Immobilien Investmentfonds

Immobilien-Investments

Sie sind mit den Anteilen des iMoFonds 1 an der Entwicklung ausgewählter Objekte verschiedener Nutzungsarten in den beständigen Absatzmärkten Österreich und Deutschland beteiligt. Bei der konservativen Investitionsstrategie des Fonds 1 steht eine langfristig orientierte, renditestarke Anlagepolitik im Vordergrund. "Zur Optimierung der Immobilienerträge enthält das Portefeuille nur Objekte in neuwertigem Zustand oder umfangreich renovierte Objekte in Ballungszentren in Österreich und Deutschland - diese sind die Basis für das breite diversifizierte Bestand.

Immobilienfonds

In Österreich gilt seit 2003 das Immobilienfondsgesetz (ImmoInvFG). Seither ist es nicht nur für Großinvestoren, sondern auch für Klein- und Kleinstinvestoren möglich, direkt in Immobilien zu investieren und an der damit einhergehenden Wertschöpfung zu partizipieren. Das Auflegen und Verwalten von Immobilienfonds ist ein Bankengeschäft, zu dem nur Immobilieninvestmentgesellschaften (ImmoKAG) mit einer - beschränkten - Banklizenz befugt sind.

ImmoKAG wird entweder in der Form einer AG oder als GmbH geführt. Die Vermögenswerte eines ImmoKAG sind als Spezialfonds im Besitz der ImmoKAG, die sie treuhänderisch für die Investoren (Anteilinhaber) verwahrt und managt. ImmoKAG legt diesen Investmentfonds nach dem Prinzip der Risikodiversifikation in Einzelvermögen, vor allem in Immobilien, an.

Die Anteilseigner (Anteilinhaber) partizipieren an den aktuellen Einkünften ( "Mieteinnahmen") und erhöhen den Wert dieser Vermögenswerte. ImmoKAG kann Immobilien in jedem Mitgliedsstaat der EU und des EWR gemäß dem von der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) zu bewilligenden Fondsreglement kaufen. Für Investmentfonds muss eine Depotstelle bestellt werden, die unter anderem verpflichtet ist, die Ausgabe- und Rücknahmepreise zu publizieren.

Das Immobilienvermögen des Fonds wird von zwei unabhängigen Sachverständigen zumindest zwei Mal pro Jahr bewertet. Die Novellierung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes 2006 hat im ökonomischen Sinne der ImmoKAG und der Investoren eine wettbewerbspolitische Gleichwertigkeit mit den Auslandsimmobilienfonds erlangt. Zu betonen ist auch die Schaffung eines "vereinfachten Prospekts" nach dem Modell der Investmentfonds sowie die Ausweitung der Einlagemöglichkeiten.

Der Bedarf der Marktteilnehmer wird durch die Ausgabe von Aktienzertifikaten für eine oder mehrere Einheiten oder Fraktionen besser gedeckt, da dies die Bewirtschaftung von Vorsorgeplänen und die Wiederanlage von Gewinnausschüttungen erleichter. Unter gewissen, im ImmoInvFG und im Fondsreglement festgelegten Voraussetzungen sind Anteilscheine in Immobiliensondervermögen auch für die Veranlagung von Treuhandgeldern zugelassen.

Aus steuerlicher Sicht ist der Immobilienspezialfonds kein Einkommenssteuerpflichtiger. Lediglich der Investor selbst ist mit seinen pro rata Fondseinnahmen einkommensteuerpflichtig. Der private Investor erwirtschaftet Einnahmen aus dem Vermögen eines Fonds, die nur der Verrechnungssteuer (25%) unterworfen sind. Im Falle der Reinvestition von Immobiliensondervermögen ist die Ausschüttung - mit wenigen Abweichungen, d.h. "die Einnahmen werden mit der Zahlung des CIT, längstens jedoch vier Monaten nach Ende des Fondsgeschäftsjahrs als angefallen angesehen.

Besonders interessant ist die Umwandlung von Einkünften aus der Immobilienvermietung und Immobilienverpachtung in quellensteuerpflichtige Beteiligungserträge (25 %) und Endbesteuerung. In der Summe stellt der Fonds somit eine wirkliche und steuerliche Variante zu den einzelnen Immobilienanlagen dar.