Baufinanzierung Mehrere Kredite

Praxisbuch Baufinanzierung für Wohneigentigent: Planning - Costs ... - Hluthenburger Keller

In dem praktischen Handbuch lernen Sie alles, was Sie wissen müssen, um Ihre Traumimmobilie erfolgreich zu planen, zu finanzieren und zu realisieren. Der jahrzehntelange Mitarbeiter im Immobilienfinanzierungsgeschäft einer großen Bank in Deutschland weiß um die Tücken und Schwierigkeiten der Consultants, die Gefahren und Fallstricke, aber auch die Möglichkeiten einer ausgeklügelten Baufinanzierung. Die ersten 100 Kapitel enthalten die Grundlagen einer erfolgreichen und soliden Finanzplanung mit Hilfe von Prüflisten und -tafeln für einen raschen Einblick.

Auf den zweiten Blick stellt er Ihnen mit dem nachfolgenden umfassenden Lexikon sein profundes Wissen über alle Fragestellungen zur Verfügung, die im Laufe Ihres Bauprojektes auftreten können, so dass Sie nach der Bearbeitung dieser Arbeiten mit Ihrem Baufinanzierungsberater auf gleicher Höhe reden können.

Übersicht der verschiedenen Hypotheken

Unter einer Baufinanzierung versteht man die Kombination der unterschiedlichen Finanzierungsformen zur Abdeckung des Eigenkapitalbedarfs für die Immobilienfinanzierung. Hierzu gehören der Erwerb eines neuen Gebäudes von einem Immobilienentwickler, ein eigenes Bauprojekt, der Erwerb einer Bestandsimmobilie oder der Um- und Ausbau einer Bestandsimmobilie. Das Objekt kann für eigene Wohnzwecke oder zur Miete genutzt werden.

Bei einer soliden Baufinanzierung ist es zweckmäßig, Eigenmittel in einer Größenordnung von zehn bis 20 Prozent zu verwenden. Der Bankkredit für eine Liegenschaft ist in der Regel ein Annuitätenkredit, der mit Monatsraten in der gleichen Größenordnung zurückgezahlt wird. Diese bestehen aus Verzinsung und Rückzahlung. Der Betrag der Erstrückzahlung beträgt in der Regel ein bis drei Prozentpunkte des Anleihebetrages.

Bei steigender Tilgungsrate werden die Zinszahlungen reduziert und der Rückzahlungsanteil steigt, da die Kreditrate gleichbleibend ist. Teilweise gibt es auch tilgungsfähige Kredite (Jahresraten, die aufgrund von Zinssenkungen sinken, Rückzahlungen bleiben gleich) oder auch gekündigte Kredite (Rückzahlung am Ende, Übertragung von Lebensversicherungen oder ähnliches). Zusätzlich zu den klassischen Kreditinstituten bietet die Direktbank auch die entsprechenden Finanzierungsangebote im Intranet an.

Der Darlehensgeber und der Grundstückseigentümer müssen die Vereinbarung über die Grundstückshöhe und die Registrierung der Grundpfandrechte bei einem notariellen Beglaubigungsverfahren einreichen. Bei Notaren und Grundbuchämtern fallen für den Immobilieneigentümer Gebühren an. Der Darlehensbetrag wird in der Regel erst nach der Grundbucheintragung ausgezahlt. Im Falle, dass die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können, hat die Hausbank das Recht, die Liegenschaft zu ersteigern, um den Kredit mit dem Ertrag zu begleichen.

Bis zu 60 v. H. davon bekommt der Kreditnehmer einen gewissen Zinsatz. Übersteigt der Gesamtbetrag des Bankdarlehens einen größeren Wert, z.B. bis zu 80 % des Beleihungswerts, wird ein erhöhter Prozentsatz auf die Differenz fällig (von 60 bis 80 %). In einigen Fällen berechnen die Kreditinstitute auch die gestiegenen Zinsen für den Gesamtbetrag.

Die Verzinsung eines Bankdarlehens zur Finanzierung von Immobilien ist in der Regel auf mehrere Jahre festgelegt, zum Beispiel auf zehn Jahre. Die Rückzahlung ist bei längerer Laufzeit auch nach zehn Jahren möglich. Die Effektivzinssätze liegen in der Regel leicht über dem Nominalzinssatz. Denn alle mit dem Darlehen verbundenen Aufwendungen müssen darin enthalten sein.

Bei einer monatlichen oder vierteljährlichen Rate wird der Zinssatz gegenüber dem nominalen Zinssatz, der für ein Jahr errechnet wird, umgerechnet. Als Effektivzinssatz gilt somit der tatsächlich zu leistende Kreditzins. Der Effektivzinssatz wird nicht als Sollzinssatz, sondern als Vergleichsmaßstab für den Angebotsvergleich herangezogen. Im Darlehensvertrag ist die Festlegung des jährlichen Prozentsatzes gesetzlich vorgeschrieben.

In den meisten Fällen beginnen diese jedoch erst nach einigen Jahren. Sollte der zu Anfang beantragende Kreditbetrag nicht ausreichen, um alle angefallenen Ausgaben zu decken, kann eine zusätzliche Finanzierung erforderlich sein. Je nach Ertragslage kann die Anfangsrückzahlung eines Baukredits ein bis drei Prozentpunkte betragen.

