Verkauf einer Wohnung

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Für den Verkauf einer Liegenschaft erforderliche Unterlagen

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist in der Regel kein Kleinod. Neben der kaufmännischen Abwicklung sorgt er zum Beispiel auch für die Preisgestaltung und den Vertrieb der entsprechenden Immobilie. "Der Broker benötigt auch die Hilfe seines Kunden", sagt Jürgen Michael Schick, Vice President des IVD.

"Der Erfolg eines Verkaufs ist wesentlich davon abhängig, welche Information und welche Papiere der Händler dem Broker zur VerfÃ?gung gestellt hat. "Welche Angaben müssen die Anbieter machen? Selbstverständlich kann ein Anbieter davon ausgehen, dass sich ein potentieller Kunde darüber informiert und der Interessierte auch von sich aus die benötigten Nachweise einholt.

"Warten die Händler zuerst, müssen sie damit rechnen, dass sich der Verkaufsprozess hinzieht", mahnt Schick. "Darüber hinaus ist das Risiko gegeben, dass ein Geschäft nicht abgeschlossen wird, weil der Erwerber in der Zwischenzeit ein weiteres Grundstück in Betracht gezogen hat. "Neben den eventuellen Benachteiligungen, die dem Anbieter durch einen verspäteten Verkaufsprozess erwachsen können, gibt es auch rechtliche Einreichungspflichten.

So muss z.B. für eine Liegenschaft immer der entsprechende Energiepass vorrätig sein. Falls der Kunde den Energiepass nicht sehen kann, wird ihm eine Geldstrafe angedroht. Welche sind die für den Kunden wichtigen Auskunftsquellen? Aber eine der bedeutendsten Quellen beim Immobilienerwerb ist sicherlich der entsprechende Katasterauszug. Sie zeigt auch, ob die Liegenschaft mit einer Grundpfandrechts- oder Grundschuldbelastung behaftet ist und ob weitere Lasten auf der Liegenschaft bestehen.

"Die Bewertung der zweiten Grundbuchabteilung ist für den Verkauf einer Liegenschaft besonders wichtig", sagt Schick. "Eine Vorfahrt für den Nachbar auf dem dahinter stehenden Gelände, ein Vorfahrtsrecht für eine Rohrleitung oder nachbarschaftliche Einschränkungen des Baupotenzials des Grundstücks sind wesentliche Einflussfaktoren, die einen potentiellen Erwerber in seiner Kaufentscheidung mitbestimmt haben.

Die Eigentümerin sollte dem Makler alle notwendigen Auskünfte erteilen, damit die Interessenten richtig aufgeklärt werden können. Die Baudokumentation für ein Wohnhaus, die Baugenehmigung und andere Dokumente, z.B. zu einem vorhandenen Baudenkmalschutz, sind sehr wichtig für einen Einkäufer. Das Sachverständigengutachten schafft dem Anbieter Preissicherheit.

Darüber hinaus stützen sich die Kreditinstitute bei der Immobilienfinanzierung auf Wertermittlungen. Der im Sachverständigengutachten festgestellte Markt- oder Verkaufswert der Liegenschaft ist jedoch nicht immer der Referenzwert für die Immobilienfinanzierung.

Im Allgemeinen gewähren Kreditinstitute Rabatte und bestimmen damit den Belehnungswert der Liegenschaft. Was für Dokumente werden von den Kreditinstituten gefordert? Zusätzlich zu den oben erwähnten Dokumenten möchten die Kreditbüros der Kreditinstitute auch den Nachweis der Gebäude- und Brandversicherung und ggf. der Mieteinnahmen sowie die aktuellen Bilder der Liegenschaft. Im Falle von Wohngebäuden sind oft ausführliche Angaben zur Miete erforderlich.

Bei der Finanzierung des Kaufs einer Wohnanlage sind in der Regel auch eine Abschrift der Aufteilungserklärung, der aktuelle Geschäftsplan und der zuletzt erstellte Kontoauszug bei der Wohnungseigentümergemeinschaft einzureichen. Weshalb ist die Kontrolle der Trennungserklärung so bedeutend? "Der Sinn der Bereichserklärung wird oft von Wohnungskaufleuten und -verkäufern gleichermassen unterschätzt", meint Ulrich Löhlein, Leiter Service Center Property Management im IVD.

Die Urkunde über die Rechte und Verpflichtungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird in der Realität oft nicht verstanden - obwohl die Erwerber von Wohnungseigentum die Kenntnisnahme der Trennungserklärung vor Unterzeichnung des Vertrages bescheinigen muessten. Wer die Aufteilungserklärung nicht liest, geht ein großes Wagnis ein. "Oftmals gibt es Definitionen, die die Belange individueller Eigentümer bevorzugen und oft fehlt es an wichtigen Regelungen, die das Miteinander der Eigentümer, die gemeinschaftliche Nutzung oder besondere Nutzungsrechte betreffen", mahnt Löhlein.

"Werden z. B. besondere Nutzungsrechte nur im Vertrag genannt, bleiben die Räumlichkeiten oder Bereiche im gemeinsamen Eigentum und können vom Erwerber nicht erlangt werden. "Neben den für einen gelungenen Verkauf erforderlichen Papieren gibt es eine Vielzahl von Papieren, die den Immobilienwert erhöhen können. Zudem sollte ein Veräußerer bedenken, dass der Immobilienwert wesentlich von der Lage abhängt.

"In den Verkaufsgesprächen ist es sehr nützlich, wenn die Erschließung des betreffenden Wohngebietes gut nachweisbar ist. "Vor allem, wenn das Wohnen in letzter Zeit durch infrastrukturelle Maßnahmen oder die Einrichtung von Läden oder Kultureinrichtungen erheblich aufwertet wurde. "Ein Immobilienmakler kann hier besonders behilflich sein. Die Präsentation der Liegenschaft im Gutachten wird er stets durch eine Bewertung des Wohngebietes ergänzt.