Verkauf der Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung zu verkaufen ist eine komplexe Aufgabe: Vorbereitung der Wohnung zum Verkauf, Präsentation, Besichtigung, Immobilienkaufvertrag.

Unterhaltsreserve für den Verkauf einer Eigentumswohnung?

Unterhaltsreserve für den Verkauf einer Eigentumswohnung? Wie verhält es sich mit der bezahlten Unterhaltsreserve beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Unterhaltsreserve: Nach dem WEG 21 Abs. 5 Nr. 4 ist die Eigentümergemeinschaft rechtlich zur Bildung einer angemessenen Summe gezwungen (Unterhaltsreserve). Der Betrag der Monatsbeiträge zur Unterhaltsreserve wird durch Mehrheitsbeschluss im Businessplan von der Trägerversammlung festgesetzt.

Die Instandhaltungsreserve wird eingespart und mit dem festen Haushaltsgeld bezahlt. Die Instandhaltungsreserve darf beim Verkauf nicht ausbezahlt werden! Der Gesetzgeber sieht keine Zahlung der pro rata Unterhaltsreserve an einen Wohnungseigentümer vor, der seine Immobilie verkauft. Ein Entzug aus der Instandhaltungsreserve darf nur für die Instandsetzung und Erhaltung des Miteigentums genutzt werden.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verbleibt die Unterhaltsreserve auf dem Reservekonto der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird bei Eigentumsübergang auf den Erwerber übertragen. Der Verwalter ist gemäß 27 Abs. 5 WEG dazu angehalten, die gemeinsame Instandhaltungsrückstellung getrennt von anderen Vermögenswerten zu managen. Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung bittet ein ordnungsgemäß funktionierender Makler die Administration um die genaue Summe der von der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits geleisteten Unterhaltsreserve.

Jeder Erwerber in Deutschland bezahlt beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Grunderwerbssteuer, die auf der Grundlage des notariell beglaubigten Grundstückskaufpreises berechnet wird, an das jeweils verantwortliche Steueramt. Sie wird nur auf die erworbene Liegenschaft und nicht für einen Betrag aus der Instandhaltungsreserve oder dem zusätzlich gekauften Bestand berechnet. Deshalb sollte beim Verkauf darauf geachtet werden, den folgenden Wortlaut in den Vertrag aufzunehmen:

In den Anschaffungskosten ist eine pro rata Wartungsreserve von x.xxx.xx EUR (in Worten: xxx EUR) inbegriffen. Je nach Betrag der bezahlten Unterhaltsreserve können so rasch mehrere hundert Euros an Grunderwerbssteuer eingespart werden.

I. Ermittlung des Kaufpreises

Man sollte sich jedoch nicht zu sehr auf solche Betrachtungen stützen, da eine Vielzahl einzelner Merkmale der Ferienwohnung den Mietpreis mitbestimmen. Das eigene Haus hat einen anderen Stellenwert als andere Objekte, z.B. durch seine Position, Einrichtung und Ausmaße. Für die Bestimmung des Verkaufspreises ist die Wohnlage besonders entscheidend. Der Standort der Ferienwohnung umfasst eine Vielzahl von Aspekten wie die City, die Wirtschaftslage und die Position des Immobilienmarktes in der Umgebung.

Ein Appartement in zentraler Lage im Stadtzentrum oder ein Appartement in einem bürgerlichen Viertel erreicht in der Regel einen hohen Verkaufspreis. Im besten Falle umfasst die Ausstattung der Wohnungen Shoppingmöglichkeiten, Schule, Kindergarten und eine Verbindung zu öffentlichem Verkehr. Der Sanierungsgrad und der Sanierungsbedarf spielen für den Wohnungszustand eine wichtige Rolle. 2.

Durch einen eventuellen Sanierungsstau wird der Stellenwert reduziert, wodurch der Energiezustand immer wichtiger wird. Der im Gebäudeenergieausweis angegebene Energieeffizienzwert beeinflusst somit den Marktwert einer Immobilie. Eine weitere Bewertungsgröße ist die Wohnungsgröße. Etwa 3-5 Zimmerwohnungen sind sehr beliebt und erreichen oft einen höheren Verkaufspreis als kleine Apartements.

