Besteuerung Geschlossener Immobilienfonds

Versteuerung von geschlossenen Immobilienfonds

Die geschlossenen Fonds werden in der Regel in der Rechtsform einer GmbH & Co. Immobilienfonds waren in der Vergangenheit als Steuersparmodell interessant und unterliegen auch heute noch der Besteuerung nach dem persönlichen Steuersatz. A. Persönliche Investmentgesellschaften und andere geschlossene Fonds . Die geschlossenen Fonds sind jedoch gesondert zu betrachten.

Stornierung einer Fondsanlage aus einkommensteuerlicher Perspektive

Bei einer unternehmerischen Investition in einen offenen Investmentfonds sollten private Anleger auch das Umkehrrisiko und die daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen berücksichtigen. Eine solche Forderung nach Rücknahme einer Vermögensbeteiligung muss nicht unbedingt auf einer falschen Beratung des Investors durch seinen Vermögensberater basieren.

Auch in der Realität kann es - ohne vorhergehende Fehlberatung - kurz nach dem Zeichnen des Anteils zu einer Umkehrung kommen, wenn die Fondgesellschaft nicht in der Lage ist, genügend Kapital von den Investoren einzuziehen. Ein geschlossener Investmentfonds zeichnet sich dadurch aus, dass er den Kauf eines Vermögenswertes (z.B. Immobilien, Windparks oder Flugzeuge) in der Regel mit Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung durchführt.

Weil das für die Durchführung des Investitionsangebots erforderliche Grundkapital nur innerhalb einer gewissen Platzierungsdauer (erfahrungsgemäß bis zu zwei Jahren) von den Investoren aufgebracht wird, kann der Investor beim Eintritt nicht mit Sicherheit sagen, dass es der Kapitalbeschaffung der Investmentgesellschaft gelingen wird. So muss z. B. bei einem Blindpool das im Partnerschaftsvertrag definierte Beteiligungskapital zu einem gewissen Zeitraum zur Verfügung stehen, damit der Fond in den realen Wert investiert werden kann.

Sofern die Kapitalanlagegesellschaft den Vermögenswert (z.B. Immobilien) zum Erwerbszeitpunkt erwarb, erfolgte dieser Kauf jedoch regelmässig mittels einer planmässigen langfristigen Finanzierung und einer "Eigenkapitalzwischenfinanzierung". Letzteres wird in der Regel von einem anbieternahen Institut zur Vorausfinanzierung der Akquisition zur VerfÃ?gung gestellt und- durch das gesammelte Eigenkapital der Investoren vollstÃ?ndig ersetzt.

Erwirbt der Sondervermögen nicht genügend Eigenkapital von den Investoren und kann der fehlenden Eigenkapitalbedarf nicht durch einen anderen Darlehensgeber abgedeckt werden, wird das Sondervermögen aufgelöst. Um der Verwaltung des Sondervermögens die Rechtsgrundlage für eine solche Möglichkeit zu geben, enthalten viele Gründungsverträge von abgeschlossenen Sondervermögen die entsprechenden Regelungen für Reverse-Transaktionen. Im Falle einer Stornierung möchte der private Anleger in der Regel seine Originaleinlage vom Anlagefonds oder -geber zurückbekommen.

Obwohl der Investor prinzipiell so platziert werden sollte, als hätte er die Fonds-Beteiligung nie gezahlt, ist jedoch zu berücksichtigen, dass im Falle einer gesellschaftsrechtlichen Umkehrung der ursprüngliche Anlagebetrag im einzelnen Fall nicht erstattet wird. Dies liegt daran, dass die Umkehrung des Erwerbs oder, neben der zivilrechtlichen Fragestellung der Barauszahlung an den Investor, dessen steuerliche Berücksichtigung von Belang ist.

Aus einkommensteuerlicher Sicht ist zu bemerken, dass - im Unterschied zum bürgerlichen Recht - eine Steuerrückwirkung im allgemeinen nicht möglich ist. Die steuerlichen Konsequenzen einer Stornierung und etwaiger Barzahlungen sind somit erst im Jahr der Stornierung bzw. des Zahlungseingangs zu betrachten und haben somit keine Auswirkung auf vergangene Veranlagungsperioden.

Empfängt ein privater Anleger zum Beispiel aufgrund seines im Jahr 2012 übernommenen Anteiles an einem kommerziellen Investmentfonds aktuelle Erträge, sind diese in den entsprechenden Veranlagungsperioden (2012 und 2013) steuerpflichtig. Wenn er aufgrund der Auflösung des Sondervermögens im Jahr 2014 seinen ursprünglichen Beitrag und seine Zinsen für entgangenen Gewinn behält, muss diese Auszahlung im Jahr 2014 erfasst werden.

