Spezialitätenfonds

Eine breite Streuung der Aktienfonds eignet sich daher gut für Anleger, die nicht ständig von einem Spezialfonds zum anderen wechseln wollen.

Spezialfonds auf Expansionskurs - dpn - dpn

Nach einer Untersuchung des Beratungsunternehmens Feri Institutional Managment in Bad Homburg werden Immobilien-Spezialfonds zukünftig von Zuflüssen in Milliardenhöhe begünstigt. Von den 116 untersuchten Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und anderen Institutionen - mit einer Bilanzsumme von rund 775 Milliarden EUR, davon rund 51 Milliarden EUR (Buchwert) in der Immobilienbranche - wollen zwei Drittel ihre Immobilienquote aufstocken.

Nach Ansicht von Michael Vogt, Managing Director, und Sebastian Thürmer, Leiter des Bereichs Sales und Sales der LB Immo Invest in Hamburg, sollte diese positive Veränderung vor allem Spezialfonds zugute kommen, die sich auf die einzelnen Nutzungsformen fokussieren. Immobilien-Spezialfonds haben in den letzten Jahren an Wichtigkeit zugenommen. Laut Bundesbank-Statistik hat sich das Volumen im Zeitraum von 1998 bis 2004 von 2,8 Mrd. EUR auf rund 14,46 Mrd. EUR erholt.

Waren es 1997 noch 16 Immobilien-Spezialfonds, so waren es im Nov. 2004 über 80 Ein Grund für das große Engagement in Immobilien-Spezialfonds ist die Ernüchterung an den Börse. Aber auch Spezialimmobilienfonds haben gegenüber Direktanlagen in der Immobilienwirtschaft Vorzüge. Zudem ist das in Sondervermögen investierte Liegenschaftsvermögen in der Konzernbilanz nicht mehr im Sachanlagevermögen enthalten.

Drei verschiedene Arten von Immobilien-Spezialfonds haben sich am Immobilienmarkt etabliert: Individuelle Mittel, Gemeinschaftsmittel und Spezialfonds. Nach BVI-Statistiken (Stand 31.12.2004) haben 43 Immobilien-Spezialfonds je mehrere Investoren, während nur ein Investor in 29 Investmentfonds investiert ist. Die 43 Multi-Investor-Fonds sind jedoch nicht nur traditionelle Gemeinschaftsmittel, sondern auch die verhältnismäßig neue Spezialfondskategorie.

Mit dem Anleger wird die Investitionsstrategie des Anlagefonds abgestimmt. Neben den vom Anleger selbst genutzten Objekten werden zur besseren Risikodiversifikation auch weitere Objekte im In- und Ausland für solche Einzelfonds akquiriert. Häufig ist der Erwerb zusätzlicher Objekte notwendig, da die Immobilienportfolios der Gesellschaften hinsichtlich Nutzerstruktur und Nutzungsart einseitig sind.

Das Eigenkapital sollte mindestens 100 Mio. (zuzüglich Fremdkapital) betragen. Verglichen mit einzelnen Investmentfonds können Anleger verhältnismäßig geringe Beträge in eine große Anzahl von Objekten investieren, die sie als Einzelinvestoren nicht kaufen können. Zudem streut die große Anzahl von Objekten im Fond Gefahren und verringert so das Anlagerisiko.

Sie haben jedoch aus der Perspektive einiger Investorengruppen einen Nachteil, vor allem hinsichtlich Flexibilität und Risikodiversifikation nach Nutzungsarten: I. So hat der Sonderfonds ein Fondsvolumen von 200 Millionen EUR. Die Anteilsquote der Handelsimmobilien liegt bei 20%, was einem Gesamtvolumen von ca. 40 Mio. EUR entsprich.

Unter der Annahme, dass zwei Einzelhandelsobjekte dem Gesamtvolumen von EUR 40 Mio. entsprechen, würde dies bedeuten, dass eine davon veräußert werden müsse. Im Gegensatz zu Wertpapierfonds (Aktien, Anleihen, etc.) ist es bei Immobilienlosgrößen schwierig, sich flexibel an sich ändernde Marktgegebenheiten anzupassen. Die geringere FlexibilitÃ?t bedeutet auch, dass die Risikoabweichungen hinsichtlich der Nutzungsart oft zu niedrig sind.

