Offene Immobilienfonds Finanztest

Erfolgreiches Wohnen exotisch

Investoren können auch in kleine Beträge in eine Immobilie einsteigen. Mit dem Ankauf von Offenen Immobilienfonds wird in Bürogebäude, Hotel- oder Mehrfamilienhäuser investiert. Der überwiegende Teil der Mittel erzielte eine Rendite zwischen 2 und 3 Prozentpunkten pro Jahr und überzeugte durch ihre solide Entwicklung - allerdings weniger durch ihre Informationsbroschüren. Von den 13 geprüften Investmentfonds erwerben zwölf überwiegend Gewerbeimmobilien.

Sie hat in den letzten fünf Jahren eine sehr respektable Verzinsung von durchschnittlich 5 Prozentpunkten pro Jahr erzielt. Dies ist nicht nur auf die gute wirtschaftliche Lage auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen, sondern auch auf die Fondsstrategie, die speziell nach Wohnraum mit Mietsteigerungspotenzial Ausschau hält. Dies wird allein durch die Kündigungsregeln verhindert, die den Investor über Jahre an den Fond bindet.

Stattdessen sind die Mittel eine gute Ergänzung zu einem Wertpapierportfolio - der Aktienanteil sollte jedoch 10 % nicht überschreiten. Bei der Wahl sollten Investoren auch andere Kennzahlen wie die Leerstandsquote und die Anzahl der ausgelaufenen Mietverträge berücksichtigen. Ein Teil des Kapitals wird in offene Immobilienfonds in kurzfristige Obligationen oder Geldmarktfonds investiert.

Von dieser Liquiditätsreserve bezahlen sie beispielsweise Investoren, die ihre Anteilscheine zurückgeben wollen. Der Fondsmanager sollte daher möglichst viel Kapital in eine Immobilie investieren. In diesem Zusammenhang ist die Investitionsquote für Investoren von Interesse. Er gibt den Teil des Fondsvermögens an, der in eine Immobilie angelegt ist. Investoren sollten sich vor der Entscheidung für einen speziellen Fond umfassend unterrichten.

Die Informationsblätter für Offene Immobilienfonds helfen den Investoren jedoch nicht. Für den Investor besteht keine andere Wahl, als sich zusätzliche Informationen aus anderen Informationsquellen zu beschaffen, zum Beispiel aus den regelmäßig aktuellen Factsheets der Fondsgesellschaften. Wir erläutern auch, wo sich Investoren sonst noch Informationen beschaffen können und welche Regelungen für die Rücknahme von Fondsanteilen zu beachten sind.

Milliardenschwere Offene Immobilienfonds

Was Sonja Knorr am meisten erstaunt, ist, dass es so eilig ist. "Eine eigene Dynamik entsteht ", sagt der Immobilienanalyst, zur Hälfte zufrieden, zur Hälfte besorg. Private Anleger finden zurzeit eine Form der Geldanlage wieder, die bisher für unbrauchbar gehalten wurde: Offene Immobilienfonds. Im Zeitraum Jänner bis Nov. letzten Jahres haben die deutschen Sparenden fast eine Mrd. EUR an neuem Kapital in das Investmentvehikel gesteckt.

Zu viel geflossenes Kapital hat sie schon einmal in den Ruin getrieben. Großanleger haben sich im Verlauf der Finanzmarktkrise die meisten der bisher getätigten Investitionen fast über Nacht zurückgezogen. Allerdings wurde das Kapital in eine Immobilie investiert, die natürlich nicht so rasch veräußert werden konnte. Dies hatte zur Konsequenz, dass die Mittel geschlossen werden mussten und somit für viele Privatanleger kein Zugang mehr möglich war.

Viele mussten schließlich ihr Kapital abgeben. Gegenwärtig werden sie abgerechnet, das heißt, die Objekte werden veräußert und die Investoren werden sukzessive entlohnt. Es überlebten jene Mittel, die am besten positioniert waren, die die besten Liegenschaften und die besten Verwalter hatten, aber auch die weisesten waren, mit dem ihnen übertragenen Kapital umzugehen.

Aber welche Mittel sind heute die besten? Knorr hat dies für die Rating-Agentur Scope ausgewertet und nun eine aktualisierte Liste der Ergebnisse vorlegt. Zehn der 14 für private Anleger zugänglichen Anlagefonds wurden mit der Bewertung A oder gar AAA bewertet. Nur ein einziger Fond kam in die schlechteste Gruppe, die den Namen C hat.

Hauptkriterien für die Bewertung waren die Güte und Vermietungsquote der Fondsobjekte, die Verteilung der Liegenschaften auf die verschiedenen Lagen, die Liquiditätssituation im Fond, aber nicht zu vergessen die erzielte Verzinsung. Dabei wurden zwei Funds gegenüber dem Vorjahreswert leicht zurückgestuft, drei wurden aufgewertet. Knorr beurteilt die Mittel in guter Verfassung: Die Vermietungsquote ist im Durchschnitt leicht angestiegen, die Mittel haben ihre Kreditquote über die Hausbank reduziert und die Liquiditätslage ist weiterhin auf einem hohen Stand.

"Durch die hohe Liquiditätsausstattung müssen viele Mittel nun in neue Liegenschaften investieren", sagt Knorr, "obwohl die Kurse aktuell sehr hoch sind. Deshalb bemühen sich viele Verwalter jetzt, diese Situation zu vermeiden: Sie erwerben immer mehr Liegenschaften, die sich noch im Aufbau befinden und noch nicht vollständig vermietet sind. "Die Gefahr von Wertkorrekturen steigt", sagt Knorr.

Mit anderen Worten: Der Immobilienwert könnte in einer Wirtschaftskrise erheblich sinken, ebenso wie der Fond. Offene Immobilienfonds betrachten sie zurzeit vor allem als Alternativen zur Investition in festverzinslichen Wertpapieren. Da diese Mittel kaum noch eine Verzinsung erwirtschaften oder gar negative Zinsen erhalten haben, glänzen sie in neuer Pracht, auch wenn sie in der Regel nur zwischen zwei und drei Prozentpunkten pro Jahr einbringen.

Darüber hinaus hat die neue rechtliche Regelung des Markts für Offene Immobilienfonds offensichtlich dazu beigetragen, dass viele Anleger neue Zuversicht in die Investitionsform erlangt haben. D. h. die Betreiber beschließen aus eigener Initiative, kein Anlegergeld mehr zu akzeptieren, um nicht in die Zwangslage zu geraten, neue Immobilien für den Fond zu erwerben, auch wenn der Immobilienmarkt komplett ausgelastet ist.

Zugleich wollen, wie die Studie zeigt, viele Provider auch neue Mittel einwerben. Im vergangenen Jahr hat die Deutsche Bank-Tochter Gesellschaft für Nachhaltige Entwicklung mbH (RREEF) den Fund der Deutschen Bank gegründet und die Investmentgesellschaft Kanam the Leading Cities, die in den großen Städten Europas anlegt. Insbesondere Wohnliegenschaften könnten in Zukunft für neue Investmentfonds von Interesse sein.

Schließlich hat der bisher einzig hier tätige Wohnselect die höchste Rendite der letzten Jahre erwirtschaftet. Er hat in letzter Zeit eine der besten Zensuren. Der Kauf von Anteilen ist nur am Sekundärmarkt möglich, d.h. an den Wertpapierbörsen, an denen auch Anteilscheine des Sondervermögens notiert sind.

Eine Branche der Finanzindustrie, die sich verlangsamt - es wird sich zeigen, wie lange diese lobenswerte Einschränkung wirklich andauert.