Finanzierung Gebäude

bei der Finanzierung von Immobilien, eine Hausratsversicherung erforderlich sein. Produktionskosten entstehen beim Erwerb einer Immobilie und bei der Modernisierung oder Erweiterung eines Gebäudes.

Steueroptimale Finanzierung eines Eigenheims

Der Finanzierungsaufwand (Zinsen, Diskont, Notar, Amtsgericht und ggf. Schätzkosten, Reisekosten etc.) wird im VerhÃ?ltnis der Wohn-/NutzflÃ?che zueinander auf den eigengenutzten und den gepachteten Teil einer Immobilie verteilt. Finanzierung: Darlehen: Dies hat zur Konsequenz, dass die auf den eigengenutzten Teil der Liegenschaft entfallenden Kosten (im Beispiel: 4.500 ) nicht steuerlich abzugsfähig sind.

Aus steuerlicher Sicht finanzierte das Kreditgeschäft zwei unterschiedliche Vermögenswerte. Einerseits der eigengenutzte Teil der Liegenschaft und andererseits der gemietete Teil der Liegenschaft. Nicht nur im Sinne der Steueroptimierung, sondern auch im grundsätzlichen Eigennutz des Eigentümers sollte der Teil der Liegenschaft, den er selbst nutzt, so umfassend wie möglich mit Beteiligungskapital ausgestattet oder wenigstens so schnell wie möglich entschuldigt werden.

Dies ist jedoch aufgrund der gleichmäßigen Aufteilung des Kredits auf das ganze Objekt nicht möglich. Die Allokation des kompletten Kapitals auf den eigengenutzten Anteil und des überwiegenden Teils des Kredits auf den geleasten Anteil würde zu einer signifikanten Reduzierung der Steuern auf die Mieteinnahmen führen. Mit der zusätzlichen Liquiditätsreserve könnte so die Verschuldung der Liegenschaft schneller abgebaut werden.

Der verbleibende Betrag kann mit einem Kredit mit der höchstmöglichen Rückzahlung ausbezahlt werden. Die Rückzahlung der Mietwohnung wird dann erst nach Rückzahlung des Kredits für den eigengenutzten Teil gestartet. Das bedeutet die Bezahlung des Verkaufspreises oder der Baurechnung(en) für das selbstgenutzte Objekt mit den dafür vorgesehenen Mitteln und Krediten sowie die Bezahlung des Verkaufspreises oder der Baurechnung(en) mit den Kreditmitteln für das gemietete Objekt.

Finanzierung: Erdgeschosswohnung: Eigenmittel: Kredit 1: Gesamt: Nicht abzugsfähige Kosten: Interesse: Appartement Obergeschoss: Leihgabe 2: Selbstbehalt: Kosten: Verzinsung: Auch bei nicht in Wohnimmobilien unterteilten Liegenschaften können Kredite und eigene Mittel vergeben werden, sofern dies von vornherein feststellbar und verständlich ist und entsprechende Leistungen erbracht werden.

Immobilienerwerb: Der Erwerbspreis der Liegenschaft muss im Rahmen des Kaufvertrages sachgerecht (plausibel und nachvollziehbar) zwischen der gemieteten und der selbst genutzten Wohnung aufgeteilt werden. Beispiel: Der Anschaffungspreis von 200.000 beträgt 120.000 für das Erdgeschoß (120 qm) und für das Dachgeschoß (80 qm) der Liegenschaft 120.000 ?.

Immobilienneubau: Beim Erwerb von unbebautem Land sollte die vorgesehene weitere Entwicklung und Verwendung der Liegenschaft bereits berücksichtigt werden. Die Kosten für den Bau der Wohnung (alles, was in den Räumen der Wohnung produziert wird) sind mit einer separaten Abrechnung und einem Hinweis auf die jeweilige Wohnung zu errechnen. Kreditfinanzierung: Für jede Wohnung muss ein separater Kreditvertrag abgeschlossen werden (eigengenutzt/gemietet).

Der Darlehensbetrag darf die pro zentualen Produktions- bzw. Beschaffungskosten dieser Wohnung nicht übersteigen. Zahlungsbearbeitung: Für jede Verkaufsmengeneinheit müssen Sie von dem für diese Verkaufsmengeneinheit erstellten Bankverbindung zahlen. Die Darlehenszahlungen werden auf das jeweilige Depot der Verkaufseinheit geleistet. Die Abzinsung von Fremdkapitalzinsen als ertragsabhängige Aufwendungen erfordert zunächst die Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellkosten auf die Teile des Gebäudes, die ein eigenständiges Vermögen sind.

