Offene Immobilienfonds Neuregelung

Wozu sind Offene Immobilienfonds gedacht?

Mit Offenen Immobilienfonds können Sie an den teuerste Hotel- und Büroimmobilien in New York City, Chicago, Paris oder Shanghai und Logistikimmobilien in den besten Standorten partizipieren. Vor allem im derzeitigen Niedrigzinsbereich konzentrieren sich viele private Investoren zunehmend auf den Neubau oder die Anschaffung eigener Immobilien. Open-End-Immobilienfonds sind eine interessante Variante und verhelfen privaten Anlegern dazu, von den tiefen Zinssätzen zu profitieren!

Offene Immobilienfonds haben in der Vergangenheit im Durchschnitt eine konstante Verzinsung von 2 bis 6 Prozentpunkten pro Jahr erzielt. Wozu sind Offene Immobilienfonds gedacht? Die Offenen Immobilienfonds nehmen bei privaten Investoren auf. Als Gegenleistung erhalten die Investoren Anteilscheine über ihren Teil des Gesamtvermögens des Teilfonds. Die Offenen Immobilienfonds gehören zu den Immobilienfonds und sind daher im Insolvenzfall der Kapitalanlagegesellschaft stets abgesichert.

Der Wertzuwachs des Sondervermögens ergibt sich aus den Miet- und Zinserträgen sowie der Entwicklung der im Portfolio enthaltenen Objektbestand. Die Offenen Immobilienfonds haben für Investoren den großen Nutzen, ihr Anlagevermögen über eine breite Palette von Objekten und Gebieten zu diversifizieren. Das bedeutet, dass Investoren nicht von der Performance oder den Mieterträgen einer Einzelimmobilie abhängig sind.

Durch die weitgehende Unabhängigkeit der Immobilienpreisentwicklung von der allgemeinen Finanzmarktentwicklung wird die Diversifizierung des Immobilienportfolios durch Offene Immobilienfonds wirksam erhöht. Darüber hinaus bieten Investitionen in Offene Immobilienfonds Inflationsschutz: Gewerbeimmobilien haben in der Regel einen langfristigen Mietvertrag. Für die nach dem 31. Dezember 2013 (KAGB tritt in Kraft) erworbenen Anteilscheine gilt: Für Anteilscheine, die zwischen dem 31. Dezember 2013 (Umstellung auf AnsFuG) und dem 31. Dezember 2013 erworben wurden: Für Anteilscheine, die vor dem 31. Dezember 2013 erworben wurden, gelten folgende Regelungen: Für Anteilscheine, die vor dem 31. Dezember 2013 (Umstellung auf AnsFuG) und dem 31. Dezember 2013 erworben wurden.

Bei der steuerlichen Berücksichtigung von laufendem Einkommen (Ausschüttungen) und Erträgen aus Anteilsverkäufen sind im Rahmen der ab 2018 gültigen Unternehmenssteuerreform einige besondere Merkmale zu berücksichtigen: Zuvor waren die Erlöse aus der Veräusserung von Aktien eines offen stehenden Immobilienfonds, für den die zehnjährige Haltedauer eingehalten wurde, nicht steuerpflichtig.

Dies wird sich beim Kauf von Anteilen ab 2018 ändern, wenn die Unterschiedsbeträge zwischen Kauf- und Veräußerungspreis ungeachtet der Haltefrist vollständig besteuert werden müssen. Bei einem Aktienerwerb im Jahr 2005 und einem Verkauf im Jahr 2020 (Haltedauer > 10 Jahre) ist zu beachten: Es gelten folgende Bedingungen:

Allerdings muss die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts von Anfang 2018 bis zur Veräusserung (hier im Jahr 2020) nun besteuert werden. Allerdings räumt der Gesetzgeber eine Freistellung von 100.000 EUR pro Anlegern ein. Der Grundsatz der Transparenz findet bei der Versteuerung laufender Einnahmen aus offener Immobilienfonds bis 2018 Anwendung.

Nach dem Transparenzgrundsatz unterliegen die laufenden Einnahmen, ob sie nun ausgezahlt oder einbehalten werden, der Kapitalertragsteuer von 25 Prozentpunkten (zuzüglich Solidaritätszuschlag) in gleicher Weise wie die Einnahmen aus einer Direktanlage. Dieses Einkommen konnte bisher mit dem Steuerfreibetrag von 801 EUR für Alleinstehende (1.602 EUR für Ehepaare) aufgerechnet werden. Diese Verordnung wird ab 2018 nicht mehr gelten.

Nicht mehr der Investor wird unmittelbar steuerpflichtig, sondern der Offene Immobilienfonds. Mieterträge und Kapitalerträge werden ab Anfang 2018 unmittelbar vom Sondervermögen mit einer pauschalen Steuer von 15,83 Prozentpunkten (inklusive Solidaritätszuschlag) belastet. Durch die Direktbesteuerung wird die Verteilung an die Investoren verringert. Darüber hinaus müssen Offene Immobilienfonds auch dann Kapitalgewinne versteuern, wenn sich die Objekte seit mehr als zehn Jahren im Eigentum des Sondervermögens befinden.

Die neuen Steuervorschriften gelten nur für die deutschen Immobilien des Sondervermögens, so dass Offene Immobilienfonds in unterschiedlichem Maße von der Neuregelung berührt werden. Je größer der Anteil Deutschlands am Sondervermögen, umso größer die Steuerbelastung. Einkünfte aus dem Auslandsgeschäft - vor allem Mieteinnahmen - sind in Deutschland bei Vorliegen eines solchen Abkommens nicht steuerpflichtig.

Angaben zur Besteuerung von Erträgen aus Offenen Immobilienfonds finden Sie in den von der Investmentgesellschaft alljährlich im elektronischen Bundesanzeiger bekannt zu machenden Bemessungsgrundlagen.