Die Einrichtung einer Ferienwohnung umfasst sanitäre Anlagen, eine eingerichtete Küche und andere zum Verkauf stehen. Es ist für Einkäufer oft von Interesse, ob ein großes Bad mit Wanne zur Verfügung steht und ob die Ferienwohnung zeitgemäß wirkt. Doch auch andere Details wie der Erhaltungszustand von Fenstern, Toren und Fußböden sind von Bedeutung.

Ebenso ändert die Ebene den Anschaffungspreis unter bestimmten Bedingungen, z.B. wenn sich die Ferienwohnung im Erdgeschoß oder unter dem Hausdach befindet. Die Frage, ob eine Immobilie frei ist oder von einem Bewohner belegt wird, hat großen Einfluß auf den Mietpreis und die Auswahl der Käufer. In der Regel erreicht eine kostenlose Ferienwohnung einen höheren Verkaufspreis, da die Anfrage hier viel mehr ist.

Zahlreiche Kaufinteressenten wollen die Immobilie selbst bewohnen und ein Pächter steht diesem Projekt im Weg. Eine der wenigen Möglichkeiten, den Mietvertrag als neuen Besitzer zu kündigen, ist jedoch die persönliche Aufhebung. Will der Erwerber die Immobilie nicht selbst benutzen, wählt er seine Bewohner lieber selbst aus.

Bei einem Verkauf von Wohnungen muss der Erwerber jedoch den Pachtvertrag einschließlich des Mieters annehmen und hat somit keinen Einfluß auf die Mietgestaltung. Wenn Sie als Vermieter eine Mietwohnung veräußern möchten, ist es am besten, wenn die Mietwohnung leer steht. Wurde beispielsweise kürzlich eine fast identische Ferienwohnung aus dem Obergeschoss veräußert, so kann man sich an dem dort erzielten Preis ausrichten.

Schließlich ist es nicht einfach zu beurteilen, welche Objekte der Ferienwohnung und wie sehr sie den Kaufpreis mitbestimmen. Die fachgerechte Bewertung basiert im Grunde auf dem Vergleich der Preise von Apartments in der gleichen Position, Grösse und Jahrgang. Darüber hinaus verrechnen Experten aber auch Zu- und Rabatte, die sich nach den individuellen Merkmalen der Ferienwohnung richten. Damit die Käufer das Kaufinteresse an der Liegenschaft geweckt wird, bieten sich besonders aussagefähige Bilder der Ferienwohnung an.

Doch auch Makler wissen, was bei den Bildern der Ferienwohnung wichtig ist und können sich um diese Aufgaben kümmer. Besonders gut kommen die Platzverhältnisse zur Geltung, wenn für die Aufnahmen eine Panorama-Technik eingesetzt wird. Für den Verkauf von Wohnungen ist der Energiepass erforderlich. Bereits seit einigen Jahren ist der Vermieter rechtlich dazu angehalten, den Mieter über den Energiezustand der Immobilie zu informieren.

Für das Wohnungsexposé werden auch diverse Daten aus dem Energiepass verlangt, wie z.B. die Energie-Effizienzklasse und das Jahr der Errichtung des Gebäudes. Als Bauherr können Sie oft ganz unkompliziert einen Energiepass bei der Liegenschaftsverwaltung einholen. Der Grundbucheintrag wird zwar von den Notaren verlangt, ist aber bereits bei den Verkaufsgesprächen mit Interessierten wichtig.

Auf den Auszügen, die man beim zustaendigen Landgericht erhaelt, werden der Rechtsinhaber und die Grundpfandrechte der Immobilien wie z.B. eine Grundpfandrecht genannt. Der Verkauf der Ferienwohnung ist nur denjenigen gestattet, die als Besitzer im Kataster eintragen sind. Der Katasterauszug ist somit ein Beweis für die genaue Eigentümerstruktur. Zum Verkauf und zum Exposee der Ferienwohnung benötigen Sie einen Wohnungsgrundriss.

