Steuervorteil Immobilienfonds

Besteuerung und Besteuerung von Offenen Immobilienfonds

Die Erträge aus einer Beteiligung sind umsatzsteuerfrei. Diese Erträge machen jedoch nur etwa ein Drittel der Gesamtrendite eines offen stehenden Immobilienfonds aus. Offene Immobilienfonds bilden daher eine ganz spezielle Besonderheit unter den getätigten Investitionen. Weil ihre Ausschüttung sowohl umsatzsteuerfrei als auch steuerbar ist, was bei anderen Anlagen nicht der Fall ist.

Durchschnittlich wird davon ausgegangen, dass ein unbefristeter Immobilienfonds eine jährliche Verzinsung von rund 5,5 % erbringt. Unter Berücksichtigung dieser Kennzahl und unter der Annahme, dass nur etwa 2% davon steuerbefreit sind, weisen Immobilienfonds eine wesentlich geringere Nachsteuerrendite auf als beispielsweise vollständig besteuerte Obligationenanlagen, die eine jährliche Verzinsung von etwa 8% haben.

Darüber hinaus ist es möglich, steuerliche Vergünstigungen durch Abschreibung zu erwirken. Ähnlich wie bei privatem Immobilienkauf können diese immer dann behauptet werden, wenn Baumaßnahmen getroffen oder andere Investitionen in Grundstücke getätigt wurden. Die niedrigeren Auslandssteuern führen zu einer Sachleistung, die sich oft darin manifestiert, dass Investoren, die in einen offen stehenden Immobilienfonds investieren, von erhöhten Ausschüttungssummen profitiert haben.

Allerdings ist eine solche Versteuerung zu den im Inland geltenden Sätzen nur möglich, wenn mit diesen Staaten gewisse Vereinbarungen bestehen.

Offene Immobilienfonds: Immobilienanlage mit Steuervorteilen

Angesichts der hohen Einkaufspreise für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser ist jeder, der in eine Immobilie als Sachanlage investiert, oft zurückhaltend.

Die Immobilienfonds legen ihr ganzes Vermögen nicht in Grundstücke an, damit die Investoren bei der Rücknahme von Investmentfondsanteilen unmittelbar ausbezahlt werden können. Das investierte Immobilienvermögen beträgt je nach Anlagefonds gut 50 bis 95 %. Der Fokus der Immobilieninvestitionen richtet sich in der Regel auf Gewerbeimmobilien wie Büroimmobilien, die im Durchschnitt bessere Mieterträge erzielen als Mietwohnungen.

Die Objekte sind je nach Ausrichtung des Fonds über Deutschland, Europa oder die ganze Welt verteilt. Weil die Erträge vor allem aus den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Objekte resultieren, werden die Offenen Immobilienfonds als variantenarme Kapitalanlagen mit überschaubarer Verzinsung betrachtet. Zudem kann die Gesellschaft die Rückgabe von Fondsanteilen einstellen, wenn die Liquiditätsreserven nicht ausreichen, um die Investoren auszuzahlen.

Mit der neuen Anlagebesteuerung treten seit Beginn des Jahres 2018 neue Regelungen in Kraft, von denen die Anteilinhaber von offen stehenden Immobilienfonds in den Genuss kommen. Die sogenannte Teilbefreiung gilt für Offene Immobilienfonds, so dass nur 40 v. H. der Einnahmen von vorwiegend in Deutschland anlegenden Sondervermögen (z. B. GrundbesitzGlobal, WKN 980705) besteuert werden. Besitzt der Fond einen Anteil von 51% an ausländischen Objekten (z.B. hausInvest WKN 980701), sind nur 20% zu versteuern.

Als Gegenbeispiel: 70 prozentige Einnahmen aus Beteiligungsfonds müssen besteuert werden. Bei der Rücknahme von Fondsanteilen an die Kapitalanlagegesellschaft sind offener Immobilienfonds weniger flexibil. Bei Aktien- oder Rentenfonds beispielsweise können die Fonds an jedem Handelstag zurückgenommen werden, während für offen stehende Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monate sowie eine Frist von 12 Monate gilt.

Hinweis: Viele der Offenen Immobilienfonds können an der Wertpapierbörse gelistet werden. Da die Haltedauer nur für die Rücknahme von Anteilen an die Fondsgesellschaft gilt, können Sie Ihre Aktien ohne Einhaltung von Terminen über die Wertpapierbörse verkaufen. Je nach Bedarf und Bedarf kann der Marktpreis der Fondsanteile jedoch von dem von der jeweiligen Gesellschaft publizierten Anteilwert abweicht.