Eine äußerlich wahrnehmbare Verteilung der Erwerbskosten durch den Steuerzahler, z.B. durch Verteilung des Einheitskaufpreises im Notarkaufvertrag, ist steuerlich zu beachten, sofern die Verteilung nicht zu einer unsachgemäßen Wertbetrachtung der Einzelteile des Gebäudes führen sollte. Sofern der Steuerzahler keine extern anerkannte Verrechnungsentscheidung fällt, sind die Erwerbskosten nach dem Wohn-/Nutzflächeanteil proportional auf die Teilgebäude umzulegen.

Fakturierte Gebühren für Warenlieferungen und Dienstleistungen, die sich nur auf einen Teil eines Gebäudes beziehen (z.B. Ausgaben für Fußbodenbeläge, Lackierarbeiten oder sanitäre Anlagen in einer Einzelwohnung ), sind diesem Teil des Gebäudes zuordenbar. Die Gesamtkosten des Gebäudes (z.B. für den Baugrubenaushub, den Baukörper, die Überdachung, den Außenanstrich) sind den Einzelteilen des Gebäudes entsprechend dem Wohn/Nutzflächenverhältnis proportional umzulegen.

Gleiches gelte, wenn der Steuerzahler die Baukosten für das gesamte Gebäude gleichmäßig verbucht habe, ohne die auf die einzelnen Teile des Hauses entfallenen Aufwendungen separat aufzuführen. Zum Abzug von Werbungskosten ist auch ein ökonomischer Bezug zwischen den zu zahlenden Zinsen und den zugewiesenen Anschaffungs- oder Produktionskosten für den angemieteten Teil des Objektes unerlässlich.

Dies ist nur dann gegeben, wenn dieser Teil der Anschaffungs- oder Herstellkosten mit dem Fremdkapital beglichen wurde. Dies führt zu einer gesonderten Auszahlung der abgetretenen Abschlusskosten, wenn der Steuerzahler diese durch ein eigenständiges Darlehen auf ein Treuhandkonto des Notars überträgt und der Treuhänder den vollen Kaufbetrag aus dem Treuhandkonto des Notars zahlt.

Ein wirtschaftlicher Bezug ist anzunehmen, wenn der Steuerzahler ein Konstruktionskonto ausschliesslich mit Kreditmitteln ausrüstet und die Zahlung der abgetretenen Produktionskosten diesem Konto belastet wird. Wenn der Steuerzahler es unterlässt, die den verschiedenen Teilen des Gebäudes separat zugewiesenen Ausgaben mit eigenen Mitteln oder Darlehen zu bezahlen, werden die Zinsen auf die Schulden nach dem Anteil der Erstellungskosten der einzelnen Teile des Gebäudes geschätzt.

Bei einheitlicher Abrechnung und Bezahlung der Baukosten für das gesamte Gebäude ist prinzipiell davon auszugehen, dass die Kreditmittel auch nach dem Wohn-/Nutzflächeanteil eingesetzt wurden. Dies ist nur der Fall, wenn der Steuerzahler die Produktionskosten proportional auf den gemieteten Teil des Hauses umlegt und die daraus resultierenden Produktionskosten mit Kreditmitteln begleicht (BFH-Urteil vom 24. Mai 2003).

Diese Prinzipien gelten auch für ein vom Steuerzahler professionell benutztes Home Office, das als eigenständiger Teil des Gebäudes zu betrachten ist. Wenn der Steuerzahler zur Finanzierung verschiedener Teile der Immobilie, die ein eigenständiges Vermögen darstellen, Kredite aufnimmt, schlägt die Zuordnung zu Einzelteilen der Immobilie fehl, weil die Wertstellung aller Kredite in ein Kontokorrent fließt, aus dem der Steuerzahler dann den kompletten Kaufbetrag an den Veräußerer abtreten kann.

Dieses Kriterium ist nicht anwendbar, wenn die Kaufvertragsparteien den Preis auf andere Art und Weisen auf die übernommenen Vermögenswerte verteilt haben und dieses Kriterium - weil es weder erfüllt noch missbraucht zu sein scheint - auch steuerlich bindend ist. Dabei ist der Kaufbetrag nach dem Quotienten des auf den gemieteten Teil der Immobilie entfallenen Kaufpreises zum gesamten Kaufbetrag zu teilen und die geschuldeten Zinsen in Höhe des auf den gemieteten Teil der Immobilie entfallenen Anteiles zu mindern.