Umschuldung Darlehen nach 10 jahren

Eine Umschuldung durch eine neue Bank ist weder teuer noch kompliziert.

Folgefinanzierung: Korrekte Rückzahlung der Restschulden

Eine Immobilienfinanzierung wird in den seltensten FÃ?llen bereits nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausgezahlt. Übrig geblieben ist in der Regel eine verbleibende Fremdfinanzierung, deren Folgefinanzierung, auch Verlängerung oder Verlängerung oder Verlängerung der Laufzeit bezeichnet, mit der Hausbank erneut ausgehandelt werden muss. Teilweise ist es auch ratsam, die Banken zu tauschen, um von vorteilhafteren Bedingungen zu profitieren. 2. Welche Kreditnehmer bei der Folgefinanzierung zu berücksichtigen sind.

Der Zinsbindungszeitraum läuft oft nach zehn oder 15 Jahren ab - zu diesem Zeitpunkt ist jedoch ein großer Teil des Immobilienkredits noch nicht getilgt. Der Betrag dieses Teils ist abhängig von der Dauer und der Summe der ursprünglichen Auszahlung. Zum Beispiel: Vor zehn Jahren wurde ein Darlehen von EUR 1.000,00 mit 4,5 Prozentpunkten Verzinsung und zwei Prozentpunkten Rückzahlung aufgesetzt.

Am Ende der 10-jährigen Zinsbindungsfrist beläuft sich die verbleibende Verschuldung in diesem Falle auf rund 75.000 EUR. Der Schuldner muss diesen Wert mit einer Hausbank zur Folgefinanzierung nachverhandeln. Am Ende der Zinsbindungsfrist hat der Schuldner mehrere Möglichkeiten der Folgefinanzierung - er kann einen neuen Schuldschein bei seiner eigenen Hausbank aufnehmen - dies wird auch Verlängerung genannt.

Er sucht einen neuen Darlehensgeber bei einer anderen Hausbank. Mit einer solchen Umschuldung ist der Darlehensnehmer jedoch mit Wechselspesen konfrontiert - die Übertragung der Grundpfandrechte auf eine neue Hausbank beträgt in der Regel bis zu 0,3 % der Darlehenssumme. Eine solche Änderung kann sich jedoch aufgrund des niedrigeren Zinsniveaus noch auszahlen.

Andernfalls stimmt die Nationalbank einer Zession zu. Der Darlehensnehmer ist dann verpflichtet, sie zuerst zu entfernen und dann erneut einzugeben. Dies führt zu signifikant erhöhten Aufwendungen von rund ein bis eineinhalb Prozentpunkten - je nach Auszahlungsbetrag. Wenn die neue Zentralbank jedoch einen günstigeren Zins als die Wohnungsbank für die Folgefinanzierung anbietet, kann sich dies trotzdem auszahlen.

Ab wann ist es sinnvoll, die Banken zur Folgefinanzierung zu wechseln? Beispiel: Die Wohnungsbank gewährt ein Darlehen von 10 Jahren über EUR 1.000,00 mit zwei Prozentzinsen bei zweiprozentiger Rückzahlung und einer monatlichen Rate von EUR 333,00. Der Restbetrag nach zehn Jahren beträgt 77.880 EUR. Alternativ dazu bieten andere Banken 1,5 Prozentpunkte Zins und 2,5 Prozentpunkte Erstrückzahlung an.

Mit einer monatlichen Rate von 333 EUR beträgt die verbleibende Verschuldung nur noch 73.050 EUR. Daraus ergeben sich erste Einsparungen von 4.830 EUR. Allerdings: Dieser Wert verringert sich um ca. 300 EUR für die Grundschuldzuweisung (Einsparung: ca. 4.530 EUR), wenn eine neue Grundschuld erforderlich ist, betragen die Einsparungen ca. 1.070 EUR - in diesem Falle reduzieren sich die Einsparungen auf ca. 3.760 EUR.