In der Darlehensvereinbarung können auch spezielle Rückzahlungen festgelegt werden, z.B. fünf Prozentpunkte der Kreditsumme pro Jahr. Eine Sondertilgung kann jedoch nur dann vorgenommen werden, wenn die Zahlungsmöglichkeit bereits mit einer Bestimmung im Darlehensvertrag geregelt ist. Die Darlehensvereinbarung muss von allen Darlehensnehmern unterzeichnet und per Brief an die Hausbank geschickt werden.

Vertragspartner, Darlehensart, Darlehensbetrag, Zahlungstag, Zweckbestimmung, Verzinsung (nominal und effektiv), Zinsbindung, mögliche Verzinsung und Berechnungstermin, Rückzahlungsrate, Ratenbetrag, Ratenzahlungsbeginn, Zins- und Tilgungsausgleich, Gesamtzahlungsbetrag, Angaben zur Sondertilgung, Bearbeitungsgebühr, Sicherheiten, Widerrufsrecht, AGB-Klausel, sowie eine Stornierungsanweisung. Die bereits angesparten Bausparvertraege koennen problemlos in einen Baukredit integriert werden.

Beim Abschluss eines neuen Bausparvertrags kurz vor der beabsichtigten Finanzierung von Immobilien ist zu berücksichtigen, dass auch eine einmalige Zahlung eine Mindestspardauer von 18 Monate und eine Sparsumme von mind. 40 v. H. der Bausparkasse erfordert. Mit lukrativen promotional programmes offered by The Creditanstalt für Wiederaufbau an... Im Regelfall genügt ein Förderdarlehen nur für einen Teil der Baufinanzierung als Zusatz zum Konzept.

In Abhängigkeit vom Zins und der Eigenkapital- und Förderhöhe kann dann der für die Baufinanzierung in Frage kommende Kreditbetrag berechnet werden. Nicht zu vernachlässigen sind neben dem Kauf- oder Baupreis einer Liegenschaft auch die Anschaffungsnebenkosten. Notariats- und Grundbuchkosten (ca. 2,5 Prozent), Grunderwerbsteuer (ca. 3,5 bis 5 Prozent), Vermittlungskosten (ca. 3 bis 6 Prozent) sowie Vermessungskosten, Erschließungs- und Anschlusskosten an das Stromnetz, Außenanlagen und sonstige Auslagen.

So können zusätzliche Anschaffungskosten rasch einen Betrag von zehn vom Hundert des Kauf- oder Erstellpreises ausmachen. 3 häufig gestellte Fragen: 1 Wie beantrage ich eine Hypothek bei einer Hausbank? Den ausgefüllten Darlehensantrag müssen Sie mit der Unterzeichnung aller Gesuchsteller und verschiedenen Dokumenten (je nach Objekt: Wohnhaus oder Stockwerkeigentum, eigengenutzt oder vermietet) an die Hausbank senden.

Gewöhnlich verlangt die Hausbank folgende Unterlagen: Einkommensnachweis (Kopien der drei zuletzt erstellten Gehaltsabrechnungen, aus den zuletzt erstellten Steuerveranlagungen für Selbständige), Angaben zu den monatlich anfallenden Fixkosten, Eigenkapitalnachweis (aktuelle Kontoauszüge), Immobilienunterlagen (Entwurf des Kaufvertrages, wenn die Bonitätsprüfung erfolgreich ist, bekommen die künftigen Darlehensnehmer einen Rückzahlungsplan und ein Kreditangebot.

Wenn sie dies akzeptieren wollen, muss der Darlehensvertrag unterzeichnet und an die Hausbank zurückgegeben werden. Handelt es sich bei den Kreditnehmern um Neukunden der Hausbank, müssen sie sich mit dem PostIdent-Verfahren rechtfertigen. Damit Sie wissen, wie hoch die monatlichen Belastungen für die Baufinanzierung und damit der Kauf- oder Baupreis einer Liegenschaft sein können, müssen die künftigen Eigentümer ihre laufenden Erträge und Aufwendungen festlegen.

Die Aufwendungen sollten sich auf die Versicherungskosten (umgerechnet in Monatsbeträge für die jährlichen Zahlungen), Freizeitaktivitäten, Autos und bestehende Darlehen und Sparquoten, zum Beispiel für den kommenden Feiertag, beziehen. Der Unterschied zwischen Ertrag und Aufwand kann für die monatlichen Hypothekenzinsen ausgenutzt werden. Zum Beispiel: Monatshypothek von 1.200 EUR, Nominalzins von sechs Prozentpunkten (auch wenn die Zinsen tief sind, ist es besser, einen erhöhten Wert zu erwarten, da die Finanzierungen nachhaltig sein müssen), Rückzahlung von einem Prozent: dazu kommen Eigenmittel (in der Regel 10 bis 20 Prozent) und, falls nötig, Zuschüsse.

Wer sich mit seiner Finanzierung von Immobilien beschäftigt, wird in seinem neuen Zuhause nicht wirklich zurechtkommen. Die Anschaffungsnebenkosten für Notare, Grundbuchamt, Broker und andere dürfen bei der Ermittlung der gesamten Investitionskosten nicht außer Acht gelassen werden. Bei zu niedrigen Kosten für die Liegenschaft kann eine zusätzliche Finanzierung erforderlich sein.

Es ist ratsam, vor dem Erwerb einer Liegenschaft zu überprüfen, ob der Immobilienpreis dem derzeitigen Marktpreis entsprich.