Wohnung Kaufen Kredit Eigenkapital

Machen Sie aus 0? Eigenkapital 24.500?!

Bei der Immobilienbranche ist es mit ein wenig Marktkenntnis möglich, gutes Eigenkapital zu bilden, aus dem man das nächste große Immobiliengeschäft machen und immer weiter wachsen kann. Ich habe es getan, ohne selbst einen Pfennig für die Liegenschaft zu bezahlen, das sage ich Ihnen in diesem Aufsatz!

Mir ist eine Anzeige bei Immobiliencout aufgefallen: Eigentumswohnungen zum Verkauf im Revier mit den Angaben: 5,06?/qm bei einem Mietindex von ca. 7 - also eindeutig "underrent" oder Rohertrag für das Grundstück allein also recht unspektakulär und aus dem Cash Flow gerade mal +/- 0. Da ich die Wohnung dann in einem Päckchen mit einem anderen im selben Hause gekauft habe, kam ich trotzdem insgesamt auf einen Cash Flow von etwa 30 - immerhin war abgesichert, dass die Appartements selbst aufkommen werden.

Ausschlaggebend war für mich in diesem Falle der Einkaufspreis pro qm, der mit weniger als 1000 Euro erheblich unter dem Marktpreis liegt. Dies auch bei einem vollständig renovierten Wohnhaus - nur die Wohnung war in ziemlich schlechter Verfassung (z.B. Raucher) sowie lange Zeit gemietet und eindeutig zu mager. Die Kaufentscheidung fiel, damit ich "irgendwann" verkaufe, wenn der Pächter auszieht.

Zu diesem Zeitpunkt nur so viel: Es gab niemanden, der das Vermächtnis übernehmen wollte, und deshalb auch niemanden, der die Miete und die Zwangsräumung der Wohnung uebernahm. Ich habe es mit viel Dramatik geschafft, ihre kleine Schwester in den USA zu finden, um ihr zu erzählen, dass ihr biologischer Vater gestorben ist und dass sie nun etwas für ihn in Deutschland arrangieren sollte.

Nachdem einige Monate Mietausfall, der mir später von meiner Tocher zurückerstattet wurde, war die Wohnung eigentlich komplett vakant! Das Appartement war in einem schlechten Erhaltungszustand und konnte nicht mehr selbstbewohnt werden. Vorteile: Es wird weniger Eigenkapital benötigt als bei Restrukturierung und zusätzlichem Cash Flow pro Jahr. OR: Qualitativ hochstehende Aufarbeitung und Vertrieb zum üblichen Marktpreis.

Nachteil: Spekulationsabgabe auf den Veräußerungsgewinn, da Veräußerung nach weniger als 10 Jahren Haltedauer. Vorübergehend mehr Eigenkapital für die Restrukturierung erforderlich. Die Anschaffung von neuen Immobilien ist nahezu immer abhängig vom Eigenkapital jedes Investors und auf jedem Kaufpreisniveau. Ich wollte mit dem Erlös mehr Immobilien kaufen und wesentlich mehr Geld verdienen als nur diese eine Wohnung.

Wie viel Profit könnte ich mit der Renovierung und dem Vertrieb machen? Ich wußte nach vielen Recherchen, daß ich für eine renovierte Wohnung in der Umgebung ca. 2.500 pro qm berechnen konnte. Meine ursprüngliche Anschaffung lag unter 1000, also konnte ich den Gegenwert um das Zweieinhalbfache anheben!

Vorhandenes Restguthaben: ca. 60.000 - ich würde es zuzüglich der Rückzahlungsgebühr von etwas unter 6.000 Euro erstatten müssen, um früher aus dem Darlehen herauszukommen (diese kann im Internet berechnet werden). Wie viel kosten die Renovierungsarbeiten? Mit meinen Handwerkern habe ich mein Projekt besprochen und erfahren, dass ich für eine gute bis qualitativ gute Renovierung 35.000 ? bezahlen muss.

Alles würde getan, einschließlich eines neuen Badezimmers, neuer Leitungen, neuer Wasserrohre, neuer Böden, glatter Putzwände, Halogenstrahler in jedem Zimmer, neuer Radiatoren und Tür. Das Zwischenresultat meines Vorsteuergewinns wäre also: Davon müssen noch Steuerabzüge gemacht werden, da ich die Liegenschaft nach weniger als 10 Jahren wiederveräußere.

Dazu muss zunächst der zu versteuernde Ertrag ermittelt werden, auf den die Steuer zu zahlen ist: Steuergewinn = Veräußerungspreis - Einstandskosten ( "Kaufpreis") - Produktionskosten (Renovierung) vermindert um die bereits früher vorgenommene steuerrechtlich geforderte Wertminderung und damit die Steuerbelastung hier wieder steigend (2% des Gebäudewertes pro Jahr bzw. 2,5% bei Altbauten).

Im Wert also: Die Abschreibung nach zwei Jahren Haltezeit der Wohnung betrug in meinem Falle ca. 5000 ?. Ich müsste also auf diesen steuerpflichtigen Ertrag von ? 69.000 Steuer bezahlen. Meine möglichen Gewinne nach Abzug der Steuer insgesamt: 55. 000 - 25. 915 = 25. 085 ?! Nun können Sie sagen: Es wäre dumm, so viel Steuer zu bezahlen, nur weil ich früher als 10 Jahre verkauft habe.