Der Bauplan muss die Abmessungen und Quadratmeter aller Zimmer in der Ferienwohnung mit einbeziehen. Den Interessierten vermittelt der Lageplan eine exakte Übersicht über den Wohnungsgrundriss und die Raumaufteilung. Sie sollten auch darauf achten, dass alle Details im Wohnungsgrundriss den tatsächlichen Abmessungen der Ferienwohnung entspricht. Unverzichtbar für den Verkauf ist die so genannte Trennungserklärung, ein Dokument, das die juristische Trennung der Appartements im Hause und die Beziehung zwischen den Wohnungseigentümern festlegt.

Mit dem Verkauf von Wohnungen verkaufen Sie nicht nur das einzelne Objekt, die Immobilie selbst, sondern auch Teile des Gemeinschaftseigentums. Das gleiche Dokument enthält in der Regel auch die gemeinsamen Regeln für die Beziehung zwischen den Eigentümern. Dazu können Sie dem Erwerber die Wohngeldkonten für Informationen über die künftigen Auslagen aufzeigen. Im Vorfeld des Verkaufs steht die Entscheidung, ob eine Reparatur oder gar eine umfassende Renovierung der Immobilie durchgeführt werden soll.

Frische Anstriche an den Wänden und ein neuer Teppich können den Verkauf teilweise deutlich erhöhen und einen erhöhten Einkaufspreis erwirtschaften. Wenn es sich um eine Eigentumswohnung im gehobenen Preisbereich handele, lege man großen Wert auf einen einwandfreien Wohnraum. Für jeden Wohnungseigentümer ergibt sich die Fragestellung, ob ein Vermittler für den Verkauf von Wohnungen eingestellt werden soll.

Die den Verkauf ohne Vermittler abwickeln möchten, der seine Immobilie vertreiben und allein bei den Kursverhandlungen und beim Kaufvertrag wesentliche Weichenstellungen vornehmen muss. Vor allem beim Verkauf überwiegt oft der Vorteil eines Brokers, vor allem die Zeiteinsparung und die Gewissheit einer kompetenten Betreuung. Die Maklerprovision kann vom Erwerber beim Verkauf bezahlt werden, da das Käuferprinzip hier nicht zur Anwendung kommt.

So kann er den Marketing- und Vertriebsprozess wirkungsvoll gestalten und steht als Ansprechpartner in allen vertrieblichen Belangen zur Verfügung. Der Immobilienmakler, der für den Verkauf einer Eigentumswohnung geeignet ist, weiß um die besonderen Eigenschaften der Eigentumswohnung. Aufgrund ihrer Erfahrungen und ihres Fachwissens können sie auch oft einen besseren Preis als ein Amateur erwirtschaften.

Durch einen Broker an Ihrer Seite haben Sie als Besitzer die Gewissheit, keine schweren Irrtümer zu machen. Die etwaigen Nebeneinnahmen geht entweder durch eine falsche Einschätzung verloren oder man sucht keinen Abnehmer, da die Immobilie zu teuer war. Das Wohnungsexposé ist die erste Anlaufstelle für Interessierte. In einem guten Exposé finden Sie alle wesentlichen Angaben und Dokumente der Ferienwohnung.

Darin enthalten sind Grundrissplan, Baujahr, Grösse und Anschaffungspreis sowie die zu erwartende Nebenkostenhöhe. Eine informative Darstellung der Räumlichkeiten und der Einrichtung der Ferienwohnung ist ebenfalls im Anhang enthalten. Flaggschiff des Exposes sind die Bilder, die auch vom Broker fachgerecht aufgenommen werden können. Manche Vermittler machen auch ein Videobild von einer Besichtigung der Ferienwohnung, so dass die Ferienwohnung realistisch wiedergegeben wird.

Die fertiggestellte Studie wird von einem Makler über mehrere Wege vertrieben. Für die Vermietung der Wohnungen sind auch die Klassiker der Druckmedien geeignet. Durch ein Schild an der Ferienwohnung oder einen Hinweis auf Pinnwänden können die Absatzchancen ebenfalls gesteigert werden. Zahlreiche Interessenten haben bisher zur Vermietung gelebt und wollen nun ihre erste Eigentumswohnung erstehen.

