Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage

Investition:

Hier lohnt sich der Eintritt ins Immobiliengeschäft

Große Teile Deutschlands, insbesondere im Nord- und Ostteil, sind dagegen vom Immobilienboom nicht betroffen. Doch die billigsten Immobilien-Standorte sind nicht auch die profitabelsten. Welche Mittel die Bewohner einer gewissen Großstadt durchschnittlich aufnehmen können, zeigt die Einkaufsmacht. Das Kaufkraftpotential ist das Reineinkommen nach Abzug von Abgaben und Sozialversicherungsbeiträgen sowie Sozialleistungen, d.h. das Einkommen, das die Bewohner einer Großstadt für Nahrungsmittel, Bekleidung oder Pacht aufwenden können.

Von den Marktforschern der GfK Geomarketing wurde festgestellt, dass die Hamburgern durchschnittlich 21.320 EUR pro Jahr zur Verfuegung stehen, die Berlinern dagegen nur 17.808 EUR. Das spiegelt sich auch in den monatlich kalten Mieten wider: In guter Lage verdienen die Mieter in Berlin nur 9,90 EUR pro qm, in Hamburg sind es bereits 13,50 EUR pro qm.

Kaufkraftmäßig sind die Einkaufspreise beispielsweise in Bremen, Dresden, Bielefeld, Kassel und Saarbrücken niedrig. Die Mieten in Hamburg oder Berlin reichen aus, um die Liegenschaft zu refinanzieren, und wenn möglich noch einige wenige Prozentpunkte, hängen vom Anschaffungspreis ab. Obwohl jede Liegenschaft einzigartig ist, vermitteln die durchschnittlichen Mietpreise für das entsprechende Quartal und der derzeitige Mietindex einen ersten Überblick darüber, wie weit das Immobilienangebot vom Durchschnitt des Marktes ist.

Beispiel: 75 qm Eigentumswohnungen im Bezirk Eppendorf sollen laut Internetangebot inklusive Vermittler-, Notariats- und Grunderwerbssteuer 385.000 EUR betragen. Andererseits beträgt die Miete zwölf Euros pro qm. Immobilien-Experte Klaus Wehrt hat für die WirtschaftWoche berechnet, ob sich die Investition lohnt (siehe Tabelle). Fazit: Nur unter Berücksichtigung von Steuervergünstigungen und Wertsteigerungen ergibt sich eine höhere Rendite als bei Festgeldern.

Da wohlhabende Investoren Besitzer und Bewohner aus dem Mittelstand verlagern, sind sie auf der Suche nach vergleichbaren Objekten, die nahe genug an den gefragtesten Standorten sind. Das sind in Berlin zum Beispiel Wedding, das an den Mittel- und den Prenzlauerberg grenzt, sowie der Südteil von Moabit an der Spree, in Hamburg Barmbek, im Osten von Winterhuder und Ulhlenhorst.

Es ist noch nicht klar, ob der Immobilienpreis in diesen Straßen im gleichen Tempo steigt wie in den besten Lagen. Investoren, die nicht an einen Ort geknüpft sind und zu große Gefahren vermeiden wollen, sollten einen Grundstücksmarkt mit einem relativ vorteilhaften Preis-Kaufkraft-Verhältnis und sehr gutem Konjunkturausblick anstreben. Hierzu zählen zum Beispiel Bonn und Nürnberg.

Für risikoscheue Investoren eignen sich weniger wohlhabende, kleine Metropolen mit niedrigem Leerstandsniveau und einem günstigen Preis-Kaufkraft-Verhältnis, wie z.B. Oldenburg.