Immobilienportfolio Aufbauen

Ein Immobilien-Portfolio aufbauen, ohne die Kreditwürdigkeit zu verlieren?

Besonders, wenn es um viele lmmobilien geht. Ist die Kreditwürdigkeit schlechter? Und bevor wir uns damit befassen, Stephan, was heißt das? Entspricht die Kreditwürdigkeit wirklich der Kreditwürdigkeit? Stephan: Ja, also wissen wir ein wenig über die Kreditwürdigkeit. Auf der einen Seite haben wir die Kreditwürdigkeit, die wir nach den Informationen haben, zum Beispiel Schufa, Kredit-Reform, die wir bereits in den vergangenen Episoden diskutiert hatten, was das eigentlich ist.

Wir haben hier die Kreditwürdigkeit auf der Grundlage mathematischer Formel, die auch heimlich sind, es gibt ganze Beurteilungen, dass sie nicht veröffentlicht werden dürfen, weil dies Geschäftsgeheimnisse sind, obwohl sie unser ganzes leben lang einwirken. Andererseits haben wir die Kreditwürdigkeit bei unserer Depotbank, zum Beispiel bei Ihrer Depotbank oder so.

Sie kennen Ihr Einkommen nicht, und Ihre Hausbank auch nicht. So kann die Hausbank einschätzen, was Ihr Zahlungsablauf ist, sie bekommt Ihre Selbstanzeige, und wie Ihr Kreditverlauf bei dieser Institution ist.... Wenn Sie also immer fristgerecht waren, haben Sie Ihre Überziehung fristgerecht gezahlt, haben wir darüber oder so....

Aber auch auf die weichen Aspekte kann die Hausbank ein wenig achten. Sie sind im Immobiliengeschäft tätig, sind vielleicht Kunsthandwerker oder Immobilienentwickler? Wenn Sie als Immobilien-Investor kommen, ist das natürlich ein anderes Erscheinungsbild als wenn Sie dort als "Newbie" auftauchen. Ihre Kreditwürdigkeit ändert sich entsprechend. Lassen Sie uns zunächst zur Kreditwürdigkeit, den Auskunfteien kommen.... Thomas, Sie haben sicherlich viel Erfahrungen, vor allem mit der Kreditwürdigkeit dieser Schule, Kredit-Reform etc.

Welche Faktoren beeinflussen die Kreditwürdigkeit? Inwiefern bewertet die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Schufa), aber auch andere Auskunfteien diese Brauchbarkeit? Doch auch die Anzahl der Konten kann für Immobilien-Investoren von Interesse oder eine kleine Herausforderung sein. Es gibt einen Hinweis, ein Bankkonto und dann Subkontonummern. Sie haben immer gesagt, dass sie nicht wirklich beurteilen, wo man wohnt.

Wenn also viele Wohlfahrtsempfänger in Ihrem Gebiet leben und Ihr Gebiet nicht so groß ist, könnte es einen beeinflussen. Man sagt auch: "Warte mal, warum bin ich eingebrochen, nur weil ich einziehe? Wechseln Sie die Banken selbst - wenn Sie weiterhin die Banken wechseln - versuchen Sie, einer bestimmten Institution treu zu bleiben.

Natürlich kann man auch zu einer anderen Seite gehen, das ist natürlich in Ordnung. Man kann bei der Schau ganz simpel feststellen, wenn man ein wenig darüber nachgedacht hat, dass durch viele neue Credits, die man schließt, die Punktzahl sinkt. Es kommt darauf an, mit Ihrer Hausbank darüber zu sprechen.

Machen Sie alle Fluktuationen der Banken glaubhaft und erläutern Sie, warum sie gesunken sind. Im vergangenen Jahr bin ich drei Mal umgesiedelt, weil es nicht funktioniert hat. Dies kann der Hausbank erklärt werden. Es ist sehr hilfreich, wenn Sie mit der Hausbank sprechen und eine Bitte stellen. Sagen Sie der Hausbank, sie soll die Hausbank nicht sofort ausschalten, sondern erst kurz vor der Kreditvergabe.

Sind zu viele Requests im Gange, dann ist das nur dumm für den Punktestand. Mein Ergebnis ist gerade um über zweieinhalb Punkte gefallen. 95% ist ein wenig die Begrenzung, wo Sie sagen: "Ich möchte jetzt da drüben bleiben", ich war ein bisschen: "Okay, wie kann das jetzt sein?

Ich habe nicht so viel darüber nachgedacht und gesagt, "Ah, ok, viele Credits, sie wissen nicht, wie es geht, aber".... Ich habe das in den vergangenen Monate gesehen, weil ich auch dieses Zahlungskonto habe. Das, was auf den ersten Blick schlecht ist, selbst ein zurückgezahlter Konsumentenkredit, bringt dies mit sich, weil sie sagen: "Okay, du hast deinen Credit zurückgezahlt, dann bist du kreditwürdig".

