Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage

Ist eine Immobilie (noch) eine Investition wert?

Investitionen sind lohnenswert, wenn die erwartete Rentabilität hoch ist, das damit verbundene Restrisiko niedrig ist und der interne Schweine-Hund in Schach zu halten ist. Die durch die Rückzahlung von Immobiliendarlehen erzielten Einsparungen verbessern die Alterssicherung - auch wenn die Erträge zurzeit lediglich geringfügig sind. Der hohe Preis ist angesichts des niedrigen Zinsniveaus berechtigt, eine herkömmliche Kursblase kann nicht bestätigt werden.

Die Einkaufspreise werden dann fallen, das ist so gewiss wie das Amen in der Gemeinde. Die Abfahrt kann durch Einwanderung gemildert oder durch eine Welle von Neubauten getragen werden.

Immobilie als Kapitalanlage: Wo sich der Kauf lohnt

In vielen Metropolen Deutschlands lohnt sich der Kauf einer Immobilie zur Investition. In einigen Metropolen mit mehr als fünfhunderttausend EinwohnerInnen sind die Einkaufspreise stärker gestiegen als die Mietpreise. Allerdings müssen sich die Investoren davon nicht zwangsläufig abhalten lassen: Dank des derzeit sehr tiefen Zinsniveaus kann sich eine Immobilie zur Kapitalanlage oft auch in den teuren Metropolen auszahlen.

Das Marktgeschehen in den 14 grössten Metropolen Deutschlands weist einen aktuellen 10-Jahres-Vergleich von immowelt.de, einem der bedeutendsten Immobilien-Portale, auf. Die Miet- und Kaufpreisbetrachtung von Eigentumswohnungen wurde im I. Vierteljahr 2004, im I. Vierteljahr 2009 und im I. Vierteljahr 2009 durchgeführt. Ausschlaggebend für die Beurteilung, ob sich eine Akquisition lohnt, ist nicht nur das Zinssatzniveau, sondern auch der Mietpreis.

Sie gibt an, wie oft die jährliche Pacht für eine Immobilie investiert werden muss. Je größer der Vervielfacher, umso kostspieliger die Immobilie (eine Übersicht mit Mietpreisen, Einkaufspreisen und Miet-Multiplikatoren findet sich unten). Auffallend sind die Differenzen zwischen den verschiedenen Städten: In München zum Beispiel beträgt die Durchschnittsmiete derzeit 14,30 EUR/qm.

Für einen Anschaffungspreis von 5.192 EUR bezahlt der Erwerber das 30-fache der jährlichen Miete (2009: 21 Jahresmieten). Auch Hamburg ist sehr teuer: Dieser sogenannte Mietmultiplikator beträgt 26,7 (2009: 19). An den Standorten Berlin und Frankfurt am Main sind es 24,5 (2009: 21,6) und 23 (2009: 19,7).

Die Einkaufspreise sind in einigen Großstädten in den vergangenen Jahren nur mäßig gestiegen, die Vervielfacher bewegen sich aktuell um die 20, zum Beispiel in Nürnberg und Stuttgart. Diese Quote ist noch besser in jenen Metropolen, die in den vergangenen 10 Jahren mit Preissenkungen zu tun hatten, wie Essen (13,4) oder Bremen (14,8).

Drastische Preis- und Mieterhöhungen für Eigentumswohnungen gab es in den letzten 10 Jahren nur in wenigen großen Städten Deutschlands. So ist Carsten Schlabritz, Vorstandsvorsitzender der Immobilien AG, überzeugt: "Von einer Blase in Deutschland kann keine Rede sein. "Dies wäre der Fall gewesen, wenn die Kurse oder Mietpreise innerhalb kürzester Zeit drastisch anstiegen.

In Anbetracht der aktuell historischen Zinsgünstigkeit von rund 2 Prozentpunkten wird dies jedoch wieder ins rechte Licht gerückt. Mit solchen Zinssätzen ist oft eine gute Finanzierung möglich: Es ist jedoch besonders darauf zu achten, die Zinssätze so lange wie möglich zu fixieren und so viel wie möglich zurückzuzahlen. Damit ist ein guter Teil des Kredits bereits bei Fälligkeit der Folgefinanzierung in 10 oder 15 Jahren getilgt.

Die verbleibende Finanzierungssumme ist wesentlich niedriger als das ursprüngliche Darlehen, so dass die eventuell erhöhten Zinssätze in der Folgezeit weniger bedeutend wären. Die Entwicklung der Miet- und Einkaufspreise verlief in den 14 befragten Großstädten im Laufe der Zeit sehr uneinheitlich. Die Einkaufspreise in 7 der 14 Metropolen stagnieren oder sinken zwischen 2004 und 2014 zwischen 1 und 26 Grad (Köln).

Sie sind in Düsseldorf (plus 19 Prozent) weniger kräftig gestiegen als die Inflationsrate von rund 20 Prozent im gleichen Zeitraum des Vorjahres. In zwei weiteren Städten ist die inflationsbereinigte Wertentwicklung weitestgehend stabil: in Stuttgart (plus 22 Prozent) und Nürnberg (plus 24 Prozent). Danach müssen Einkäufer heute nur noch in vier der befragten Großstädte wesentlich mehr Geld ausgeben als noch vor zehn Jahren.

Bei einer Steigerung von 53% bezahlen die Einkäufer heute durchschnittlich 5.129 EUR pro qm, verglichen mit 3.388 EUR im Jahr 2004. Auch in Frankfurt am Main (plus 34 Prozent auf 3.444 Euro), Berlin (plus 43 Prozent auf 2.650 Euro) und Hamburg (plus 47 Prozent auf 3.335 Euro) gab es kräftige Preissteigerungen.

Die Preiserhöhungen in den anderen 10 Großstädten waren signifikant niedriger. Der Quadratmeterpreis reicht derzeit von niedrigen 1000 EUR in Essen bis zu gemäßigten 2.553 EUR in Stuttgart. Die Gegenüberstellung wird spannend, wenn man den Zehnjahreszeitraum in zwei Teile unterteilt und die Kaufpreisentwicklung vor dem Wendepunkt der globalen Finanzmarktkrise mit ihrem Höchststand im Jahr 2009 und danach erwägt.

Daraus geht hervor, dass die Preisentwicklung in allen befragten Metropolen zwischen 2004 und 2009 rückläufig war (auch in München, -12 Prozent). Dann ging es wieder aufwärts - teilweise stark (München: 74 Prozent!) - in 13 der 14 Großstädte. Lediglich Lebensmittel mit einem Rückgang von 10 vH.

Weitere Infos zu den Wohnungsmärkten in den 14 grössten Metropolen Deutschlands erhalten Sie in unserem Presse-Bereich unter presse.immowelt.de und in unserem News-Bereich unter news.immowelt.de. In den Preisen spiegelt sich der Mittelwert der im ersten Vierteljahr 2004, 2009 und 2014 angebotene Appartements wider. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Kaltmieten für Neuvermietungen, die Einkaufspreise sind Angebotspreise, nicht Vertragspreise.

Mit 4,2 Mio. monatlichen Besucherzahlen (comScore Media Metrix) und bis zu 1,2 Mio. Immobilienanzeigen pro Monat ist das Immobilienportal www.immowelt. de einer der wichtigsten Online-Marktplätze für Eigentumswohnungen, Wohnhäuser und Gewerbeimmobilien. Das zweite Geschäftsfeld des Konzerns ist die Softwareentwicklung für die Immobilienwirtschaft.