Kaufen Sie zum Beispiel ein Wohnhaus für 300.000 Euro und erzielen Sie eine Miete von jährlich rund 25.000 Euro - also einmalig rund um die Uhr und einmalig rund um die Uhr rundum. Durch die Finanzierung einer Wohnung mit einer Weitsicht von 112% und damit ohne einen einzigen Pfennig Eigenkapital, die ich nach fast zwei Jahren mit großem Profit veräußere und das Kapital für einen neuen und wesentlich grösseren Ankauf verwende.

Zuerst einmal muss eine Renovierung nicht so viel gekostet haben! Auch im Bad können Sie häßliche Kacheln sowie Dusch- und Handwaschbecken mit einer besonderen Hochglanzlackierung lackieren, so dass es danach eigentlich wie ein wei? Was auch immer der Kaufpreis ist, das Schönste ist natürlich: Sie haben das nötige Kapital selbst und legen es während der Renovierung vor, bevor Sie mit dem Kauf einen Profit erzielen.

Alternativ: Sie leihen sich das Kapital z.B. von Ihrer Gastfamilie, einem Privatanleger, den Sie mit einer weit über dem Kapitalmarkt liegenden Verzinsung am Ertrag beteiligen oder natürlich von der Hausbank. Natürlich müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Sie die Wohnung schnell und zum vermuteten Verkaufspreis haben.

Es ist also eine gute Idee, Zeit in Forschung und Entwicklung zu stecken und auf jedenfall die Puffersituation während der Planungsphase zu belassen, sowie ein Worst-Case-Szenario zu errechnen. Sie wissen vor dem Erwerb, dass Sie die Wohnung renovieren und wieder veräußern wollen - ein klassisches Angebot von Flip & Flip.

Danach nutzen Sie am besten einen flexiblen Festzins, sowohl für den Anschaffungspreis der Wohnung als auch für die Renovierungskosten. Sie können das Darlehen also zu jedem Zeitpunkt abbezahlen. Die Preise: Sie zahlen wesentlich mehr als bei einem Festzins. Sie haben die Wohnung schon vor langer Zeit mit einem fixen Zinssatz bezahlt und gemietet.

Jetzt wird es kostenlos und Sie entscheiden sich für Reorganisation und Verkauf: Dann erkundigen Sie sich bei Ihrer Hausbank, was möglich ist! Das Zinsniveau ist jedoch wesentlich höher. Dabei ist es entscheidend, dass das Darlehen zu jeder Zeit rasch oder noch besser zurückgezahlt werden kann. Und zwar, wenn Sie die Wohnung verkaufen und den Kredit abbezahlen.

Denken Sie daran, dass diese Gutschrift natürlich auch in Ihrer eigenen Firma vorhanden ist. In den Punkten 2 und 3 haben Sie das Gesprächsthema mit der Vorauszahlungsstrafe - wie ich es in meinem Falle getan habe. Sie wollen das Darlehen noch während der Zinsfestschreibung tilgen und müssen die Vergütung an die Hausbank bezahlen, weil Sie früher als ursprünglich vorgesehen auszahlen wollen.

Sprechen Sie auf jeden fall rechtzeitig mit der Hausbank und klären Sie, dass dies möglich ist. Die Renovierungskosten sind in der Regel recht gleich, unabhängig davon, ob Düsseldorf oder Gelsenkirchen, aber natürlich sind der Kaufpreis und die Nachfragesituation in den begehrten Standorten wesentlich besser. Hinweis: Die besten Zielgruppen für den Vertrieb solcher sanierten/renovierten Appartements sind Eigennutzer.

In jedem Falle sollten Sie den Wochenmarkt im Voraus überprüfen und sich gut informieren, damit Sie nicht auf Ihrer renovierten Wohnung Platz nehmen müssen. Allerdings fällt beim Kauf nicht nur eine Steuer an, sondern die im Privateigentum verwendbare Wertberichtigung wird völlig ungültig und muss auch nachträglich zurückbezahlt werden.

Fragen Sie auch, ob Ihr Steueramt eine Umstrukturierung kurz vor dem Erwerb als kommerziell betrachtet. Mit mir war das kein Thema, aber auf jeden Falle schon lange zuvor sicher! Endergebnis nach Steuern: 24.500 Euro. Nachdem viele Telefonate und E-Mails geführt wurden, fanden sechs Besuche statt, bevor sich ein kleines Paar zum Einkauf entschloss - zum Einzug.

Meine eigene Schlussfolgerung aus diesem Business lautet: Auf jedenfall jederzeit wieder, vielleicht auch über eine Firma von Flip & Drop! Ein optimaler Zeitpunkt, um in kürzester Zeit ein angemessenes Eigenkapitalpolster zu errichten. Nun, sind Sie nun auch dazu angeregt, Ihren eigenen ersten Flip & Flip Deal zu machen, um Ihr Eigenkapital gewaltig aufzustocken?