Finanzierung Eigenheim

Finanzierung des Eigenheims: Können Sie es sich überhaupt erlauben? Hypothekarisch

Im folgenden Beitrag lernen Sie, wie Kreditinstitute eine Erschwinglichkeitsberechnung vornehmen, ob Sie Ihr Wunschhaus mit einem kostenlosen Finanzierungsrechner bezahlen können und was Sie tun können, wenn Sie ein Grenzgänger in der Hypothekenfinanzierung sind. Falls Sie zu einer Hypothekenbank gehen, um ein Hypothekenangebot zu erhalten, wird der Bankenberater Folgendes tun:

Dabei wird er überprüfen, ob Sie sich auch das Wunschhaus oder die Wohnung leisten können und eine Erschwinglichkeitsrechnung erstellen. Dies ist die Abweichung zwischen dem Preis des Eigenheims und Ihren eigenen Mitteln. Das Grundkapital sollte mind. 20% des Anschaffungspreises ausmachen. Sie können je nach Hausbank die Mittel der zweiten und dritten Säule voll oder zum Teil nutzen (Pensionskasse, Freizügigkeitskonto) - durch Verpfändungen oder Auszahlungen.

Sie sollten seit Juni 2012 auch 10%"echtes Eigenkapital" haben - also Gelder, die nicht aus der Rentenkasse kommen, sondern die Sie selbst und ganz ehrenamtlich gespart haben. Er wird dann Ihre Ausgaben für das erste Jahr schätzen. Preis für Hypotheken: Im Allgemeinen verleihen Kreditinstitute nur bis zu 65 bis 70% auf Wohnimmobilien mit einer Niedrigzinshypothek auf Platz I.

Bei darüber hinausgehenden Hypotheken müssen Sie eine zweitrangige Finanzierung mit einem wesentlich erhöhten Zins abschließen. Bei der Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der aktuelle Hypothekenzinssatz zugrunde gelegt, sondern ein kalkulatorischer Zins, der in der Regel zwischen 4,5 und 5,0% liegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Ihr Wohnobjekt auch für Sie finanzierbar sein sollte, wenn die Hypothekenzinsen zulegen.

Tilgung der zweiten Hypothek: Seit dem 1. Januar 2014 fordern die Kreditinstitute, dass Sie die zweite innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen, d.h. tilgen. Neben den Hypothekenzinsen wird die Hausbank daher 1/15 des Betrages der zweiten Grundschuld als Aufwand in die Tragbarkeitsberechnung einbeziehen. Bearbeitungsgebühren: Als Hausbesitzer müssen Sie alle Bearbeitungsgebühren selbst aufbringen.

Sie werden den Hypothekarzins- und Amortisationsaufwendungen hinzugerechnet. Nach der Faustformel berechnen die Banken: Jahresnebenkosten = 1,0% des Ankaufspreises. Aus den vier oben genannten Kostentypen ergeben sich die voraussichtlichen Jahreskosten für Ihr Haus. Diese wird nun von Ihrer Hausbank im Rahmen Ihres Jahresbruttogehalts (oder wenn Sie die Liegenschaft mit Ihrem Lebenspartner erwerben) bezahlt:

Als Faustformel sollten die Ausgaben 33% bis 35% des Bruttogehalts nicht überschreiten. Andernfalls wird das Grundpfandrecht als wirtschaftlich inakzeptabel angesehen. Für CHF 600'000 will die Fam. Mustermann eine Eigentumswohnung kaufen und besitzt ein Stammkapital von CHF 120'000. Damit stehen ihr die notwendigen 20 Prozent der eigenen Mittel zur Verfügung.

Das Bruttojahresgehalt von Herr Mustermann beläuft sich auf CHF 100'000, seine Ehefrau ist inaktiv. Ausgehend von einem Maximum von 65% bei der ersten und 15% bei der zweiten Immobilie ergeben sich je nach Zinssatz folgende Erschwinglichkeitsberechnungen (links: Verzinsung von 2,0% bei der ersten und 2,5% bei der zweiten Immobilie, rechts: kalkulatorischer Zins von 5,0% bei beiden Hypotheken) für das erste Jahr: Mit niedrigen Zinssätzen kann die Immobilie gut finanziert werden.

Der Preis von CHF 1'838 pro Kalendermonat beträgt nur 22,1% des Bruttoerlöses. Allerdings führt dies zu einer Zinsbelastung von 36,0 Prozent des Bruttoertrags, da die BayernLB mit 5,0 Prozent zahlt. Dies liegt über der 33-35 %-Grenze, bis zu der die Finanzierung des eigenen Hauses von den Kreditinstituten unterstützt wird.

