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Kaufen Sie ein Wochenendhaus auf gemietetem Land (kein Kleingartenclub!)

Liebe Kolleginnen und Kollegen, bei der Suche nach einem Wochenendhaus / Grundstück haben wir ein für uns interessantes Objekt gefunden. Die aktuelle Mieterin hat uns ihren Mietvertrag vorgelegt und einen Antrag für den Kauf des kleinen Hauses (60qm) gestellt. Für uns ist der Inhalt des Kaufvertrags in Ordnung. Lediglich wir stellen uns die Frage, ob wir mit ihm wirklich einen "Kaufvertrag" abschließen können, weil er nach unserem rechtlichen Empfinden überhaupt nicht Hausbesitzer sein sollte.

Die Pachtvereinbarung wird mit dem Eigentümer/Vermieter getroffen. Sie wird auf unbegrenzte Zeit vereinbart und gewährt dem Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht bei Nichterfüllung der Verpflichtungen durch den Mieter. Im Falle einer Auflösung durch den Mieter muss die Immobilie entweder geräumt oder ein Nachmieter aufgedeckt werden. Der Mietvertrag besagt, dass das Land verpachtet ist, das Gartenhäuschen und die Baumbestände des Mieters.

Kann der Vermieter dies so einstellen, dass der Mieter das Haus besitzt? Hat er nicht immer den Besitzer des Hauses (solide erbaut, "verbunden" mit dem Grundstück) und nicht den derzeitigen Mieter? Außerdem steht da, dass "für die Grunderwerbssteuer für die Bebauung (?) eine separate Meldung an den Mieter geschickt wird" - was für uns auch so aussieht, als wäre er der Besitzer der Hütte und er "überträgt" die Grunderwerbssteuer an uns.

Also wundern wir uns, wenn wir nicht einen Mietvertrag mit dem Vermieter unterschreiben muessten. Ob es sich dann überhaupt um einen Verkaufsvertrag (müsste er nicht auch bei Immobilien einen notariellen Beglaubigungsvertrag durchlaufen?) oder nur um einen Abtretungsvertrag / Nutzungsübergang o.ä. handelt. Sie haben bereits richtig festgestellt, dass dauerhaft mit dem Grundbesitz zusammenhängende Bauten in der Regel als Teil des Grundstückes anzusehen sind ( 94 BGB) und daher vom Grundeigentümer nur unter Mitwirkung eines notariellen Vertreters zusammen mit dem Grundbesitz veräußert werden können.

Die im Mietvertrag getroffene Übereinkunft, dass das Gartenhäuschen dem Mieter gehört, hat in dieser Hinsicht einen ausdrücklichen Zweck erfüllt. Mindestens nach Ihrer Kurzbeschreibung sollte das Gartenhäuschen daher als Pseudokomponente eingestuft werden, es untersteht daher dem Recht der Mobilien und kann formlos ohne notarielle Beglaubigung veräußert werden. Weil es aber bei der Unterscheidung zwischen dem wesentlichen und dem gefälschten Teil auf jedes einzelne Element ankommt und dies schwerwiegende Folgen haben kann, z.B. bei Beendigung des Mietvertrages oder bei Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers, empfehle ich, alle Dokumente vor einem Erwerb durch einen lokalen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen und den Umfang zu prüfen, in dem ein Mietvertrag mit dem Vermieter für die Benutzung des Gärtnerhauses abgeschlossen werden muss.

Wenn es sich um eine Scheinkomponente handele, schliessen wir einen Kauf- und einen Mietvertrag mit dem Mietobjekt ab. Wenn es sich um einen wichtigen Baustein handeln sollte, müssten sowohl das Land als auch das Gartenhäuschen vom Vermieter gepachtet werden. Auf der Grundlage einer Scheinkomponente sollte Ihr Mietvertrag mit dem Grundbesitzer auch explizit erklären, dass Sie Eigentümer des Gartenhauses sind und dass es nicht integraler Teil des Grundstückes ist.

Diese haben uns bei der Entscheidung unterstützt, damit wir die Aufträge mit gutem Gewissen (wie von einem Anwalt empfohlen) abschließen können.

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