Offene Immobilienfonds Geschlossen

Offene Immobilienfonds: Privatanleger können Flexibilität zeigen - wenn die Immobilienfonds nicht geschlossen sind.

Nach langer Zeit des Hin und Her hat sich der Deutsche Bundestag auf neue Rechtsvorschriften für Offene Immobilienfonds verständigt. Dadurch werden Privatanleger von den Fristen nicht berührt und die Mittel dürfen in Zukunft weniger verschuldet werden. Ein Kernelement des vorgesehenen Rechts ist die Neuregelung von Immobilienfonds, bei denen im Rahmen der Liquiditätkrise rund 20 Mrd. EUR Anlegergelder gesperrt wurden.

Eigentlich war beabsichtigt, Offene Immobilienfonds mit Kündigungsfristen und Mindesthaltedauern auszustatten und darüber hinaus die Rücknahme der Anteilscheine mit haltedauerabhängigen Rabatten zu verbinden. Der Hauptnachteil in diesem Falle wären Privatanleger gewesen, die sich an solchen Mitteln mit Zuversicht auf die flexiblen Umlegungsmöglichkeiten beteiligt hätten. Jetzt soll eine Lücke für kleine Investoren offengehalten werden.

Die ordentliche Frist beträgt ein Jahr zuzüglich einer Mindesthaltefrist von einem Jahr. Ungeachtet dessen können Privatanleger jedoch ohne Einhaltung einer Frist Anteile im Wert von bis zu 30.000 EUR pro Semester an die Kapitalanlagegesellschaft ausgeben. Bei institutionellen Anlegern soll dagegen der rasche Rückzug großer Beträge über die Mindesthalte- und Rückzahlungsfrist verhindert werden.

Zudem sollen die Finanzrisiken der Mittel verringert werden. Aktuell können die Fondsunternehmen für ihre Immobilienvorhaben Darlehen bis zu einer Höchstgrenze von 50 v. H. des Sondervermögens aufbringen. Dieser Grenzwert soll in Zukunft auf 30 % herabgesetzt werden. Dies hat zur Konsequenz, dass bei der Abwertung von Liegenschaften die Leverage-Wirkung des Verlusts aufgrund der höheren Eigenkapitalquote nachlässt.

Schlussfolgerung: Die Folgen der vorgesehenen Regelungen sind für kleine Investoren weniger schwerwiegend als erwartet, da sie trotz Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen nach wie vor Flexibilität bieten. Das aber nur unter der Bedingung, dass der Fond wiedereröffnet wird - und hier ist ein entscheidender Punkt, den der Gesetzgeber nicht vermeiden kann: Bei Befürchtungen massiver Abwertung kann der Massenexodus von kleinen Anlegern den Fond rasch wieder in Liquiditätsschwierigkeiten versetzen, und wenn das Fondsvermögen wieder einfriert, bleibt das alte Problem trotz des neuen Gesetzes bestehen.