Vorfälligkeitsentschädigung Umschuldung Gleiche Bank

Vorfälligkeitsentgelt - der höhere Betrag der Kündigung einer Hypothek

Es gibt viele Ursachen für den frühzeitigen Rückzug aus einer Grundschuld. Unter den gebräuchlichsten sind der Immobilienverkauf, eine Umschuldung oder ein Schlaganfall wie z. B. Ehescheidung, Erwerbsunfähigkeit oder Todesfall. Aber egal was das Motiv ist: Eine frühzeitige Freigabe einer Finanzierung kann kosten. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei Zinsverlusten fordert das finanzierende Kreditinstitut die Vorfälligkeitsentschädigung, auch Strafe oder Strafe genannt. Vor allem in einem von sinkenden Zinssätzen geprägten Marktumfeld kann sie schnell einen 5-stelligen Wert erreichen, da die Bank nun das Geldmittel aus der gelösten Grundschuld zu einem weniger günstigen Zins reinvestieren muss. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, richtet sich in der Regel nach den nachstehenden Kriterien: 1:

In vielen Faellen erhebt die Bank auch eine hoehere Gebuehr fuer den Verwaltungsaufwand. Hypothekarkreditnehmer sollten daher vorab eine genaue Auflistung aller mit der Vertragsbeendigung zusammenhängenden Aufwendungen anfordern. Bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypotheken können die Gebühren in bestimmten Ausnahmefällen von den Abgaben abgezogen werden. Der Bundesgerichtshof hat im April 2017 die Steuerbehandlung der Vorfälligkeitsentschädigung in zwei führenden Urteilen der Kantone Neuchâtel und Zürich festgelegt.

Bei vorzeitiger Kündigung der Grundschuld bei gleichzeitiger erneuter Schließung mit demselben Darlehensgeber: Wird eine Grundschuld mit demselben Darlehensgeber gekündigt und eine neue Grundschuld aufgenommen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung vom zu versteuernden Ertrag als Zinsaufwand einbehalten werden. Vorzeitiges Beenden der Grundschuld und neuer Abschluss mit einem Dritten: Wird eine Grundschuld zum Abschluss einer neuen Grundschuld mit einem Dritten frühzeitig gekündigt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht vom zu versteuernden Gewinn einbehalten werden.

Vorzeitiges Auflösen der Grundschuld infolge eines Verkaufs: Wer eine Grundschuld im Zuge eines Verkaufs der Immobilie löst, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Investitionskosten von der Grunderwerbsteuer abziehen, sofern die Aufhebung der Grundschuld untrennbar mit dem Verkauf verbunden ist. Verlässt der Klient die Immobilie nach einem Anstieg der Zinsen, sollte er grundsätzlich Anspruch auf eine Agio haben, da die Bank das Darlehen aus der getilgten Immobilie zu einem Zinssatz anlegt, der höher ist als der vom Klienten gezahlte Hypothekarzinssatz.

In vielen Fällen ist die Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung jedoch in den Darlehensverträgen unsymmetrisch geregelt: Der Darlehensnehmer muss die Bank im Falle einer frühzeitigen Kündigung der Grundschuld entlasten, jedoch wird in der Regel kein beliebiger Geldbetrag zu seinen Lasten ausbezahlt. Dennoch sind die Aufwendungen für einen frühzeitigen Exit nach einem Anstieg der Zinsen in der Regel geringer.

Im Falle einer frühzeitigen Kündigung kann auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung auferlegt werden. Im Falle eines Immobilienverkaufs ist es möglich, die Grundschuld (zu gleichen Konditionen) auf den Erwerber zu überweisen und so die frühzeitige Kündigung des Darlehensvertrages zu unterlassen. Weil es keine Vorfälligkeitsentschädigung gibt, ist diese Variante grundsätzlich der Liquidation zu vorziehen. Daher ist es ratsam, mit dem Erwerber zu sprechen und gegebenenfalls die Hypothekenübernahme im Preis zu erwägen.

Die Einwilligung der Bank ist jedoch für die Abtretung der Grundschuld vonnöten. Ein vorzeitiger Abbruch der Finanzierung kann kostspielig sein. In jedem Falle ist es wichtig, im Einzelfall zu überprüfen, welche Aufwendungen im Falle eines frühzeitigen Ausscheidens entstehen und ob sich dieser Arbeitsschritt wirklich auszahlen wird. Im Einzelfall kann die Verzinsung (Differenz zwischen dem alten und dem neuen Zinssatz) jedoch die Nettopreise der vorgezogenen Kündigung (nach Abzug des Steuervorteils ) überschreiten.

Vor allem im aktuellen Umfeld kann eine Umschuldung Sinn machen.