Wie wirkt es sich aus, wenn ich viele Darlehen für eine Immobilie baue, aber über einen längeren Zeitraum? D. h., viele Eigenschaften, die mit ihm in einer langen Zeit gebildet werden und folglich habe ich viele Darlehen. Da die Ausleihungen regelmässig gewartet werden, nehme ich an, dass dies bei einem Anleger der Fall ist.

Ich würde allerdings behaupten, Sie arbeiten lieber mit Firmen zusammen. Beim Aufbau eines großen Portfolios tritt die betreffende Persönlichkeit weiter in den Vordergrund. Dann sagt die Hausbank, je nach Ausdruck, zum Beispiel ein Immobilien-Rating, oder sie bewertet Ihre Unternehmen oder ähnliches. Auch die Kreditwürdigkeit der betreffenden Personen steht nicht mehr im Mittelpunkt.

Erst zu Beginn, weil wir an der FH Berlin ziemlich fremd sind etc. Besonders, wenn Sie die Immobilie günstig erworben haben und die Kredite bedienen, etc. Wenn Sie das tun und Ihre Benchmarks in den Untergeschoss gehen.... Sie müssen sich immer ansehen, wie die Immobilie aus Banksicht aussieht.

Ist dieser Wert über dem Portefeuille schlecht, d.h. zu gering, dann mag die Hausbank das natürlich nicht. Stephan: Fazit: Es gibt Fluktuationen, besonders am Beginn. Es gibt jedoch zwei Typen von Kreditwürdigkeit. Genau das macht die Hausbank am Liebsten. Die Gewichtung ist von Haus zu Haus sehr verschieden.

Natürlich ist das innerhalb der Banken anders. Wenn Sie das Bankkonto nicht haben, kann sie z.B. Kontoauszüge von einer anderen Hausbank anfordern. Sind die Personen der Hausbank bereits als zuverlässige Partner bekannt? Sie kennt ihn nicht, kann noch nicht nachweisen, dass er große Auftritte hat.

Ansonsten gibt es sogar ab der dritten oder vierten Liegenschaft Schwierigkeiten. Das ist anfangs möglich, weil nur der Mensch im Mittelpunkt steht. Was man so sagt, ist der Profit beim Ankauf. Es gibt also immer Möglichkeiten, etwas Billiges zu erwerben, und das ist natürlich eine große Hilfe für die Banken.

Dann sind solche Liegenschaften selbsttragend, und dann werden Ihre Vermögensinformationen natürlich besser. Denn Sie geben nicht nur Ihr Entgelt in die Objektinformationen ein, sondern auch ein gutes Einnahmeergebnis. Es ist so simpel. Aber jetzt gibt es das Übel, besonders am Beginn, dass die Hausbank nach drei oder vier Häusern sagt - obwohl man schon seit Jahren damit arbeitet und immer zur selben Hausbank ging - und auf einmal nicht mehr will.

Ist es, weil sich die Kreditwürdigkeit verschlechtert hat? Warum, wenn ich sehr gute Liegenschaften erstelle? Wieso sagt die Hausbank plötzlich: "Du bist riskanter"? Es ist nicht das, was die Banken sagen. Aber sagt, "verlangsamen Sie ein wenig, sehen Sie, wie sich die Immobilie entwickelt, und wir machen gern etwas mit Ihnen, aber nicht jetzt.

Das ist ganz simpel, denn Sie sind ja noch bei den Privatkunden, dann ist alles auf die Menschen zurückzuführen. Sie hat mehr Angst vor dem Portefeuille, dass die Miete sinkt und dergleichen, und dass Ihr Ertrag - der im Mittelpunkt steht - dann nicht ausreicht.

Möglicherweise sind Sie bereits in der Geschäftskunden-Abteilung dieser Hausbank tätig. Frag eine andere Hausbank. Natürlich ist eine neue Hausbank bereit, Sie als neuen Käufer zu gewinnen, und dann können Sie wieder mit drei neuen Objekten beginnen, so etwas in der Art, sage ich.

Vielleicht haben Sie dann eines Tages sechs, sieben, acht Objekte, und dann können Sie mit der ersten Hausbank sprechen und sagen: "Okay, dann bin ich ja ganz schön lange hier in der Geschäftskundenabteilung". Haben Sie einen grösseren Lagerbestand, vielleicht von zehn, zwanzig Objekten, dann würde ich ohnehin immer gleich nach der Abteilung Geschäftskunden suchen.