Auch die ertragsteuerlichen Konsequenzen hängen davon ab, ob der Investor einen Geschäftsanteil an einem Gewerbe- oder Handelsfonds oder ausschliesslich an einem Vermögensverwaltungsfonds hat. Im Falle einer direkten oder indirekten Anlage in einen kommerziellen (gewerblichen) Investmentfonds (z.B. Windpark, Immobilien) erwirtschaftet er nur operative Erträge aus seiner Anlage aus dem Unternehmen (§ 15 EStG).

Die Steuerumkehr findet also auch im operativen Geschäft statt. So werden z.B. die dem Investor in vergangenen Anlageperioden zugeteilten Schäden (möglicherweise aufgrund von Anfangsverlusten) komplett aufgelöst. Weil die Umkehrung einer Beteiligung des Fonds die Veräußerung oder Beseitigung aller wichtigen Geschäftsgrundlagen der Kapitalanlagegesellschaft innerhalb kurzer Zeit voraussetzt, könnte auch eine steuerlich begünstigte Unternehmensveräußerung oder -schließung nach 16 EGV vorlag.

Steuerpflichtige Gewinne würden daher einer geringeren Besteuerung unterliegen. Für einen rein verwalteten Vermögensfonds (z.B. Immobilien, Flugzeuge), der weder kommerziell orientiert noch ursprünglich kommerziell aktiv ist, resultiert eine andere und ausführlichere Steuerbehandlung der Stornierung eines Teilfonds. Den Anlegern werden so genannte "Überschüsse" zugeteilt, und zwar ungeachtet dessen, ob sie ihre Fondsanteile direkt oder indirekt im Treuhandverhältnis halten.

Das Bundesfinanzamt hat früh erkannt, dass Erträge des Investors aus der Auflösung des Privatvermögens nicht als private Veräußerungsgeschäfte im Sinn des 23 EGV zu verbuchen sind, sondern nach Auffassung der Finanzbehörden regelmässig steuerpflichtige Erträge zur Verfügung stehen. Ausschlaggebend ist dabei, ob dem Investor bisherige Erträge oder Werbeausgaben aus der Investition wiedererstattet werden.

So ist es z.B. wichtig, wenn der Investor in einen heimischen Immobilienfonds investiert ist und seine Originaleinlage zurückerhält, ob es sich um eine Rückerstattung bisheriger pro rata temporärer Mieterträge, Finanzierungs- oder Abschlusskosten handele. Infolgedessen kann die Steuerkorrektur von (Betriebs-)Erträgen oder erstatteten Werbungsaufwendungen oder -aufwendungen sowohl bei kommerziellen als auch bei Vermögensverwaltungsfonds zu steuerbaren Erstattungszahlungen an die Investoren geführt haben.

Wie bereits oben erläutert, führt das Verbot von rückwirkenden Steuereffekten jedoch dazu, dass frühere steuerliche Ergebnisallokationen erst im Jahr der Auflösung verrechnet werden. So kann der Fondsinvestor trotz Ausgleichszahlungen aufgrund der verschiedenen Besteuerungstermine steuerliche Vorteile (z.B. aufgrund seines Einkommensteuersatzes) behalten. Aus diesem Grund ist im Zivilrecht vorgesehen, dass im Einzelnen während der Laufzeit des Fonds erzielte steuerliche Vorteile mit der Barauszahlung verrechnet werden müssen (Schadenersatz).

Allerdings ist es für den Geschädigten wahrscheinlich schwierig, dem Anleger solche außerordentlichen steuerlichen Vorteile regelmässig nachzuweisen, so dass es in der Regel zu keiner Verrechnung von Steuervergünstigungen bei der Rücknahme von geschlossenen Fondsanteilen kommen sollte. Beim Zeichnen eines Anteils sollte der Anleger berücksichtigen, dass er eine Unternehmensbeteiligung tätigt und es nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Investition während der Plazierungsphase oder zu einem anderen Zeitpunkt aufgrund des wirtschaftlichen Ungleichgewichts oder einer falschen Beratung des Sondervermögens rückgängig gemacht wird.

Bei der steuerlichen Beurteilung ist insbesondere darauf zu achten, dass die alternativen Zahlungen ungeachtet der steuerlichen Struktur der Fonds ( "commercial/commercial character versus exclusively asset management") immer eine Steuerschuld des Anlegers induzieren. Weil solche Rückerstattungen nicht zu einer nachträglichen Berichtigung der früheren Besteuerung des Anlegers führt, kann der Investor trotz Umkehrung von steuerlichen Vorteilen Gebrauch machen.

Mehr zum Thema