Renditeerwartung Immobilien

Immobilienrenditen haben ihren Höhepunkt erreicht.

Auch im vergangenen Jahr konnte wieder viel mit Direktinvestitionen in Immobilien verdient werden. Allerdings ist die zukünftige Entwicklung dieser populären Anlagekategorie immer unsicherer. Obwohl sich die Situation auf dem schweizerischen Markt seit einiger Zeit eingetrübt hat, steht die Assetklasse bei vielen Anlegern noch immer außer Frage.

Die Direktinvestitionen in Anlageimmobilien erzielen seit mehreren Jahren gute Ergebnisse und weisen konstant über 5% auf, was im Verhältnis zu anderen Anlagekategorien sehr respektabel ist. Darüber hinaus machen die laufenden Mieteinnahmen (Netto-Cashflow-Rendite) einen wesentlichen Teil dieser Erlöse aus. Auf den ersten Blick scheinen die in dieser Handelswoche von den Beratungsunternehmen MSCI ( "Wüest Partner") und Iazi publizierten Werte für 2016 alles beim alten zu sein.

Mit einem Gesamtertrag von 6.4% und einer Rendite von 5.8% fügt sich das Unternehmen perfekt in das Gesamtbild der letzten Jahre ein. Nicht beunruhigend sind die Werte auch im Vorjahresvergleich, in dem beide Unternehmen noch mit einer Rendite von 6,6% gerechnet hatten. Sollte sich die aktuelle Entwicklung am Markt jedoch weiter fortsetzten, ist mit einem weiteren Renditerückgang zu rechnen.

Ursächlich hierfür ist die zweite Säule der Total Rendite, die Änderung der Immobilienbewertung. Jetzt scheint es, als ob der Brennstoff für die Neubewertungen knapper wird. Das Zinsniveau hat sich deutlich von seinem Tiefpunkt entfernt, jedenfalls bei langen Fälligkeiten, und auch die Preiserhöhungen bei Geschäften kommen laut Iazi-Daten immer mehr zum Stillstand.

Bei Wohnimmobilien werden sie am wahrscheinlichsten zunehmen, und Bewertungsunternehmen agieren in der Regel zeitverzögert, aber die Vorstellungskraft für weitere größere Neubewertungen mag vorerst verschwunden sein. In der Tat steht dies immer mehr unter Zeitdruck. In der Schweiz und in allen Segmenten erzielten die Anleger im Jahr 2016 nur fast 95% der Zielmieten.

Unrealisierte Mietpreise betrugen dort fast 8%, aber auch mehr als 3% bei Wohnimmobilien. Aber auch die Mietpreise sinken immer mehr. Nach Iazi 2016 lag die Rendite auf Gewerbeimmobilien bei nur 4,3%, während Wohnimmobilien durchschnittlich 6,8% erwirtschafteten.