Hypothek Darlehen

1 a und 1 b - wie werden die Grundpfandrechte geordnet?

Weil viele Menschen, die bereit sind, Kredite zu vergeben, nicht genügend Kapital aufnehmen können, werden Baudarlehen, die eine bestimmte Grenze überschreiten, eingestuft. Die Kreditlinien werden von den Pfandbriefbanken festgelegt: Sie beträgt 60 % der gesamten Finanzierung. Mit den Begriffen "1a" und "1b" wird der Rang im Kataster bezeichnet. Bei der 1a-Hypothek finanzieren die Darlehensnehmer in der Regel nur 60 vom Beleihungswert, während die Kreditinstitute den Zusatzbedarf bis zu etwa 80 vom Hundert des Beleihungswerts mit dem 1b-Anteil, in Ausnahmefällen bis zu 90 vom Hundert, erstklassig abdecken.

Mit vollständiger Finanzierung erhöht sich der Betrag auf 100 - ca. 105 vH. Muss ein Darlehensnehmer 80-prozentig den Kaufpreis bezahlen, ist dies für die Hausbank weniger sicher als die Gewährung eines Kredits von 60-prozentig. Deshalb liegen die Zinssätze für 1b-Hypotheken in der Regel zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkten über denen für 1a-Hypotheken.

Die 1b-Hypothek ist ebenfalls grundbuchlich erfasst, da sie aber nur eine zweitklassige Sicherung für den Darlehensgeber darstell. Der Kreditzinssatz wird noch schlechter, wenn der Darlehensnehmer nicht mit der Beleihungsgrenze des ersten Ranges durchkommt. Bei Kreditgebern ist die Sicherung nur im zweiten oder gar unteren Bereich riskant: Bei einem Zwangsverkauf kann der Veräußerungserlös nur ausreichen, um die erste Hypothek (= im Kataster im ersten Bereich eingetragene Hypothek) zu bedienen.

Es gibt jedoch einen Ausweg: Schuldner können ein Baudarlehen für den zweiten Platz im Kataster nutzen und damit ihre Finanzierungslücken schliessen. Auch nachrangig besicherte Sicherheiten werden von den Sparkassen akzeptiert, vor allem wenn der Schuldner über einen vergabebereiten Baudarlehensvertrag verfügt. Doch neben der ersten Hypothek bieten die Kreditinstitute auch weitere Anleihen an.

Allerdings sind Bankkredite in der Regel teuerer als Bausparkredite. Letztlich ist das Kapital unersetzlich und reduziert die Kosten des Darlehens. Wird jedoch eine "hochprozentige" Kreditfinanzierung benötigt, sollte sich der Darlehensnehmer im Zweifelsfalle für Bausparkredite entscheiden; einige von ihnen haben sehr gute Bedingungen, aber das Darlehen muss in weniger Zeit als ein Hypothekarkredit zurückgezahlt werden.

In Einzelfällen sind auch Arbeitgeberdarlehen eine Alternative, die ebenfalls als Beteiligungskapital angesehen werden, da sie von einem Kreditinstitut unabhängig sind.