Legt der Investor in zwei Immobilien-Spezialfonds an, die je zwei Einzelhandelsobjekte besitzen, so ist er nur in vier Immobilien angelegt. Ein weiteres Problemfeld für einen professionellen Investor: Bietet die Kapitalanlagegesellschaft eine Serie gleich diversifizierter Sondervermögen an, so entsteht beim Kauf von neuen Immobilien ein Wettbewerb zwischen den Immobilien.

In manchen Fällen entscheiden die Lose, welcher Fond welchem Objekt "zugewiesen" wird, was eine "faire", aber sicherlich keine ideale Loesung ist. Seit zwei Jahren kommt eine neue Art von Immobilien-Spezialfonds auf den Markt, die die oben genannten Problematiken von Individual- und Publikumsfonds löst und eine flexible Anlagestrategie für die institutionellen Anleger ermöglicht.

Es handelt sich um so genannten Spezialfonds in Gestalt von Gemeinschaftsfonds, die auch für kleine und mittelgroße Anlegergruppen geeignet sind. Spezialfonds heben sich von klassischen Immobilienfonds dadurch ab, dass sie sich auf individuelle Nutzungsformen wie Einzelhandels-, Büro- oder Wohnliegenschaften konzentrieren. Anleger, die in verschiedene Spezialfonds mit unterschiedlicher Nutzungsart anlegen, verwenden die jeweiligen Risiko-Profile der Nutzungsart.

Durch verschiedene geographische Lagen, verschiedene Mietpartner und verschiedene Immobiliengrößen wird die nach dem Investitionsgesetz geforderte Risikodiversifikation innerhalb eines Spezialfonds erzielt. Zusätzlich zu den verschiedenen Risiko-Profilen werden die Marktzyklus-Phasen für die verschiedenen Nutzungen teilweise verzögert und durch andere Einflussfaktoren mitbestimmt. Mit einem " Baukastensystem " können die institutionellen Anleger ihr jeweiliges Spezialfondsportfolio individuell aufbauen oder erweitern.

So können beispielsweise diejenigen, die durch Direktinvestitionen bereits intensiv in Wohnliegenschaften investiert sind, eine verbesserte Risikodiversifikation erzielen, wenn sie in einen auf Handelsimmobilien ausgerichteten Investmentfonds investieren. Wenn Sie die Gewichtungen Ihrer Risiko-/Renditestruktur ändern wollen, müssen Sie nicht Einzelobjekte erwerben oder veräußern, sondern nur Ihre Aktien in den anders ausgerichteten Investmentfonds umgewichten.

So kann der Investor beispielsweise einzeln darüber bestimmen, ob er sich im Zuge der festgelegten Mindestanlage an einem Einzelfonds beteiligen möchte. Legt er 20 Prozent seiner für Immobilieninvestitionen zur Veranlagung verfügbaren Mittel in einen Immobilien-Spezialfonds mit Fokus auf den Handel an, ist er an einem Bestand von 20 bis 30 Einzelhandelsobjekten interessiert.

Damit liegt das Anlagerisiko in der Anlageklasse Einzelhandelsimmobilien nur bei einem Promille des Investments in einen klassischen Immobilien-Spezialfonds - bei gleichbleibendem Anlagevolumen und vergleichbarer Verzinsung. Der Vermögensverwalter eines institutionalisierten Investors wie einer Versicherung hat nicht mehr die Funktion, Einzelobjekte in diesem Rahmen zu erwerben, zu veräußern und zu managen, sondern das jeweilige Mischverhältnis zwischen individuellen Spezialfonds zu ermitteln und an die jeweilige bevorzugte Investitionsstrategie oder veränderte Marktgegebenheiten anpassungsfähig zu machen.

Der lästige Interessenkonflikt wird erheblich verringert, da die jeweils anwendungsspezifische Platzierung eines Sondervermögens bestimmt, welcher Fond welcher Liegenschaft zuordenbar ist. Vor allem die Fokussierung auf die einzelnen Nutzungsformen ist ein wesentlicher Unterscheid zu Offene Immobilienfonds in Deutschland. Sie sind nicht speziell, sondern haben einen Portfoliomix.