Natürlich wird sie Sie ganz unkompliziert persönlich, die Abteilung Geschäftskunden, nachfragen. Stephan: Nun, wir haben viel über die Abteilung Geschäftskunden geredet. Einige Zuhörer werden sich das jetzt gleich selber stellen und ein wenig nervös werden. Noch besser, und dann bauen Sie dauerhafte Bindungen auf. Früher war er in der Abteilung für Privatkunden tätig, dann ging er vor einigen Jahren in die Abteilung für Geschäftskunden derselben Hausbank.

Ich bin mit derselben Frau gegangen, das ist komisch, das kommt nicht vor. Er hatte bereits mein zweites Objekt mitfinanziert. Natürlich an die Personen und an die Banken. Es ist wichtig, mit der Hausbank über die Erfolgsgeschichte zu sprechen. Das habe ich sicherlich schon einmal erfahren, wenn ich irgendwohin frage, dann sagt man: "Ja, nein, das ist kein Hindernis für dich.

Man könnte sagen: "Ich war der Leiter des Projekts hier, oder ich habe hier an dem Produkt gearbeitet", das ist aus Banksicht in Ordnung. Zum Teil auch Dienstprojekte, aber wenn Sie zwanzig Dienstprojekte durchgeführt haben, die Sie mit Erfolg durchgeführt haben, ist dies natürlich auch aus Bankensicht sinnvoll.

Für meine Bankiers ist es also auch immer nützlich, dass ich mein ganzes Geschäft in der Immobilienbranche habe, denn sie merken, dass ich viel mit der Immobilie ausübe. Wenn Sie dies bei den Kreditinstituten nachweisen, dann überspringt es in der Beurteilung aus Bankensicht noch einmal hoch. Dies sind nur erste Hürden.

Viele Dinge sind jedoch recht leicht zu implementieren. Es geht darum, wie die Banken mich und das Portefeuille betrachten. Stephan: Dann würde ich ja wohl eher behaupten, jetzt kommt die Fischbutter - wie man so schön sagt. Inwiefern kann ich meine Kreditwürdigkeit in der Hausbank von Beginn an aufrechterhalten?

Wie kann ich die Banken dazu bringen, mich von Beginn an zu lieben? Überziehen Sie nur nicht Ihr Benutzerkonto, und wenn etwas passiert, balancieren Sie umgehend. Meine Bankbewertung ist bei einer mit einem gelben Schriftzug gesunken. Sie hatte das geöffnet, ohne dass ich es wusste. Machen Sie das wieder gut.

In jedem Falle, wenn etwas passiert, mit grösseren oder kleinen Dingen, immer mit der Hausbank abklären. Credits müssen Sie sicherstellen, dass jede Ratenzahlung rechtzeitig bei der Hausbank eintrifft. Nur mit Lastschriftverfahren. Du hast Bälle in der Unterhose und redest mit dem Bankier darüber.

Wer als Debitor über seine Dinge spricht, ist zehn Mal mehr als nur den eigenen Schädel in den Strand zu stechen. Gehst du zur Hausbank, ist das natürlich eine Selbstverständlichkeit. Man kann es nicht oft genug aussprechen. Sie haben die Objekte erworben, und wenn Sie sie erworben haben, handelt es sich oft um Objekte, die zu einem guten Preis erworben wurden.

Sie können aber auch ein wenig aufgerüstet werden, weil Sie daran arbeiten. Nach einem Jahr haben Sie dann oft einen hohen Immobilienwert. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass die Liegenschaft bei der Hausbank umbewertet wird, damit Sie der Hausbank dokumentieren, dass Sie mit Grundstücken und Geldern zurechtkommen.

Dies bedeutet, dass die Neubewertung der Immobilie durchgeführt wird. Dann hat das Bankensystem auf jeden Fall grünes Licht. Das ist es, was wir die ganze Zeit über behaupten. Die erste Frage ist die externe Kreditwürdigkeit, also was ist außerhalb mit der Schufa und Co. Hinzu kommt das so genannte interne Rating, bei dem die Zusatzinformationen der Hausbank präsentiert werden, die daraus die interne Bonitätsbewertung erstellt.

Ihr direktes Verhalten gegenüber der Hausbank, die aufgebaute Portfolio-Struktur und Ihre Softskills beeinflussen das Bankenrating immens. Sie wissen also auch, wie man mit einer Immobilie umgeht und haben das unter Beweis gestellt. Stephan: Aus meiner Perspektive eine sehr gute Episode mit vielen wirklich brauchbaren Inhalten, die man sich auch gleich bei den Partituren, bei den Geldinstituten anschauen kann, wo man daran intensiv mitarbeiten kann.

Deshalb würde ich behaupten, dass es für heute nichts mehr zu berichten gibt.