Verkauf von Immobilienfonds

Steuerliche Behandlung des Verkaufs von offenen Immobilienfonds?

Hallo, wir haben einen deutschen Offenen Immobilienfonds auf einem schweizerischen Bankkonto. Inwiefern wird die Mehrwertsteuer auf den Verkauf errechnet? Verkaufspreis - Kaufpreis) * Abgeltungssteuer + Solidaritätszuschlag nach den unterschiedlichen Einkommensarten im E-BA? Dies wäre aus steuerlicher Sicht viel billiger, aber auch viel aufwändiger.... Letzteres sollte es sein, damit die Umsätze gegenüber der Ausschüttung nicht nachteilig sind.

Andernfalls wäre es steuereffizienter, Einheiten nach einer Verteilung zu veräußern als vor der Verteilung.

Immobilienfonds und

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der sich an der Finanzierungen und dem Management von ausgewählten Objekten beteiligen kann. Es wird zwischen unbefristeten und abgeschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Die Zielsetzung des Offenen Immobilienfonds ist es, aus den Erträgen der Mieterträge und der Wertsteigerungen der Objekte Einnahmen zu generieren und einen größtmöglichen Investorenkreis an dieser Anlageform zu beteiligen.

Der Anteil eines offen stehenden Immobilienfonds ist an jedem Handelstag tradingbar, d.h. er kann in jeder beliebigen Stückzahl erworben oder wiederverkauft werden. Die tägliche Tradierbarkeit ist auch ein weiterer Faktor, warum ein Immobilienfonds in der Regel nicht nur in Aktien, sondern auch in andere Titel investiert.

In den meisten FÃ?llen wissen die Investoren nicht einmal, in welche Objekte der Fond, dessen Anteil sie gerade erworben haben, sich anlegt. Ihm sind in der Regel nur die Anlage- und Investitionspolitik des Anlagefonds und die Angaben aus Börsenpublikationen sowie die publizierten Angaben der Anlagegesellschaft bekannt. Investoren eines offen gestalteten Immobilienfonds sind in der Regel nicht an den individuellen Anlageobjekten interessiert, sondern nur an der erwarteten Wertentwicklung ihrer Teilfondsanteile.

Im Falle eines abgeschlossenen Immobilienfonds partizipiert der Investor unmittelbar an der vom Immobilienfonds geförderten oder gemanagten Immobilie. Auch sind die Fondsanteile nicht an der Wertpapierbörse gehandelt, sondern werden von der jeweiligen Gesellschaft und ihren Vertriebsgesellschaften unmittelbar an die Investoren veräußert. Aufgrund der direkten Teilnahme des Investors gelten die Erträge aus dem Verkauf von Fondsanteilen eines abgeschlossenen Immobilienfonds ebenfalls als betriebliche Erträge und sind als solche in der steuerlichen Erklärung auszuweisen.

Im Regelfall wird ein abgeschlossener Immobilienfonds als Personengesellschaft mit beschränkter Haftung (KG a. A.) verwaltet. Dabei agieren die Investoren als Kommanditaktionäre der Gesellschaft, während die Kapitalanlagegesellschaft oder eine Tochter die Rolle der Komplementärin einnimmt. Die Kommanditaktionäre - in diesem Falle die Investoren - sind wie bei einer gewöhnlichen Limited Partnership nur bis zur Summe ihrer Beiträge haftbar, während die Komplementärin - also die Kapitalgesellschaft - in unbegrenzter Höhe haftbar ist.

Dies hat den Vorzug, dass der Investor am ökonomischen Gelingen des Anlagefonds partizipieren kann, ohne das unkalkulierbare Risiko der vollständigen Eigenhaftung einzugehen. Eine weitere Unterscheidung zwischen einem offenem und einem geschlossenem Immobilienfonds besteht darin, dass die Fondsanteile nur an jedem Handelstag im offenem Teilfonds veräußert werden können, während im geschlossenem Teilfonds das Anlegergeld in der Regel für die ganze Fondslaufzeit, mindestens jedoch über eine im Vorfeld festgelegte Mindestvertragslaufzeit im Anlagefonds verbleibt und der Investor auch keinen gesetzlichen Rücknahmeanspruch auf seine Anteilscheine hat.

Ob offene oder geschlossene Immobilienfonds, ist daher eine Sache der Anlagedauer und der individuellen Vermögensverhältnisse.