Optionsrecht

Option | AdministratorPraxis | Liegenschaften

Ein Optionsrecht ist eine Übereinkunft, nach der eine der Vertragsparteien (in der Regel die Mieterin ) das Recht hat, einen zeitlich begrenzten Mietvertrag durch unilaterale Deklaration vor Ende der Vertragslaufzeit zu erweitern. Wenn die Vermieterin vor Fristablauf eine Räumungsklage eingereicht hat, kann der Pächter das Optionsrecht auch nach dem rechtskräftig gewordenen Räumungsurteil ausüben[1] In diesem Fall ist es jedoch notwendig, dass der Pächter die Zimmer noch in seinem Eigentum hat.

Der Leasingnehmer kann nach seiner Wahl gegen die Vollstreckung klagen. Entscheidend für den Ausgang dieser Aktion ist nicht, ob der Pächter das Optionsrecht bereits im Zwangsräumungsverfahren hätte durchsetzen können; ausschlaggebend ist lediglich, dass die Option nach den vertraglich getroffenen Regelungen noch vorliege. Sie kann mit anderen Verlängerungsbestimmungen verbunden werden.

Oft wird in zeitlich begrenzten Leasingverträgen festgelegt, dass der Vertrag um ein Jahr nach Ende der Laufzeit verlängert werden soll, es sei denn, eine der Vertragsparteien beanstandet die Vertragsverlängerung mindestens sechs Monaten vor Ende der Laufzeit; gleichzeitig wird einer oder beiden Vertragsparteien ein Optionsrecht gewährt. Ein solcher Vertragsentwurf hat zur Folge, dass der Berechtigte die beendende Auswirkung des Einspruchs durch die Optionsausübung aufheben kann.

Aus Sicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf[1] muss das Optionsrecht jedoch 6 Monaten vor Ende der Mietdauer durchgesetzt werden. Möchte der Pächter ein Mehrfaches Optionsrecht aus dem Mietvertrag beanspruchen, muss er von der ersten Optionsoption gebrauch machen, wenn er die zweite und weitere Optionsoptionen behalten will.

Im Falle einer stillen Fortsetzung des Vertrages kommt es zu einem unbefristeten Mietverhältnis[2]; in diesem Falle verfallen die Optionsrechte. Es gibt keine gesetzlichen Formerfordernisse für die Optionsausübung. Der Mietvertrag sieht in der Regel eine schriftliche Ausübbarkeit vor. Ein solcher Vertrag ist rechtswirksam und hat zur Konsequenz, dass eine mündliche Erklärung einer solchen Möglichkeit nicht zu einer Verlängerung des Vertrages führt.

Ein Vertrag, nach dem die Möglichkeit "per Einschreiben" deklariert werden muss, gilt nur zu Beweismaterial. Die Optionsdeklaration ist daher in einem solchen Falle auch dann gültig, wenn sie....