Immobilien Geldanlage Rendite

Immobilieninvestment: Wie wird die Rendite gemessen? Der Teil 1

Eine Immobilie gilt als sicheres Investment. Wegen der niedrigen Rendite, die heute mit anderen festen Investmentprodukten erzielt werden kann, liegen sie an der Spitze der Beliebtheitsskala der Anleger. Der Erwerb ist jedoch nur dann lohnend, wenn der Besitzer mit der Immobilie eine gute langfristige Rendite erzielt und sie aufgrund ihrer günstigen Standortlage bei Bedarf auch wieder profitabel verkaufen kann.

Die Rendite einer Mietwohnung oder eines Mehrfamilienhauses wird von Kapitalanlegern anhand der Netto-Mietrendite und des Zinssatzes des Hypothekarkredits ermittelt. Ist die Nettomietertrag (Jahresüberschuss in Prozenten der Anlagesumme) höher als der Effektivzins, zahlt sich eine Einlage aus. Zuerst muss der Investor seinen Jahresüberschuss berechnen. Zu diesem Zweck werden von den Jahresmieteinnahmen (Jahresnettokaltmiete ohne Betriebskosten) die nicht auf die Bewohner umlagefähigen Aufwendungen (Verwaltungs- und Unterhaltskosten) abgezogen.

Dieses so genannte Jahreseinkommen wird dann in Relation zu den gesamten Investitionskosten gesetzt und bekommt so die Nettomietrendite in Prozenten. Das folgende Beispiel zeigt die Berechnungsschritte: Ein Erwerber kauft eine Wohnung für 200.000 EUR plus weitere Kosten in Höhe von ca. 15.000 EUR. Sie verfügt über 72.000 EUR Eigenmittel und schließt für den Restbetrag ein Hypothekardarlehen ab.

Er bezahlt fünf Prozentpunkte für das Hypothekardarlehen und die Rückzahlungsrate liegt bei zwei Prozentpunkten. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf ca. EUR 12.000,-, die Verwaltungs- und Wartungskosten auf EUR 1.700,- pro Jahr. Der Jahresüberschuss (11.000 - 1.700 Euro) beläuft sich damit auf 9.300 Euro. Der Nettomietzins des Eigentümers berechnet sich wie folgt:

4,34 Prozentpunkte. Der Nettomietzins ist zunächst noch unter dem Zins. Unter der Annahme einer jährlichen Miet- und Kostensteigerung von 1,5 Prozentpunkten wird die Immobilie jedoch nach einigen Jahren einen Mehrertrag ausweisen. Bei vollständiger Schuldenerleichterung erhöht sich dieser Überhang, da die Belastungen aus den Finanzaufwendungen entfallen und der Jahresüberschuss nur durch die anfallenden Steuern gemindert wird.

Hinweis: Immobilienspezialfonds sind eine interessante Anlagealternative zu Direktinvestitionen in Immobilien. Eine Rangliste der bedeutendsten Fonds mit Charts, News und Performance-Analysen findet sich auf der Website von arvato.de. Durch den Anstieg der Preise für Immobilien können in einigen großen Metropolen zurzeit keine höheren Mieterträge in guter Lage erzielt werden. Gerade in mittelgrossen Metropolen bietet ein Haus oder eine Wohnung gute Renditechancen.

Die unmittelbare Rendite muss nicht unbedingt bedeuten, dass die Liegenschaft eine besonders gute Anlageimmobilie ist. Dies liegt daran, dass für ein Wohnhaus oder eine Ferienwohnung in schlechten Standorten oder mit höheren Unterhaltskosten oft bessere Erträge erzielt werden, aber bei diesen Immobilien ist das Risiko von Mietausfällen immer verhältnismäßig hoch.

Bei Immobilien, die zunächst eine niedrigere Rendite ausweisen, die durch ständige Mietsteigerungen erhöht werden kann, stellt sich die Situation anders dar. Darüber hinaus können Investoren oft mit einem niedrigeren Mietausfallrisiko und einer deutlichen Wertsteigerung solcher Objekte rechnen. Daher ist es immer wichtig zu beurteilen, wie sich die Vermietungslage der Immobilien in den kommenden Jahren entwickeln wird und welches Mietpotenzial sie haben.

Steuerersparnis, die Investoren durch die steuerreduzierenden Aufwendungen für die Immobilien erwirtschaften, erhöht die Rendite zudem, wenn der Besitzer sein gestiegenes Reineinkommen oder mindestens einen Teil davon zum Speichern ausnutzt. Es ist ratsam, langfristige Vermögensschäden durch Mietrückstand oder Leerstand von zwei bis fünf Prozentpunkten der Jahresnettomiete zu berücksichtigen.