Offene Immobilienfonds im Vergleich

Immobilienfonds inklusive anwenderspezifischer IT.

Mäßige Rendite trotz Immobilienboom

Was liegt also nahe, als einen Immobilienfonds in Ihr Portfolio aufzunehmen, um an der Entwicklung zu partizipieren? Ganz so leicht ist es jedoch nicht - die Mittel folgen nicht den Wertzuwächsen am Handel. Im Gegenteil, die Durchschnittsrenditen der Open-End-Immobilienfonds bewegten sich seit Jahren in einer Spanne zwischen 2,0 und 2,5 Prozentpunkten pro Jahr.

Das ist das Fazit einer Studie der Rating-Agentur Scope. Wichtiger Faktor für diese Stabilisierung ist nach Ansicht der Experten, dass sich die Immobilienbestände - trotz der steigenden Börsenkurse - kaum verändern. Dazu muss man zunächst die Zusammensetzung der Performance-Komponenten der Anlagefonds kennen, also die Nettomietrendite, die Wertentwicklung der Immobilien und die Rendite der vom Anlagefonds verwalteten liquiden Mittel.

Inzwischen hat Scope die Ertragskomponenten von zehn offen stehenden Immobilienfonds geprüft. Entsprechend erzielten die Mittel im vergangenen Jahr eine Nettomietrendite von durchschnittlich 4,4 %. Im Durchschnitt lag die Rendite bei nur 0,6 %. Insgesamt und nach Berücksichtigung von Steuer- und Fremdkapitalkosten ergibt sich ein durchschnittliches Ergebnis von 4,4 Prozent.

Laut Scope bestehen die Mittel derzeit im Durchschnitt nur zu rund drei Dritteln aus Liegenschaften und einem Drittel aus Liqui. Nachdem die Durchschnittsrendite auf Bankguthaben oder Geldmarktpapiere im Jahr 2016 nur 0,4 Prozentpunkte betrug, belastete dies die Wertentwicklung der Mittel auf 3,3 Prozentpunkte. Bereinigt um die Kosten des Sondervermögens betrug die Durchschnittsrendite für die Anleger im vergangenen Jahr fast die gleiche wie in den beiden vorigen Jahren.

Aber warum war die Rendite der Wertänderung im vergangenen Jahr mit nur 0,6 Prozentpunkten so niedrig? Durch die konservative Schätzungspraxis der Immobilienschätzer erläutern die Experten, dass der weltweite Anstieg der Immobilienpreise gegenwärtig kaum Auswirkungen auf die Wertentwicklung der Portfolien hat. Dies führt dazu, dass viele Gegenstände der offen stehenden Immobilienfonds im Vergleich zu den gegenwärtig erreichbaren Börsenkursen unterschätzt werden.

Damit gewährleistet die vorsichtige Bewertung eine stabile Performance und Schwankungsbreite für Offene Immobilienfonds. Aber nicht nur die konservativen Immobilienmeldungen, sondern auch die hohen Liquiditätskosten kosten eine Verzinsung - gerade in einem zinsgünstigen Umfeld. Es ist daher bei Investmentgesellschaften üblich, die Liquiditätsbegrenzung durch die Verwaltung von Mittelzuflüssen vorzunehmen; viele Offene Immobilienfonds akzeptieren Investorengelder nur in Teilphasen.

Die Scope-Analysten gehen jedoch davon aus, dass die Rendite in Zukunft steigen wird und sich die Bewertung von Immobilienportfolios zukünftig verstärkt in der Richtung des derzeitigen Marktlevels entwickeln könnte. Bei den zehn von Scope geprüften Immobilienfonds liegen die durchschnittlichen Erträge zwischen 2,00 und 2,5 Prozentpunkten pro Jahr. Die UniImmo Europe (ISIN: DE0009805515) mit 2,6 Prozent (Gesamtrendite nach Aufwand 2016), UniImmo Deutschland (ISIN: DE0009805507, zurzeit keine Aktienkäufe möglich) mit 3,0 Prozent und Leading Cities Invest (ISIN: DE0006791825, Cash Call erneut im Sept. 2017 erwartet) mit 3,1 Prozent haben sich im Jahr 2016 verbessert.

Schlussfolgerung: Offene Immobilienfonds verspricht keine Überrendite, wer einen hohen Kurssprung im Portfolio haben möchte, sollte lieber auf Investmentprodukte wie z. B. Eigenkapitalfonds umsteigen.