Immobilienfonds Abwicklung

Auswertung: Übersicht über Immobilienfonds in Liquidation

Die Scope-Analyse hat nun einen Blick auf die 18 betreffenden Funds geworfen und gibt einen Ueberblick. Die Zahlungsunfähigkeit von Lehmann Brothers hat vor rund zehn Jahren die Welt der Finanzen erschüttert. In diese Sogwirkung kamen auch etliche offener Immobilienfonds - denn immer mehr Investoren wollten ihr angelegtes Kapital zurück. Weil eine Immobilie jedoch nicht so schnell verkauft werden kann, mussten 18 große Gelder einfrieren.

Einige dieser Transaktionen werden bis heute fortgeführt. Wie weit dieser Vorgang bei den Einzelfonds fortgeschritten ist und wie die bisher erreichten Resultate sind, hat das Rating- und Analysehaus Scope nun in einer Studie untersucht.

Auflösung von Immobilienfonds: Der Count-Down läuft | Immobilie

Das Auflösen von permanent abgeschlossenen Immobilienfonds ist eine noch nicht abgeschlossene Großaufgabe. Die Scope-Analyse hat in einer Untersuchung untersucht, wo die Mittel bei der Auflösung ihrer Immobilienbestände sind. Seit einiger Zeit drängen Investoren mit hohen Mittelzuflüssen auf offen gestaltete Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds.

Beinahe vergessen wurde, dass 18 Immobilienfonds infolge der Finanzmarktkrise in eine tiefe Liquidationskrise gefallen sind. oder rund 30 Prozent der Kapitaleinlagen in offen gestaltete Immobilienfonds Ende 2011. Die Rating-Agentur Scope Analysis hat nach mehr als sieben Jahren Marathon-Abwicklung jüngst in einer Untersuchung mit dem Thema "Offene Immobilienfonds in Liquidation: Ergebnis der Fondsauflösungen" eine Bestandsaufnahme des bisher eingeschlagenen Weges vorgenommen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Immobilienvermögen von elf der 18 freien Investmentfonds mittlerweile vollständig veräußert wurde. Sogar die Mittel, für die dies noch nicht erreicht wurde, konnten für den überwiegenden Teil ihrer Liegenschaften einen Käufer auftreiben. "Der schnelle Verkauf der Liegenschaften in einem Portfolio bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Endergebnis für den Anleger das Wichtigste ist", sagt Sonja Knorr, Head of Real Estate Fund Analysis bei Scope Analysis.

Ähnlich verhält es sich mit Dr. Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property Valuation: "Die boomende Immobilienwirtschaft der letzten Jahre hat sicherlich vielen Investmentfonds dazu verholfen, den Verlust bei der Liquidation ihrer Immobilienportfolios in einem vernünftigen Rahmen zu erhalten. "Die Schlussfolgerung ist aus der Perspektive der meisten Investoren nüchtern. Die liquidierten oder in Liquidation befindliche Offene Immobilienfonds verloren laut Scope im Durchschnitt innerhalb von fast zehn Jahren (Zeitraum 30. September 2008 bis 5. März 2018) rund 22 Prozent an Werten.

Lediglich ein einziger Fond konnte sich in diesem Berichtszeitraum überhaupt durchsetzen: Er hat sich durchgesetzt: Er hat sich positiv entwickelt: Die gestolperten Mittel hätten davon mehr profitieren sollen, meint er und fügte hinzu, dass andere Immobilienverkäufer zwar große, zweistellige Profite erzielt hätten, ihre Erträge aber ziemlich schlecht gewesen seien. "Warum scheinen die vom Fond gehaltenen Immobilien beim Verkauf oft hohe Verluste statt Profite erlitten zu haben, wenn sie konservativ bewertet werden sollten?

Nicht alle in Liquidation befindlichen Offene Immobilienfonds seien für die große Zahl von Privatanlegern ausgelegt. Ein Beispiel ist die Catella Focus Nordic Cities, die sich auf die skandinavischen Liegenschaften konzentriert. "Einige wenige, wenige Investoren haben Millionen in dieses Fonds-Produkt investiert", sagt Beyerle.

Auffällig ist, dass die Catella Forcus Nordic Cities (Fondsvermögen bei Schließung: ca. 200 Mio. Euro) es unter die Top 3 geschafft hat - gemessen an der Anzahl der noch nicht veräußerten Immobilien, also sechs. "Beyerle: Die Geschäftsimmobilien des Fond liegen hauptsächlich in Nordeuropa wie Kopenhagen oder Stockholm.