Die Anteile von Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien sind vergleichsweise niedrig. Die mangelnde konkrete Platzierung der individuellen Immobilienfonds kann nur vor dem Hintergund der geschichtlichen Entwicklungen der Open-ended Funds in Deutschland verstanden werden. Bisher wurden Retailfonds nahezu ausschliesslich von Tochterbanken von Banken bzw. Sparkassen emittiert und ausschliesslich oder vorwiegend über eigene Vertriebswege plaziert.

Infolgedessen gab es wenig Konkurrenz zwischen den verschiedenen Fondsunternehmen und daher keine spezifische Platzierung der Einzelfonds. Im Inland gibt es noch einen erheblichen Rückstand bei Immobilien-Spezialfonds. Der folgende Gegenüberstellung verdeutlicht dies: Das Gesamtinvestitionsvolumen in Wertpapier-Publikumsfonds ist von rund 40 Mrd. EUR in den Jahren 1987 bis 2002 auf heute 459 Mrd. EUR (Stand Ende 2004) gestiegen.

Das Anlagevolumen in deutschen Wertpapier-Spezialfonds erhöhte sich im selben Zeitraum von 34 Mrd. EUR auf 543 Mrd. EUR. Steigerte sich das Fondsvermögen der offenen Immobilien-Publikumsfonds von 21,8 Mrd. (1993) auf rund 87 Mrd. (2004), erhöhte sich das Fondsvermögen der Immobilien-Spezialfonds von 2,8 Mrd. (Ende 1998) auf über 14 Mrd. (Ende 2004).

Das Gesamtvolumen der Wertpapier-Spezialfonds ist zwar signifikant größer als das der Wertpapierspezialfonds, bei den offen gehaltenen Investmentfonds ist das Gegenteil der Fall. Die Potenziale für Immobilien-Spezialfonds zeigen sich auch in einer weiteren Zahl: Die Relation der Immobilien-Direktanlagen zu den Investitionen der Versicherer in Deutschland sank von rund 10 Prozent im Jahr 1980 auf nur noch rund 2,2 Prozent im Jahr 2003.

Früher wurden Liegenschaften oft unmittelbar verwaltet. Unterscheiden wir vier Entwicklungsphasen von Immobilieninvestments durch institutionelle Investoren, so befinden wir uns nun am Anfang der vierten Phase: In der ersten Stufe wurden die Objekte vorwiegend unmittelbar gehalten. 2. In der dritten Stufe, die sich mit der zweiten überschneidet, ist der Anteil der mittelbaren Investments (hauptsächlich Immobilien-Spezialfonds) am Immobilienvermögen der institutionellen Investoren im Verhältnis zu den Direktanlagen deutlich gestiegen.

Dabei wird ein großer Teil der Mittel außerhalb Deutschlands investiert. Die vierte Stufe wird von einer zunehmenden Konzentration auf Immobilien-Spezialfonds geprägt sein. Der Vermögensverwalter eines Instituts hat nicht mehr die Funktion, Einzelobjekte zu erwerben, zu veräußern und zu managen, sondern das konkrete Mischverhältnis zwischen individuellen Spezialfonds über ein "Baukastensystem" zu ermitteln und an die jeweilige bevorzugte Investitionsstrategie oder an veränderte Marktbedingungen zu adaptieren.

Der Aufbau von Spezialfonds steckt noch in den Kinderschuhen. Mittlerweile gibt es Investmentfonds, die sich auf Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ausrichten. Es sind aber auch Investmentfonds vorstellbar, die sich auf Logistik-Immobilien, Hotel-Immobilien in Europa oder sogar Einzelhandelsimmobilien in Europa ausrichten. Eine breit gefächerte Diversifizierung über alle Nutzungen und Staaten hinweg würde dann nicht durch den Fond selbst erreicht, sondern durch den Investor, der sein eigenes Immobilien-Portfolio nach eigenen Wünschen aufbaut.