategisches Investment: Der Kauf von Stockwerkeigentum an der.... - Dirk Janke, Ullrich.

Gemäß der bereits vor mehr als 2000 Jahren im juedischen Talkessel geschilderten Strategie der naive Diversifikation umfasst ein ausgewogenes Anlageportfolio bereits ein Drittel jedes Landes (Immobilien), Unternehmen (heute: Aktien) und Liquiditaet. Mit einem Nettovermögen inklusive Wertpapiere von 77.900 Euro pro Privathaushalt im Jahr 2009, das nach der Strategie der naive Diversifikation zwei Terzen des gesamten Vermögens entspricht, wäre ein weiteres Drittel, also rund 39.000 Euro, für das Grundstücksvermögen erforderlich.

Doch das begehrte eigene Zuhause verlangt wesentlich größere Investition. Selbst eine Eigentumswohnung im Umfang dieses Anteiles ist für einen Durchschnittshaushalt meist nur schwierig durch Direktinvestitionen zu erreichen. Alternativ kann auch indirekt in Liegenschaften investiert werden, z.B. durch Beteiligungen an öffentlichen oder privaten Fonds. Bei der Versteigerung einer Liegenschaft durch Zwangsverkauf kann es sich um eine kostengünstige Direktkaufvariante handeln.

Der Fokus liegt auf der Liegenschaft, die hinsichtlich Güte, Lage und Umwelt den selben Kontrollen unterzogen werden muss. Voraussetzung für eine gelungene Auktion ist jedoch eine gute Kenntnis dieses speziellen Themas und eine gründliche Vorlaufzeit. In diesem Zusammenhang geht es in diesem Band einerseits um die Frage nach der Bedeutung einer strategischen und breit gefächerten Kapitalanlage.

Andererseits werden die ökonomischen und juristischen Voraussetzungen einer Immobilieninvestition in eine Eigentumswohnung allgemein erklärt, vor allem die Art des Zwangsverkaufs.

Zweite Wohnsteuer für ungenutzte Kapitalanlagen

Prinzipiell kann die Kommune zunächst davon ausgehen, dass ein Zweitwohnsitz für den Eigenbedarf zur Verfügung steht, auch wenn er nicht wirklich benutzt wird. Allerdings ist diese Annahme umstritten, wenn der Eigentümer seine subjektive Entscheidung, die Immobilie ausschliesslich zur Kapitalanlage zu verwenden, durch sachliche Verhältnisse belegen kann.

Der Zweitwohnsitz ist eine Steuer auf die Wirtschaftsleistung, die sich in der Nutzung des Eigenheims für den Eigenbedarf widerspiegelt1 Der Besitz eines weiteren Eigenheims für den Eigenbedarf (Zweitwohnsitz) neben dem Hauptwohnsitz ist ein Sonderaufwand, der in der Regel den Einsatz von Finanzmitteln voraussetzt und generell die Wirtschaftsleistung ausdrückt.

Der Besitz einer weiteren Eigentumswohnung nach dem Ausgabenbegriff im Sinn des Artikels 105 Abs. 2a des Grundgesetzes erfordert eine entsprechende Zweckbestimmung der Nutzung der Zweitwohnung2. Eine steuerpflichtige zweite Wohneinheit besteht demnach nicht, wenn sie nach dem subjektivem Nutzungszweck nicht zum eigenen Wohnen genutzt wird, sondern zur rein finanziellen oder vermögenswirksamen Anlage in Immobilienbesitz3 Für die objektive Festlegung des Nutzungszwecks der zweiten Wohneinheit am Ausgangsort ist die - nicht nachweisbare - interne Intention des Eigentümers der zweiten Wohneinheit nicht entscheidend.

4 Die Kommune kann den Besitz eines Zweitwohnsitzes mit bestehenden Nutzungsrechten und offener Benutzungsmöglichkeit zunächst prinzipiell nur anhand von objektiven, äußerlich erscheinenden, verfestigten und überprüfbaren Verhältnissen im konkreten Fall 4 beurteilen, wobei davon auszugehen ist, dass die Immobilie wenigstens auch zum Zweck des Eigenheims reserviert ist.

Gerade die Leerstandsquote des Zweitwohnsitzes gibt trotz der gesetzlichen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel Aufschluss über die Fähigkeit des Eigentümers des der Steuer zugrundeliegenden Hauses5, sofern der Eigentümer des Zweitwohnsitzes keine sachlichen Verhältnisse aufweist, die diese Annahme aufrütteln. Auf der einen Seite reicht es nicht aus, einfach zu behaupten, das zweite Haus nicht zu benutzen und es auch in Zukunft nicht zum Leben zu benutzen.

Das Fehlen eines vertraglichen Ausschlusses einer sachlichen Möglichkeit der Eigennutzung allein schließt jedoch nicht die Akzeptanz einer rein kapitalanlage6 aus. auch in diesem Falle muss dem Wohnungseigentümer der Beweis erbracht werden, dass seine Immobilie entgegen einer eventuell zunächst gerechtfertigten Prämisse nicht seinem Lebensstil dient7. Dieser Beweis kann nicht nur dadurch erbracht werden, dass die Immobilie mehr oder weniger regelm. mietet wird.

