Verluste aus Geschlossenen Immobilienfonds Steuerlich Absetzbar

Wenn Anlageverluste aus geschlossenen Immobilienfonds nicht erfasst werden

Jeder, der in eine Partnerschaft investiert, die in eine Immobilie investiert (z.B. als geschlossenen Immobilienfonds), kann seine Verluste aus Miete und Leasing steuerlich nur beanspruchen, wenn er und die Firma eine "Ertragsabsicht" haben. Miet- und Leasingverluste werden vom Steueramt ohne weitere Überprüfung erfasst, wenn eine permanente Anmietung vorlag.

Ist die Mietdauer begrenzt, muss der Mieter seine Einnahmeabsicht durch eine Überziehungsprognose untermauern. Führt diese Vorhersage zu einem Gesamtverlust für den Zeitraum der Anmietung (Summe aller Werbekosten größer als Gesamtsumme aller Mieteinnahmen), werden die Verluste wegen "Hobbyismus" nicht erfasst und es ist vorbei mit den steuervorteil. Gleiches trifft auf Investitionen in geschlossene Immobilienfonds zu, die erste steuerliche Einsparverluste generieren.

Falls Sie Ihre Aktien nur für einige Jahre besitzen und dann ausscheiden, müssen Sie damit rechnen, dass Ihre Verlustzuweisung vom Steueramt aufgehoben wird. Die Absicht, Erträge zu erwirtschaften, muss aber auch auf der Stufe der Kapitalanlagegesellschaft vorhanden sein (BFH, Beschluss vom 20.1.2009, Aktenzeichen IX R 49/07). Die Entscheidung wurde zum sogenannten "Hamburger Modell" gefällt: Nach diesem Muster partizipieren Investoren an einer Partnerschaft (z.B. GbR), die Wohngebäude errichtet oder erwirbt und nach einer bereits im Partnerschaftsvertrag vereinbarten Frist (z.B. nach Ende der 10-jährigen Spekulationsfrist) wieder ausläuft.

Als Ausgleichsgutschrift erhält jeder Aktionär eine der gemieteten Eigentumswohnungen, die er weiter vermietet oder verkauft. Aufgrund des vorab festgesetzten Kündigungstermins betrachtet der BFH das Unternehmen als befristet vermietet und erfasst daher die Mietverluste des Unternehmens nicht, da es bis zu deren Aufhebung keinen positiven Gesamtüberschuss gibt.

Den Anteilseignern können daher keine zeitanteiligen Verluste aus Miete und Leasing für die Dauer ihrer Teilnahme zugerechnet werden. Gleiches ist der Fall, wenn der Gesellschaftervertrag bereits eine Aufhebungsmöglichkeit für die Aktionäre vorsieht. Die BFH hat auch in diesem Fall nur eine begrenzte Mietdauer. Verpachtet ein Aktionär nach seinem Austritt die als Entschädigung bezogene Immobilie auf unbestimmte Zeit weiter, erfasst der BFH die Verluste erst ab diesem Zeitpunkt bei ihm.

Die betroffenen Aktionäre sollten in einem solchen Falle gegen die negative Feststellungsentscheidung der Firma Einwände einreichen. Weil nach einem Ã?lteren Verzicht der Finanzadministration mit anschlieÃ?ender Untervermietung der WohneigentumsstÃ?tte durch den verstorbenen GeschÃ?ftspartner bereits zum Zeitpunkt ihres Eintritts in den Verein eine uneingeschrÃ?nkte Mietabsicht vorhanden ist, so dass Ihre Verluste von vornherein zu erkennen sind (OFD Frankfurt vom 3.3.1999, Az. A 2253 - 48-St II 24).