Egal welche Variante ein Schuldner wählt: Der Entleiher sollte überprüfen, ob es sich rechnet, das laufende Darlehen vor dem Auslaufen der Zinszusage zu stornieren. Dies ist bei einer Laufzeit von sechs Monaten immer dann möglich, wenn das Darlehen seit mehr als zehn Jahren besteht und sich besonders in zinsgünstigen Phasen auszahlt.

Selbst dann kann der Darlehensnehmer entweder eine Folgefinanzierung mit seiner Bank aushandeln oder eine andere Bank aufsuchen. Bisher zahlte jeder, der ein Darlehen mit einem 15-jährigen Festzinssatz von 100.000 EUR mit 4,5 Prozentpunkten und zwei Prozentpunkten Rückzahlung abgeschlossen hatte, eine Monatsrate von rund 542 EUR.

Sie kann das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auflösen: Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate: Der verbleibende Restbetrag beträgt zu diesem Zeitpunkt rund 72.700 EUR, für die der Eigentümer eine Folgefinanzierung veranlassen muss. Wenn er nicht gekündigt wird, beträgt seine verbleibende Schuld nach 15 Jahren 57.300 EUR. Der Zinssatz bleibt bei der Folgefinanzierung nach zehn Jahren und sechs Monaten konstant bei 1,5 Prozentpunkten, eine dementsprechend höhere Rückzahlung nach weiteren vier Jahren und sechs Monaten führt zu einer Restverschuldung von nur rund TEUR 474.

Im Vergleich zu der einfachen Fortführung des 15-jährigen Originalkredits sparen die Hausbesitzer bis dahin mehr als 10.000 EUR. Als weitere Option für die Folgefinanzierung steht das Forward-Darlehen, auch Bestandsdarlehen oder Inventardarlehen oder Inventardarlehen zu Verfügung. Wenn zum Beispiel die feste Verzinsung erst in zwei, drei oder fünf Jahren ausläuft, kann sich der Darlehensnehmer bereits heute auf einen festen Zins für die später fällig werdende Folgefinanzierung einigen.

Damit sind Terminkredite aus heutiger Perspektive besonders für diejenigen von Interesse, die vor einigen Jahren eine Liegenschaft zu einem höheren Zins finanzierten. Wenn Sie in absehbarer Zeit mit steigenden Zinssätzen rechnen, können Sie sich einige Jahre im Vorfeld mit einem relativ tiefen Zins durch die Aufnahme eines Terminkredits gegensteuern.

Die Zinsprämie für ein Forward-Darlehen beträgt in der Regel 0,01 bis 0,03% pro Kalendermonat zwischen Vertragsabschluß und Nutzung des Bestandsdarlehens. Zum Beispiel mit einem Marktzins von 1,5 Prozent: Mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr und einem Aufschlag von 0,01% steigt der Zinssatz auf 1,62%. Mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr und einem Aufschlag von 0,03% steigt der Zinssatz auf 1,86%.

Mit drei Jahren im Voraus und einem Aufschlag von 0,03% steigt der Zinssatz auf 2,58%. Ganz gleich, welche Variante ein Darlehensnehmer wählt: Zur Verkürzung der gesamten Darlehenslaufzeit ist es ratsam, bei der Verlängerung eine höhere Rückzahlungsrate zu erzielen. Je größer die Rückzahlung, um so größer die monatlichen Kreditzinsen.

Andererseits ist es sinnvoll, weiter wenig zurückzuzahlen, sondern mit der Hausbank spezielle Rückzahlungsmöglichkeiten auszuhandeln. Genau wegen dieser Möglichkeiten sollten Immobilienbesitzer, die eine Folgefinanzierung in Betracht ziehen, so viele Offerten wie möglich miteinander abgleichen und berechnen, was das Darlehen sie letztendlich kosten wird. Welcher Nachfolgefinanzierung für welchen Darlehensnehmer am besten geeignet ist, richtet sich nach der verbleibenden Verschuldung, dem derzeitigen und künftigen Zinsniveau und auch danach, was sich der Darlehensnehmer leistet.