Auch aus anderen Gründen kann sich die Investitionsabsicht ergäben. Daher ist eine ganzheitliche Beurteilung aller sachlichen Gegebenheiten des Einzelfalls unerlässlich8 Dies betrifft ungeachtet der gemischten Nutzungen, bei denen die zweite Wohnung sowohl dem eigenen Lebensstil als auch der Kapitalanlage vorbehalten ist. Bei diesen Anlässen, bei denen die Verwendung mindestens auch für das persönliche Wohnen festgelegt ist, ist keine (mehr) fallweise Differenzierung von einer "reinen Kapitalanlage" erforderlich.

In diesen Fällen stellt die Judikatur des Bundesverwaltungsgerichtes klar, dass das Bundesgesetz die Festlegung der eigenen Nutzungszeit im Bemessungsjahr nur aus Proportionalitätsgründen verlangt, um eine überproportionale steuerliche Belastung, die an der Möglichkeit der Eigennutzung bemessen wird, auszuschließen.

Auf der anderen Seite können aber auch die Umstände der vergangenen Bemessungszeiträume wesentliche Hinweise geben und den vermeintlichen Sachverhalt plausibel machen10. Die Voraussetzungen für die Darstellung der Investitionsabsicht dürfen nicht überbewertet werden, da die Erhebung einer Ausgabesteuer keine Strafe für eine Untervermietung oder eine unrentable Kapitalanlage darstellt, sondern eine Versteuerung einer gewissen Ausgabe für persönliche Wohnzwecke11.

Allein die Aussage des Wohnungseigentümers, die Immobilie nicht für das Leben in der Zukunft zu benutzen und nicht benutzen zu wollen, genügt nicht als reine Aussage einer objektiven Idee, um die Annahme des Vorwurfs der persönlichen Lebensgestaltung zu durchkreuzen. In dem hier beschlossenen Falle konnte der Bauherr jedoch den bisherigen Mangel an tatsächlichem Vertrieb mit einer allgemeinen Kaufabsicht glaubhaft dadurch begründen, dass der Wohnungsverkauf bisher aufgrund eines unvollständigen Baumängel-Prozesses unterlassen wurde.

Das schliesst aber nicht unbedingt aus, die Ferienwohnung für einen individuellen Lebensstil vor sich zu halten. Darüber hinaus gab es einen weiteren wesentlichen Anlass für die Vermutung, dass die Immobilie nicht für das eigene Lebensverhalten des Besitzers aufgehalten wurde, um seine unbestrittene und unwiderlegbare Aussage, dass die streitige Immobilie seit 2004 von niemandem mehr genutzt worden sei, einzusehen.

Auch für den Zeitraum ab 2009 und damit zwei Jahre vor Beginn der Zweitwohnsteuerpflicht wurde ein objektiver Nachweis der Verbrauchswerte der Ferienwohnung vorgebracht. Angesichts der anderen erwähnten Umstände und der durch den mangelnden Strom- und Wasserbedarf belegten langfristigen Leerstände hatte der Bauherr seine Investitionsbereitschaft bewiesen und damit die Annahme geschüttelt, die Ferienwohnung sei für den Eigenbedarf bestimmt.

Eine so lange Leerstandszeit in der Geschichte kann ein wichtiges Indiz für zukünftiges Handeln sein12, denn sie zeigt, ob die Investitionsabsicht allein in der Wertentwicklung der Immobilie einleuchtend ist. Ungeachtet der bereits geschilderten konkreten Annahme, die die Kommune regelmässig entlastet, dass eine zweite Wohnung (auch) dem persönlichen Wohnen vorbehalten ist, kann die Kommune, sofern im konkreten Fall trotzdem unsicher ist, ob die Bedingungen für die Steuerabgrenzung vorliegen, von der Möglichkeiten der vorl.

Bei der subjektiven Feststellung der Zweckbestimmung einer zweiten Wohnung handelt es sich um eine interne Gegebenheit, die je nach Sachlage in einer Art und Weise unsicher sein kann, die den vorläufigen Charakter gemäß § 165 Abs. 1 AO13 rechtfertigt.

Schliesslich hat die Kommune auch Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Steuerung von Steuermeldungen bei gemischter Nutzung und in solchen Faellen, in denen sie aufgrund von Mietverhaeltnissen oder aehnlichem eine Investitionsabsicht uebernimmt. Die Kommune kann mit der Steuereinziehung zwar prinzipiell auch Steuerungsziele verwirklichen14, sie darf jedoch die Erfordernisse der in Artikel 105 Abs. 2a des Grundgesetzes genannten Ausgabensteuer in Bezug auf den Steuerungszweck nicht außer Kraft setzen.

Ein Verstoß gegen die der Kommune im Sinne des kommunalen Selbstverwaltungsgesetzes (Art. 28 Abs. 2 S. 3 GG) garantierte finanzielle Souveränität kann auch nicht darin bestehen, dass ihr die Einziehung einer gegen Artikel 105 Abs. 2a des Grundgesetzes verstossenden Steuer verweigert wird.