Umschuldung Günstig

Umterminierung Günstig

Versperrung Das nach wie vor niedrige Zinsniveau kann jedoch durch eine gekonnte Umschuldung auch in den nächsten Jahren fortgesetzt werden. Zum Beispiel, wer vor acht Jahren einen Kreditvertrag zur Miete einer Wohnung oder eines Wohnhauses mit einer zehnjährigen Vertragslaufzeit abgeschlossen hat, hatte Pech. Damals wurde er aufgefordert, mit etwa acht Prozentpunkten zu zahlen. In der Folge fielen die Zinssätze auf etwas mehr als vier Prozentpunkte bei einer zehnjährigen Zinsbindung.

Dies kann durch eine frühzeitige Umterminierung vermieden werden. Dabei gibt es drei Möglichkeiten: die frühzeitige Darlehensrückzahlung, kombiniert mit einem neuen Darlehen, dem "Forward Loan" oder einer frühzeitigen Zinssatzanpassung. Frühzeitige Kündigung des Darlehens: Bei vorzeitiger Kündigung eines Hypothekendarlehens stösst man in der Regel auf Gegenwehr. Die Gelder für einen Hypothekarkredit erhielt die BayernLB durch den Pfandbriefverkauf (im Fachjargon refinanziert).

Allerdings würde sie nach vorzeitiger Kündigung des Darlehens deutlich weniger Zinsen auf das geliehene Kapital von ihrem Hypothekarkunden erhalten. Das ist ein verlorenes Geschäft, das keine der Banken leicht abschließen kann. Daher fordert die Nationalbank, wenn sie einer Kreditkündigung zustimmt, eine sogenannte vorzeitige Rückzahlungsstrafe. Aufwendig und weitgehend identisch ist die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung:

Der Nominalzinssatz des Kredits wird mit der derzeit am Pfandbriefmarkt erzielbaren Verzinsung mit der jeweiligen Restnutzungsdauer des Kredits verglichen. Der hieraus resultierende Zinsunterschied entspricht in etwa dem Zinsverlust aus einer Umschuldung. Das will die Hausbank auf jeden fall zurück.

Das ist in der Regel eine halbe Prozentzahl. Das Kreditrisiko wird jedoch mit jeder Rückzahlung eines Annuitätendarlehens reduziert, so dass die Hausbank einen Disagio (in der Regel zwischen 0,06 und 0,1 Prozent) einräumen muss. Wenn Sie Ihre Schulden vorzeitig umstrukturieren wollen, sollten Sie sich keine lllusionen machen. Dabei profitiert der Debitor unmittelbar von den derzeit gültigen tiefen Zinssätzen.

Der Zinsverlust ist aber nahezu immer so hoch, dass es für die verbleibende Laufzeit des Altdarlehens keinen finanziellen Vorzug gibt. Entscheidender Pluspunkt ist, dass der Kreditnehmer die derzeit gültigen Zinssätze für die Folgejahre absichert. Eine Umschuldung ist also nur dann rentabel, wenn die verbleibende Laufzeit des Altdarlehens verhältnismäßig kurz ist, d.h. höchstens zwei bis drei Jahre, und die Differenz zum Altdarlehen wirklich signifikant ist.

Eine Umschuldung sollte auch für einen Disput mit der Hausbank über die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung vorbereitet werden. Das kann ein guter Anlass sein: ein unbelasteter Grundstücksverkauf, z.B. durch Scheidung, Erkrankung, Erwerbslosigkeit, Verschuldung, Umzug oder Nutzung einer vorteilhaften Verkaufschance. Selbst wenn ein höheres Darlehen erforderlich ist und die Hausbank sich verweigert, gibt es einen wichtigen Kündigungsgrund.

Bei dieser relativ ungewohnten Umschuldungsmethode stimmt der Hypothekarschuldner bereits nach Ablauf eines festen Zinssatzes einer Auszahlung zu. Im Gegenzug bezahlt er eine Zinsprämie für das neue Kredit. In der Regel beläuft sich dieser für jeden angefangenen Kalendermonat der verbleibenden Laufzeit des Altdarlehens auf 0,034 vH. Mit einer Laufzeit von 24 Monate würde sich der Zins des neuen Kredits um rund 0,8 Prozentpunkte anheben.

So würde sich ein Forward-Darlehen in Höhe von 100.000 EUR, das zurzeit mit fünf Prozentpunkten verzinst wäre, über eine zehnjährige Laufzeiten von zwei Jahren (ohne Rückzahlung) um rund 8.000 EUR erhöhen. Dieser Betrag wäre dann als Aufschlag für die langfristige Sicherung günstiger Zinssätze zu sehen, allerdings mit dem Risiko, dass in zwei Jahren die Kreditzinsen noch exakt gleich oder so tief wie heute oder sogar tiefer sein werden.

Frühzeitige Zinsanpassung: Sie ist nur möglich und nützlich, wenn ein Kredit in weniger als einem Jahr abläuft. Ist z. B. ein in sechs Monate zu erneuerndes Kredit bereits für weitere zehn Jahre fixiert, wird für jeden noch offenen Kredit ein Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten auf das ausgereichte Kreditvolumen gezahlt.

Nach sechs Jahren würde der Zinssatz für zehn Jahre bei 0,12% liegen - eine durchaus erträgliche Sicherheit.

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