Ehemalige Mieter nutzen in der Regel eine eigene Eigentumswohnung zur Absicherung und Altersvorsorge. Um die Anschaffung für sie lohnend zu machen, sollten alle administrativen und sonstigen Ausgaben des Eigentümers offengelegt werden. Auch für Pensionäre ist eine gute Einkaufsmöglichkeit in der näheren Umgebung von Bedeutung. Einige Vorbereitungen sind für die Besuchstermine erforderlich, damit die Ferienwohnung so gut wie möglich dargestellt wird.

Die ersten Eindrücke der Interessierten beim Besuch der Ferienwohnung sind sehr wertvoll. Deshalb sollte die Ferienwohnung gut belüftet, klar und gut beleuchtet sein und alle Unreinheiten wie z. B. Wanddurchbrüche sollten vorher entfernt werden. Bei möblierten Zimmern ist es ratsam, die Zimmer vor dem Termin aufzuräumen und zu möblieren.

Weil ein möbliertes Apartment in der Regel einen schöneren Gesamteindruck hinterlässt als ein leeres Zimmer, kann man sich Gedanken darüber machen, ob die Einrichtung für den Verkaufsvorgang geeignet ist. Sie können einen Fachmann mieten, der die Ferienwohnung auf eine einladende und geschmackvolle Weise eingerichtet und möbliert. FÃ?r viele VerkÃ?ufer ist die Erstellung der Behausung und auch die DurchfÃ?hrung der Inspektionstermine einfach zu viel Arbeit.

In manchen Fällen führen auch die Reparaturübernahme oder der Anbau einer Einrichtungsküche zu einem Vertriebserfolg. Die Immobilienvermarktung und die Vermittlung stätigkeit des Vermittlers zielt darauf ab, einen Erwerber für die Eigentumswohnung zu gewinnen. Aber Sie sollten auch einen genauen Blick auf den Einkäufer werfen. Vor allem ist es von Bedeutung, dass der Kaufinteressent auch wirtschaftlich dazu in der Lage ist.

Der geeignete Abnehmer ist verlässlich und hält den Verkaufsvorgang nicht auf. Haben Sie einen passenden Abnehmer für sich entdeckt, schließen Sie mit ihm einen Ankaufvertrag ab. Wichtigste Vertragsbestandteile sind die beiden Parteien, die zu veräußernde Immobilie und der Ankaufspreis. Diese kennzeichnet den konkreten Lebensraum, seine Position und Grösse.

Sind alle Einzelheiten des Kaufs mit dem Erwerber vereinbart, kann ein notarieller Termin vereinbart werden. Die notarielle Beurkundung erstellt den Verkaufsvertrag mit den individuellen Kaufmodalitäten, die nach Prüfung und Prüfung vom Veräußerer und Erwerber unterzeichnet werden. Die Beurkundung des Kaufvertrages durch den notariellen Beurkundung ist Voraussetzung für die Rechtsverbindlichkeit des Kaufvertrages. Danach stellt er sicher, dass die geänderte Eigentümerstruktur im Kataster erfasst wird.

Grundsätzlich werden die Notarkosten vom Erwerber getragen, wodurch auch eine zeitanteilige oder vollständige Abnahme des Veräußerers möglich ist. Wer mehr über die juristischen Gesichtspunkte des Wohnungsverkaufs wissen möchte, kann dies unter "Rechtliche Hinweise zum Immobilienverkauf" lesen. Alle wesentlichen Unterlagen wie z. B. Grundrisspläne werden dem neuen Besitzer ausgehändigt.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie auch dieses Übergabedatum festhalten. Es beschreibt den genauen Wohnungszustand, so dass später Auseinandersetzungen über Instandsetzungen umgangen werden. Nach dem Verkauf Ihrer Immobilie sollten Sie sicherstellen, dass die Veräußerungsgewinne korrekt besteuert werden. Auf Einkünfte aus dem Verkauf von Grundstücken ist prinzipiell eine Einkommensteuer zu entrichten.

Es gibt jedoch eine wesentliche Ausnahme: Wenn Sie die Ferienwohnung seit mehr als 10 Jahren besitzen, ist die so genannte Vermutungsfrist verstrichen und Sie müssen keine Steuer abführen. Gleiches trifft zu, wenn Sie im Jahr des Kaufs und in den zwei Jahren davor in der Ferienwohnung gewohnt haben.