Lasst euch nicht von den niedrigen Zinssätzen täuschen. Mit ausreichend Eigenmitteln konnten sich viele Schweizerinnen und Schweizer derzeit ein Eigenheim kaufen. Da aber die Kreditinstitute für die Erschwinglichkeit kalkulatorische Zinssätze erwarten, die signifikant über dem aktuellen Marktzinssatz liegen, kann der Wunsch nach einem Eigenheim in der Machbarkeitsrechnung schnell ausbrechen.

Im Jahr 2018 erwarten die meisten Kreditinstitute, dass der Zins für die erste Finanzierung bei 5,0% bleibt, nur wenige von ihnen verwenden 4,5%. Die zweite Finanzierung erfolgt in der Regel mit 5,0% und liegt zwischen ca. 4,5% und 5,5%. Die Anschaffungsnebenkosten werden in der Regel mit 1,0 Prozent berechnet, allerdings können bei einigen wenigen Kreditinstituten, wie z.B. bei Minergiehäusern, etwas niedrigere Tarife angewendet werden.

Downloaden Sie jetzt unseren kostenlosen Finanzrechner für Microsoft Excel. Was, wenn die Immobilie nicht erträglich ist? Möglicherweise sind Sie in einer vergleichbaren Lage wie im oben genannten Beispiel. Ihre Wunschwohnung will sie erwerben, aber die Hausbank weigert sich, sie zu finanzieren, weil die monatlich anfallende rechnerische Last im Vergleich zu ihrem Gehalt zu hoch ist.

Nun haben Sie die folgenden Optionen, wie wir sie am Beispiel des Familienmusters zeigen: Das Objekt kann entweder billiger erworben werden (z.B. durch Verhandlung oder Aufgabe einer Tiefgarage), oder die ganze Famile ist auf der Suche nach einer günstigeren Wohnraum. Höheres Eigenkapital: Das zusätzliche Kapital von CHF 30'000 senkt die Monatskosten um CHF 292 und die Bruttolohnbelastung auf akzeptable 32.5%.

Besitzt ein Familienvater ein ausreichendes Familienvermögen, dann wäre eine Vorabvererbung oder eine Spende optimal. Auf diese Weise erhalten viele der jungen Gastfamilien rasch und kostenfrei mehr Beteiligungskapital. Es ist gleichgültig, ob er eine 10%ige Lohnsteigerung bekommt oder ob seine Ehefrau eine Teilzeitbeschäftigung annimmt (ein 20%iger Arbeitsplatz mit einem Monatsgehalt von CHF 830 wäre ausreichend).

Höher 1st Hypothek: Je nach Hausbank oder Bankenberater ist es möglich, den maximalen Kredit mit einer vorteilhaften Grundschuld im ersten Stock bis zu 70% des Immobilienpreises für eine an einem vorteilhaften Standort erworbene Immobilie zu verlängern. Am Beispiel der Musterfamilie würde dies sowohl die Zins- als auch die Tilgungskosten reduzieren.

Verlangsamte Amortisierung der zweiten Hypothek: Auch dies ist seit Sept. 2014 nicht mehr möglich, da die Kreditinstitute im Zuge der Selbstkontrolle durch die SBVg eine lineare und regelmässige Amortisierung der zweiten Bank innerhalb von 15 Jahren vorgeben. Geringere Mehrkosten: Dass die Mehrkosten 1,0% des Anschaffungspreises ausmachen, ist eine Daumenregel.

So können beispielsweise bei zeitgemäßen, energiesparenden Gebäuden nach dem Minergiestandard die Anschaffungsnebenkosten (vor allem die Heizkosten) unter 1,0% liegen. Berechnet die Hausbank bei dem Beispiel Familienmuster mit nur 0,75% Anschaffungsnebenkosten, so verringert sich die rechnerische Abbuchung auf 34,5% des Bruttolohnes.

Verhandlungen mit der Bank: Sie ist an der Vergabe von Hypothekarkrediten interessiert, schließlich erwirtschaftet sie damit einiges. Hier ist die Family Mustermann ein Grenzgänger. Erhöht sie das Kapital nur um CHF 20'000 und erwartet die Hausbank Zusatzkosten von 0.8%, reduziert sich die Last von 36.0% auf annehmbare 32.5%. Will die Hausbank die Immobilie gar nicht bezahlen, besteht die Möglichkeit, weitere Kosten zu ersparen.

Lese-Tipp für Menschen mit begrenzten Finanzmitteln: "Ohne Eigenmittel zur Hypothek" und "Wie man eine günstige Finanzierung bekommt".