Vollfinanzierung

Vollfinanzierung: Vor- und Nachteile und Risiken

Mehr und mehr Kreditinstitute geben ihren Kundinnen und Kunden inzwischen die Gelegenheit, den Neubau oder Erwerb einer Liegenschaft komplett zu refinanzieren. Dadurch haben die Darlehensnehmer die Gelegenheit, ihren Wunsch nach einem eigenen Haus viel rascher zu verwirklichen, zugleich gibt es aber auch nicht zu vernachlässigende Gefahren. Obwohl bei jeder Finanzierungen prinzipiell gewisse Gefahren bestehen, müssen diese aufgrund der gestiegenen Kreditbeträge bei Vollfinanzierung jedoch viel präziser durchleuchtet werden.

Für eine Wohnungsbaufinanzierung mit einem Gesamtvolumen von 200.000 EUR mussten die Darlehensnehmer einen Geldbetrag von rund EUR 4.000 einwerben. Prinzipiell sind alle Massnahmen möglich, von der Verlegung der Böden über die Montage der Tür bis hin zur Dacheindeckung. Aus diesem Grund nutzen immer mehr Gebäudeeigentümer oder Grundstückskäufer die Möglichkeiten der Bank, die entstandenen Ausgaben auszugleichen.

Viele Kreditinstitute stellen inzwischen auf Anfrage neben der Vollfinanzierung auch 120% Finanzierung zur Verfügung. Die Vollfinanzierung hat in jedem Falle den großen Nutzen, dass sich der Darlehensnehmer seinen eigenen Wohntraum ohne lange Ansparphasen verwirklichen kann. Ob es sich um ein freistehendes Wohnhaus auf dem Land, eine Stadtwohnung oder ein Terrassenhaus auf dem Land handelt, alle Kauf- oder Bauvorhaben werden zurzeit auf Anfrage vollumfänglich von den Kreditinstituten finanzier.

Zusätzlich zu diesen Vorzügen sollten aber auch die Vorteile der Vollfinanzierung miteinbezogen werden. Wie bei allen anderen Finanzierungsformen gibt es bestimmte Gefahren, die nicht ignoriert werden sollten. Darüber hinaus gibt es einige besondere Gefahren, die bei einer 100%igen Finanzierung zu berücksichtigen sind. Wer sich für eine Finanzierung von Immobilien entscheidet, muss mit verschiedenen Gefahren rechnen.

Bei Einkommenseinbußen, z.B. durch Krankheiten oder Arbeitslosenzahlen, sind die bisher beschlossenen Sätze oft schwierig zu erhöhen. Diesen Gefahren muss bei der Grundstücksfinanzierung Rechnung getragen werden: Prinzipiell sind diese Gefahren sehr gut kalkulierbar, wenn die Finanzierungen präzise und nachhaltig sind. Der Versicherungsabschluss kann auch dazu beitragen, gewisse Gefahren zu reduzieren.

So übernimmt zum Beispiel eine Arbeitsunfähigkeitsversicherung, wenn die Versicherten aufgrund von Krankheiten oder nach einem Arbeitsunfall nicht mehr arbeitsfähig sind. Dabei ist es ratsam, sich von den Kreditnehmern persönlich beraten zu lassen, um deren Bedürfnisse zu identifizieren und danach zu agieren. Zu den allgemeineren Finanzierungsrisiken, die oft durch gezielte Versicherungsverträge und eine gut durchdachte Finanzstrategie kompensiert werden können, kommen eine Reihe von besonderen Gefahren bei der Vollfinanzierung hinzu.

Durch das Fehlen von Eigenmitteln werden wesentlich größere Kreditbeträge verlangt, was natürlich auch eine erhöhte Kreditquote zur Folge hat. Obwohl es aufgrund der derzeitigen Phase niedriger Zinsen möglich ist, die Zinsen relativ niedrig zu belassen, besteht das Risiko eines deutlichen Zinsanstiegs, wenn die Zinsen bis zu diesem Termin anstiegen.

Darüber hinaus entscheiden sich viele Darlehensnehmer für eine sehr geringe Rückzahlung von nur einem Prozentpunkt des ursprünglichen Darlehensbetrages, um den Zinssatz zu senken. Bei einem Zinsanstieg in diesem Zeitraum besteht die Gefahr eines signifikant erhöhten Zinssatzes, da eine Laufzeitverlängerung aufgrund der geringen Rückzahlung kaum möglich ist. Die Vollfinanzierung ist neben dem Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindungsfrist in der Regel auch teuerer als die traditionelle Finanzierung.

Wenn ein Darlehensnehmer seine Teilzahlungen nicht mehr leisten kann, berechtigt die Grundpfandrecht die Hausbank, die Liegenschaft im Wege der Zwangsvollstreckung zu verkaufen. Bei pünktlicher und ordnungsgemäßer Zahlung der Leasingraten wird die Hausbank natürlich nichts unterlassen. Dabei ist es für die Hausbank von Bedeutung, dass der Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft das Darlehen auch wirklich zurückzahlen kann.

Mit einem Immobilienwert von EUR 100.000 ist die Hausbank somit nur mit einem Betrag von EUR 70.000 - EUR80. Für die Banken ergibt sich daraus natürlich ein relativ großes Sicherheitsrisiko, das über erhöhte Zinssätze an den Verbraucher weitergereicht wird. Die Prämie für die Vollfinanzierung liegt je nach Haus zwischen 0,5 und 2,0 Prozentpunkten.

Bei einer Vollfinanzierung liegen diese Gefahren: Kann ein Darlehen nicht voll gesichert werden, kann es sich für die Banken und den Kunden durchaus rechnen, zusätzliche Sicherheiten zu überprüfen. Zusätzliche Sicherheiten können zum Beispiel Bankeinlagen oder Einlagen aus Lebensversicherungspolicen sein, die zwar verfügbar sind, aber nicht unmittelbar für Finanzierungszwecke verwendet werden sollen.

Dies wird die Hausbank nur dann tun, wenn sie von Wert ist. Bei einer Vollfinanzierung müssen die oben erwähnten Gefahren berücksichtigt werden. Darüber hinaus sollten einige Massnahmen ergriffen werden, um die Finanzierungssicherheit zu erhöhen und vor allem auf lange Sicht erschwinglich zu machen. Mit einem Finanzpuffer von 200-500 EUR können ungeplante Ausgaben finanziert werden.

Durch diese Massnahmen können die Gefahren erheblich verringert werden: Damit kann das Vollfinanzierungsrisiko erheblich gesenkt werden.