Zudem handelt es sich um kleine Immobilieneinheiten, in denen Investoren dem Fonds-Management explizit signalisieren, dass sie die gute Immobilienmarktsituation nutzen. "Die Investoren wissen, was die Märkte bewegt und können damit umgehen, dass ihr Vermögen gerade in niedrigen Zinszeiten immer noch gewinnbringend in Immobilien liegt. "Trotz der neuen Regelungen ist die Industrie nach Ansicht des Experten Loipfinger immer noch unzureichend ausgestattet, wenn sie wieder mit einer schweren Krise auf den Grundstücksmärkten zu kämpfen hat.

Ähnlich wie an den Börsen reagierten die Immobilieninvestoren tendenziell sehr stark in der Krise. Vor diesem Hintergrund mag es umso erstaunlicher scheinen, wie vehement viele Kapitalanleger weiterhin mit Investitionen in offenen Immobilienfonds flirten. Bei einer dauerhaften Stilllegung benötigen sie vor allem eines: viel Ausdauer.

"Bei allen in Liquidation befindlichen Immobilienfonds wurde das Vermögen bis Ende letzten Jahres vorwiegend auf die entsprechende Depotbank übertragen", erläutert Knorr. Sie haben die Funktion, die abschließende Liquidation des Fondsvermögens herbeizuführen. "Das wird aber nicht so rasch gelingen - unabhängig von der Entwicklung der Immobilienmärkte", sagt Knorr.

Das depotführende Institut hat unter anderem für Gewährleistungs- und Garantieverpflichtungen sowie Betriebsprüfungen Gelder einzubehalten und darf die dafür gebildeten Rückstellungen erst dann freigeben, wenn diese auslaufen. Knorr weiss, dass die Mittel zum Schliessungszeitpunkt durchschnittlich rund zehn vom Hundert ihres Kapitals als Liquidität anlegen würden. "Bis zur Ausschüttung dieser verbleibenden Liquidität an die Investoren kann es bis zu zehn Jahre nach dem letzten Immobilienverkauf dauern, möglicherweise sogar mehr, zum Beispiel bei Rechtsstreitigkeiten.

"Der Liquiditätsbestand der 18 in Liquidation befindlichen Offenen Immobilienfonds beträgt derzeit rund 2,5 Mrd. EUR. Daher gibt es keine rechtliche Fristen für die Laufzeit der Liquidation von Offenen Immobilienfonds. "Tatsächlich sollte die erste Abrechnungsphase - also bevor die Bewirtschaftung des Fondsvermögens von der Investmentgesellschaft auf die depotführende Bank übertragen wird - innerhalb von drei Jahren abgeschlossen sein.

Hätte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) strenger auf die Erfüllung dieser Fristen bestanden, hätte dies den sehr großen Investmentfonds wie CS Eurooreal (Fondsvermögen bei Endabschluss: 5,8 Mrd. Euro) und SEB ImmobilienInvest (6 Mrd. Euro) beim Portfolioverkauf mehr aufgedrängt. "Weil das Fondsmanagement weniger Zeit gehabt hätte, auf eine Markterholung zu warten und notwendige und vernünftige Restrukturierungs-, Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen durchzuführen", sagt Fondsanalyst Knorr.

Potenzielle Käufer hätten spekulieren können, dass insbesondere die großen Kassen aufgrund der engen Verkaufszeit stärker zu Preisnachlässen geneigt gewesen wären. "Dies wäre nicht im Interesse der Investoren gewesen", sagte Knorr. Deshalb gab die Aufsichtsbehörde den großen Investmentfonds fünf Jahre Zeit, ihre Beteiligungen zu verkaufen. Allerdings genügte die lange Abwicklungsdauer nicht, um für alle Immobilien einen Käufer zu haben.

Beispiel: Das zweitgrösste verbliebene Immobilienportfolio ist das der SEB IMMOInvest. Sie besteht laut Scope aus 21 Objekten mit einem Marktwert von fast EUR 600 Mio. per Ende März 2018. "Was bleibt, sind oft schwer verkäufliche Objekte, d.h. Objekte, die zum Teil beträchtliche Mängel haben, insbesondere in Bezug auf Lage und Auslastung", sagt Knorr.

Bei SEB Immobilien Invest ist die Caceis für die Endphase der Abwicklung zuständig. Sie haben die Funktion, das Investmentvermögen zu liquidieren und den Erlös an die Investoren zu verteil. "Allerdings wickelt die depotführende Bank den Verkauf nicht selbst ab, sondern beauftragte einen Immobiliendienstleister - die bisher zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft - mit dieser Aufgabe", erklärt Knorr.

Dieser Grundsatz gilt auch für die sonstigen ausstehenden Mittel mit Restvermögen. "Eine der grössten Schwierigkeiten ist wohl der gute Verkauf der restlichen Immobilien in den Siedlungsfonds", sagt Knorr. Die gute konjunkturelle Lage im Immobiliensektor kann dafür genutzt werden.